今年兩次“降息”后，百萬(wàn)貸款月供可省約90元；批量轉(zhuǎn)換用戶年底前還可更改
12月21日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布數(shù)據(jù)稱，1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均持平于上月，并且為連續(xù)八個(gè)月保持不變。
根據(jù)央行規(guī)定，今年3月至8月，將推進(jìn)存量商業(yè)性住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，有商業(yè)性住房貸款者可在固定利率和LPR之間做一次選擇。由于大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著“房貸一族”明年全年的月供變化。
LPR如何影響月供？
年內(nèi)兩次“降息”，百萬(wàn)貸款月供可省90元
房貸定價(jià)的“錨”過(guò)去一直是基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率“打折”或“上浮”。LPR報(bào)價(jià)機(jī)制改革自2019年8月啟動(dòng)后，央行通知，有存量商業(yè)住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月底期間，在LPR和固定利率間作出選擇。
實(shí)際上，選擇轉(zhuǎn)換后并非立即生效，要看“重定價(jià)日”是哪天。據(jù)了解，目前大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年，且重定價(jià)日為每年1月1日。因此，今年12月LPR報(bào)價(jià)關(guān)系著這些人明年全年的月供。
由于多數(shù)房貸期限超過(guò)5年，參照5年期以上LPR，100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，LPR每降5個(gè)基點(diǎn)，購(gòu)房者月供可以減少約30元，合計(jì)30年能減少利息大約10800元；若降息10個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于月供降息60元，合計(jì)節(jié)省21600元。
今年LPR曾在2月、4月兩度“降息”，5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)，百萬(wàn)房貸月供累計(jì)可省約90元。
為何持續(xù)“按兵不動(dòng)”？
經(jīng)濟(jì)“V形”反轉(zhuǎn)，政策性降息告一段落
對(duì)于自4月下調(diào)后LPR一直保持不變，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，這主要在于二季度以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“V形”反轉(zhuǎn)，逆周期調(diào)節(jié)措施不再加碼，貨幣政策進(jìn)入觀察期。
一方面，從報(bào)價(jià)行意愿的角度，近期同業(yè)存單發(fā)行利率等中期市場(chǎng)利率仍保持高位，一定程度上抵消了銀行結(jié)構(gòu)性存款、大額存單等負(fù)債成本下降帶來(lái)的影響。銀行平均邊際資金成本難現(xiàn)明顯下行，報(bào)價(jià)行下調(diào)12月1年期LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力不足。
另一方面，5月以來(lái)，政策性降息告一段落，監(jiān)管層轉(zhuǎn)而著力推動(dòng)金融系統(tǒng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)減負(fù)1.5萬(wàn)億元，防范大水漫灌的同時(shí)，重點(diǎn)針對(duì)制造業(yè)、中小微企業(yè)實(shí)施定向滴灌。銀行可通過(guò)下調(diào)企業(yè)貸款利率定價(jià)中的“加點(diǎn)”部分 ，降低企業(yè)實(shí)際融資成本，減輕了通過(guò)下調(diào)LPR報(bào)價(jià)推動(dòng)企業(yè)貸款利率下行的需求。
此前，工行、農(nóng)行、中行、建行等多家銀行公告，8月底前對(duì)未自主轉(zhuǎn)換的存量房貸，批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。對(duì)于銀行這一做法，市場(chǎng)人士分析稱，一是8月底是存量商業(yè)性房貸“換錨”的大限，二是對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸利率更貼近市場(chǎng)水平，有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行希望深化利率市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步推動(dòng)LPR運(yùn)用，更多貸款轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。
怎樣還房貸更劃算？
LPR是“隨行就市”，被批量轉(zhuǎn)換者年底前還有一次選擇機(jī)會(huì)
轉(zhuǎn)換后的貸款加點(diǎn)數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。有異議的客戶可在今年年底前通過(guò)多種渠道與銀行協(xié)商處理。
截至目前，今年還剩下不足10天，被“批量轉(zhuǎn)換”者還有一次選擇機(jī)會(huì)，究竟是選LPR還是固定利率會(huì)更劃算？
以北京購(gòu)房者周女士為例，她于2016年購(gòu)房，因?yàn)槭鞘滋?，?dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）打85折的優(yōu)惠，實(shí)際執(zhí)行利率是4.165%。
如果周女士選擇LPR浮動(dòng)利率，先計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值，為4.165%（現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）=-0.635%，即周女士的房貸利率為“LPR減63.5個(gè)基點(diǎn)”。此后，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動(dòng)而變化，直至這筆房貸償還完畢。
進(jìn)一步來(lái)看，周女士的貸款重定價(jià)日為每年1月1日，按照本次12月最新報(bào)價(jià)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)（4.65%）仍延續(xù)不變，則明年她可享受的貸款利率為4.65%-0.635%=4.015%。
如果周女士選擇固定利率，那么將維持當(dāng)前執(zhí)行利率水平不變，不受LPR利率變化影響，即仍是4.165%。
諸葛找房副總裁苑承建分析稱，固定利率長(zhǎng)期確定，而以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)的方式對(duì)用戶來(lái)說(shuō)是“隨行就市”，可以享受利率下行帶來(lái)的還款金額降低，但同樣在利率上行時(shí)還款金額也要隨之增加。
從目前情況看，LPR浮動(dòng)利率似乎暫時(shí)略低一點(diǎn)，但不能一概而論，因?yàn)長(zhǎng)PR浮動(dòng)利率動(dòng)態(tài)變化。如果看好未來(lái)LPR利率會(huì)大概率降低，就可以選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率，否則可以繼續(xù)選擇固定利率。
對(duì)于如果提前還款是否受影響，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，提前還款整體影響不大，以今年5年期以上LPR累計(jì)下行15個(gè)基點(diǎn)計(jì)算，百萬(wàn)房貸月供前后對(duì)比差僅約90元，體現(xiàn)了平穩(wěn)過(guò)渡原則。且今年1年期LPR累計(jì)下行30個(gè)基點(diǎn)，相較之下，5年期以上LPR下行速度更緩慢，也與“房住不炒”整體基調(diào)相一致。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，提前還款都是有閑置資金，如果有其他收益更高的投資渠道，提前還款就不合適，如果沒(méi)有投資渠道則提前還合適。
明年降息空間有多大？
預(yù)計(jì)全面降準(zhǔn)降息概率不大，不排除定向降準(zhǔn)
根據(jù)上周五（12月18日）發(fā)布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。
“現(xiàn)在的方向是暫停降息、邊際收緊，明年調(diào)子會(huì)順著這個(gè)走，定調(diào)不再是寬松。當(dāng)然，不急轉(zhuǎn)彎意味著也不會(huì)驟然收緊。”如是金融研究院執(zhí)行院長(zhǎng)朱振鑫表示。
交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為，貨幣政策寬松不會(huì)再加碼，但也不會(huì)很快轉(zhuǎn)向收緊，央行仍會(huì)通過(guò)公開市場(chǎng)操作等政策工具來(lái)維持市場(chǎng)流動(dòng)性的合理充裕。具體政策工具方面，預(yù)計(jì)全面降準(zhǔn)降息的概率都不大，但不排除仍有定向降準(zhǔn)投放流動(dòng)性定向支持中小微企業(yè)及制造業(yè)的可能。
值得一提的是，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“房住不炒”。中金公司宏觀分析師黃文靜表示，貨幣政策主要在防止債務(wù)擴(kuò)張和避免信用緊縮之間取得平衡。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的監(jiān)管后，如果明年樓市局部過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，利率在當(dāng)前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步上行的可能性不大，而信用風(fēng)險(xiǎn)升溫帶來(lái)的自發(fā)“緊信用”或需“松貨幣”來(lái)對(duì)沖。
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