與新房受到限價的影響不同，二手房交易往往更能真實反映市場變化和購房者心理預(yù)期。作為“樓市晴雨表”的二手房市場，在2021年將走向何方？

中指研究院認為，整體來看，2021年全國二手房市場將繼續(xù)分化，部分熱點城市受市場需求支撐度高、新房供不應(yīng)求等因素影響，二手房成交量將持續(xù)增長；而部分調(diào)控收緊的城市，受需求釋放乏力等因素的影響，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。

關(guān)于價格，許小樂表示，“2021年，在住房金融調(diào)控繼續(xù)深化背景下，房價上漲動力弱化，全國二手房成交均價同比漲幅預(yù)計會收窄至5%左右，呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢。”

趨勢5：

土地市場整體回歸理性

2020年，在新冠肺炎疫情、金融監(jiān)管趨嚴等多種因素影響下，全國土地市場走出了不尋常的軌跡。根據(jù)中指研究院的報告顯示，2020年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)市場不確定性較大，房企拿地積極性受挫，土地市場熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對寬松的金融環(huán)境，房企拿地意愿明顯提升，土地市場逐步升溫；三季度以來，多個城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴、“三道紅線”新規(guī)試點實施，房企資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性。

對于2021年土地市場走勢，中指研究院預(yù)測稱，2021年全國土地市場整體熱度平穩(wěn)，但隨著熱點城市加大住宅用地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍有放量空間，特別是供求矛盾突出的城市，這部分城市土地市場仍將保持較高熱度。

不過，“穩(wěn)地價”仍然是主要目標。潘浩表示，“在‘因城施策’的指導(dǎo)方針下，許多城市提出加大住宅用地供應(yīng)的要求，由此可以預(yù)見，2021年土地市場供應(yīng)量將不會少于今年。但是，為了‘穩(wěn)地價’，各地政府將會采取多種措施，防止土地市場過熱。”

“2021年，一線城市和核心二線城市優(yōu)勢土地仍是房企爭奪的熱點，但是在‘三道紅線’之下，房企資金承壓，將會對拿地策略做出調(diào)整，從而變得更加理性。”21世紀不動產(chǎn)高級分析師王勝男說。

趨勢6：

融資保持收緊態(tài)勢，房企堅定降負債

今年下半年，融資環(huán)境趨緊，“三道紅線”融資監(jiān)管開始試點，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生顯著影響。具體來說，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負債將不能再增加；踩中兩道，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道線未中，不得超過15%。

王勝男認為，2021年，在著力發(fā)展實體經(jīng)濟的背景下，貨幣投放更加強調(diào)精準導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境大概率將繼續(xù)保持收緊不放松的趨勢。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦認為，在當前的市場環(huán)境下，預(yù)計明年融資環(huán)境還將繼續(xù)維持收緊態(tài)勢。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，房企債券融資端2020年到期債務(wù)規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力將繼續(xù)攀升。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，2021年，“三道紅線”融資新規(guī)過渡期將至，融資新規(guī)的適用范圍也將逐步擴大。會有更多的房企參與到去杠桿、降負債的行列之中。

中指研究院指出，在“三道紅線”下，房企明年去杠桿、降負債的壓力將會繼續(xù)加大，加速銷售回款仍然是主流；此外，房企還會通過增發(fā)股票、引入股權(quán)投資、分拆上市等方式進行企業(yè)的權(quán)益融資，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

趨勢7：

城市更新“大有可為”，挑戰(zhàn)仍存

經(jīng)過20年高速發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸步入存量時代，城市更新被視為房地產(chǎn)市場存量時代的黃金賽道，眾多房企爭相進入該領(lǐng)域，以謀求地產(chǎn)開發(fā)之外的全新盈利支點。

在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，明確實施城市更新行動，推進城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

對此，中指研究院認為，在國家大的政策推動下，我國城市更新將進入新一輪蓬勃發(fā)展期。2021年，更多城市將進一步加大城市更新力度，政企協(xié)同的趨勢更加明顯，融資的支持力度加大，綜合整治及老舊小區(qū)改造等方面將持續(xù)發(fā)力。當然，在機遇凸顯的同時，挑戰(zhàn)仍然存在。從過往實踐及未來趨勢來看，城市更新普遍面臨實施周期長、占用資金量大、前期手續(xù)較多、需要兼顧人文生態(tài)保護、后期運營精細化等系列問題。

針對城市更新和存量住宅改造，嚴躍進表示，“城市更新、存量住宅改造大有作為，預(yù)計這一市場在未來將有更多的房企進入。”中指研究院指出，城市更新是一項系統(tǒng)性的城市功能再優(yōu)化工程，不再是簡單的“拿地-開發(fā)-賣房-拿地”的模式，企業(yè)參與城市更新過程中，需兼顧經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)人文效益等。

趨勢8：

租賃監(jiān)管更完善，行業(yè)洗牌加劇

2020年，長租公寓暴雷事件層出不窮。在此背景下，今年下半年，從中央到多個城市都出臺了租賃監(jiān)管新規(guī)。9月7日，住建部官網(wǎng)公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，嚴禁租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。杭州、深圳等城市也相繼出臺了租賃新規(guī)，涉及設(shè)立租賃資金專用存款賬戶、不得哄抬租賃價格、禁止租金貸等。

那么，2021年，租賃市場走勢如何？對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃市場將保持培育與監(jiān)管并行，各地政府會逐漸完善租賃行業(yè)的監(jiān)管制度，也會加強對標桿企業(yè)的培育。而對于租賃市場中備受關(guān)注的長租公寓運營企業(yè)來說，要審查自身的合規(guī)性，保證合規(guī)經(jīng)營；同時還要逐步迭代和優(yōu)化商業(yè)模式，增加自身的抗風險能力。

中指研究院分析認為，不同于2020年的動蕩，2021年長租公寓市場整體將維持一個較穩(wěn)定的態(tài)勢。在疫情影響得到較好控制的同時，長租公寓市場也將處于一個自我調(diào)整期。

“2021年，租賃行業(yè)的收并購事件或?qū)⒃黾樱袠I(yè)集中度進一步提升，長租公寓運營企業(yè)分化加劇，具備資金和經(jīng)營能力的長租公寓運營企業(yè)保持穩(wěn)健經(jīng)營和逆勢擴張，經(jīng)營不善的中小企業(yè)則會逐步退出長租公寓市場。”黃卉如是說。

趨勢9：

純商品房增多，北京限競房去化難度加大

2018年是北京限競房面市元年，2019年則直接進入紅海市場，供應(yīng)量井噴，同質(zhì)化嚴重，競爭激烈。隨著不限價宅地供應(yīng)量增加，傳導(dǎo)至新房供應(yīng)端，帶動純商品房供應(yīng)量逐漸增加。2020年，在北京新房市場，限競房“當家”的局面被打破。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，今年北京限競房成交2.7萬套，成交面積為286萬平方米，占總體住宅成交量的45%；北京不限價商品住宅成交2.7萬套，成交面積為343萬平方米，占總體住宅成交量的55%。

在陳霄看來，2021年，不限價宅地供應(yīng)量還會增加，純商品房的供應(yīng)量也會繼續(xù)增加，對于限競房項目的銷售會帶來一定的沖擊。部分同質(zhì)化嚴重的限競房項目，在越來越多的純商品房入市后，去化難度將會加大。

“限競房是價格的穩(wěn)定器，預(yù)計明年限競房的供應(yīng)不會明顯下降。與不限價商品房相比，限競房價格優(yōu)勢明顯，兩者同時入市將分流不同客戶群，不限價地塊對市場實質(zhì)的影響不在價格，而在于產(chǎn)品品質(zhì)的提升。”潘浩如是稱。