商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額累計(jì)增速年內(nèi)首現(xiàn)“雙漲”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份-11月份，商品房銷(xiāo)售面積逾15億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；商品房銷(xiāo)售額近14.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%。

盡管如此，最近先后召開(kāi)的一系列會(huì)議，傳遞出的2021年樓市政策信號(hào)，仍值得關(guān)注。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向記者介紹，一是住建部房地產(chǎn)工作座談會(huì)，重申了堅(jiān)定落實(shí)“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”；二是中共中央政治局會(huì)議，指出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一重申意味著房地產(chǎn)調(diào)控仍然是供給側(cè)改革框架中的一部分。

“‘房住不炒’和‘因城施策’作為房地產(chǎn)政策主基調(diào)，一直以來(lái)都未曾動(dòng)搖，在疫情防控常態(tài)化后也將作為長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)貫徹執(zhí)行。”夏丹表示，“穩(wěn)樓市”將依然是2021年房地產(chǎn)政策的內(nèi)核訴求。

值得關(guān)注的是，在過(guò)去的一個(gè)月，各地進(jìn)一步出臺(tái)政策，尤其是針對(duì)商品房預(yù)售制度加大了監(jiān)管力度。12月8日，四川省成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》，對(duì)于預(yù)收款將實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、全程監(jiān)管。佛山、寧波等當(dāng)?shù)卣蜃〗ň忠灿“l(fā)了類(lèi)似的文件，以規(guī)范新房預(yù)售制度。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平對(duì)記者表示，從宏觀層面來(lái)說(shuō)，近期出臺(tái)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)調(diào)控思路應(yīng)在如何平衡好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行中加以把握。

展望2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)，夏丹表示，預(yù)計(jì)樓市政策環(huán)境將呈現(xiàn)出“一變兩不變”的特征。“變”的是，“三道紅線”融資監(jiān)管新政改變了行業(yè)生態(tài)，將同時(shí)對(duì)房企融資、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)行為產(chǎn)生影響；“不變”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基調(diào)不變，城鎮(zhèn)化維持增長(zhǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)不變。

連平表示，展望未來(lái)，在“房住不炒”和棚改退潮的背景下，各線城市房?jī)r(jià)增速或?qū)⒗^續(xù)放緩。具體而言，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)處于較高水平，很難在政策上做出放松，后續(xù)上漲空間有限。二線樓市仍將是結(jié)構(gòu)分化行情，而低線城市受棚改退潮的影響，前期透支的需求可能導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)增速大概率放緩。因此，未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回款增速并不容樂(lè)觀，特別是三四線房企銷(xiāo)售回款增速面臨更大的壓力。

夏丹認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄。她指出，在常態(tài)化組合調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲空間將十分有限。同時(shí)，暢通資金鏈的訴求倒逼房企更加重視內(nèi)源性融資，以?xún)r(jià)換量促回款是一個(gè)穩(wěn)定可控的選擇。預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)同比增速穩(wěn)中有降，商品房平均售價(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄至3%左右。

至于該如何平衡好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行的關(guān)系？連平提出，房企過(guò)度依賴(lài)銀行信貸的間接融資模式易將行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)擴(kuò)散到整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域，可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)下嚴(yán)控有息負(fù)債增速的背景下，可考慮提高房企股權(quán)融資比例，以此來(lái)優(yōu)化房企融資結(jié)構(gòu)。此外，借鑒國(guó)外房企主流融資模式經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)時(shí)機(jī)成熟還可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化以及夾層融資模式等。

他同時(shí)表示，要結(jié)合各地實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)與供需結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行具體分析，并根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因，建立因地制宜的、動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系以準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，針對(duì)監(jiān)測(cè)與評(píng)估的結(jié)果及時(shí)調(diào)整金融資源的流向，以確保房地產(chǎn)金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展。一旦監(jiān)測(cè)指標(biāo)出現(xiàn)異常變化，及時(shí)采取相關(guān)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行處置和調(diào)節(jié)，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。