后疫情時代，“三道紅線”政策的出臺給快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了不小的震動。如何平衡好擴張和資金之間的難題也成為房企尤其是中小房企必須面臨的一道難題。

日前，標普信用評級（中國）有限公司（以下簡稱“標普信評”）發(fā)布研究報告認為，如果控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長的監(jiān)管規(guī)則擴大適用范圍，長期來看有利于房地產(chǎn)行整體信用風(fēng)險的下降，但中短期內(nèi)高杠桿房企在資本市場的融資空間將被壓縮，存貨變現(xiàn)將成其緩和流動性壓力的關(guān)鍵。標普信評跟蹤的87家樣本房企中，同時觸碰三條紅線的房企占了24.1%，完全沒有碰線的企業(yè)僅占12.6%。

“三道紅線”政策高壓之下，赴港上市成為中小房企的“救命稻草”。不過，從進程來看，中小房企今年的上市之路并不“平坦”。

數(shù)據(jù)顯示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。12月11日早間，大唐集團控股有限公司（02117.HK，以下簡稱“大唐地產(chǎn)”）于港交所正式掛牌，開盤后幾分鐘一路下挫，最低報每股3.61港元，下跌20.83%，隨后快速反彈。截至下午收盤，大唐地產(chǎn)報4.59港元/股，較開盤價4.56港元微漲0.66%。

針對“三道紅線”政策下企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，光明房地產(chǎn)集團股份有限公司（600708.SH，以下簡稱“光明地產(chǎn)”）表示，光明地產(chǎn)已經(jīng)通過加快資金回籠，加強融資和現(xiàn)金流程管理，保障后續(xù)資金周轉(zhuǎn)。12月17日，大發(fā)地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)表示，公司目前的戰(zhàn)略是比較穩(wěn)健的，公司始終持有審慎的態(tài)度，不拿高價地。此外，公司融資、發(fā)債也都是按照正常節(jié)奏進行。

上半年21家房企進入“紅色檔”

今年8月，人民銀行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，明確了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即傳聞已久的“三道紅線”。根據(jù)會后媒體報道，上述房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則主要指的是“三道紅線”政策，即“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”，根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如房企“三道紅線”都觸線則為紅檔。

《中國經(jīng)營報》記者日前獲取的一份資料顯示，2020年上半年末，21家房企同時觸碰“三道紅線”，被列為紅色檔房企。其中不少屬于高杠桿擴張的的中小房企。

具體來看，截至2020年上半年末，光明地產(chǎn)現(xiàn)金短債比為0.48，凈負債率為234%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率為78%。截至2017年～2019年末以及2020年 4月，港龍中國地產(chǎn)集團有限公司（06968.HK，以下簡稱“港龍中國”）的資產(chǎn)負債率分別為98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。

“近年來房地產(chǎn)企業(yè)融資普遍受限，融資環(huán)境持續(xù)收緊，為保持公司持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展所需資金，光明地產(chǎn)已經(jīng)通過加快資金回籠，加強融資和現(xiàn)金流程管理，保障后續(xù)資金周轉(zhuǎn)，同時為進一步降低企業(yè)資金成本。”光明地產(chǎn)方面表示，公司未來將繼續(xù)以金融創(chuàng)新為抓手，在資本市場中挖掘新的發(fā)展動能，探索新的金融模式。截止到今年三季度末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量已經(jīng)回正，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為17.5億元。

對于中小房企來說，“降杠桿”已經(jīng)刻不容緩。從上坤地產(chǎn)今年10月5日再次遞表的數(shù)據(jù)來看，更新后的招股書中，最亮眼的便是“降杠桿”——公司凈資產(chǎn)負債率從2017年的684.9%降至2019年的118.8%，到2020年的4月已降至73.8%，適時地位于“三道紅線”之外。

就此，上坤地產(chǎn)解釋稱，這主要是由于近年來公司保留盈利的增長導(dǎo)致權(quán)益總額不斷增加，此外，計息銀行及其他借款減少。

“近年來，上坤地產(chǎn)一直保持較為穩(wěn)健的財務(wù)策略，穩(wěn)健而健康的發(fā)展也將成為上坤未來的關(guān)鍵詞。在財務(wù)策略上，上坤將密切監(jiān)控債務(wù)水平，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)及鞏固資產(chǎn)負債表管理，尋求償還部分短期借款及以長期借款來替代，繼續(xù)密切監(jiān)控借款的到期情況及管理流動資金水平，以確保擁有充足的現(xiàn)金流用于償還債務(wù)及滿足業(yè)務(wù)現(xiàn)金需求。”上坤地產(chǎn)方面表示。

指數(shù)研究院上海研究總監(jiān)方頏向記者表示，未來“三道紅線”將使得房企梯隊階層固化的趨勢更加明顯，大房企市場占有率只會繼續(xù)增大，中小房企跨越階層向上爬升的難度越來越大了。中小房企尤其是未上市的，融資渠道較單一，資金實力較弱，同時手上資產(chǎn)規(guī)模較小或者優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少，很難想大企業(yè)通過剝離出售資產(chǎn)來改善資金狀況，“三道紅線”背景下抗風(fēng)險能力更差。

急謀上市突圍

債務(wù)壓力的另一面是融資難題。在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，當(dāng)前環(huán)境下，中小房企面臨的生存環(huán)境日益艱難。“大房企融資利率有的甚至不到5個點，小房企的融資要么融不到，要么有的利率則要達到八九個點，有的甚至達到10個點。”

12月11日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將額外發(fā)行于2022年到期8000萬美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.375%。所得款項將用于若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資。此外，10月大發(fā)地產(chǎn)額外發(fā)行了1.3億美元、票面利率為12.375%的優(yōu)先票據(jù)。據(jù)統(tǒng)計，大發(fā)地產(chǎn)今年已發(fā)行了5.6億美元優(yōu)先票據(jù)，其利率均高于11%。

“雖然跟央企很低的利率沒法比，但我們現(xiàn)在發(fā)債的利率也是在逐年下降。此外，境內(nèi)債和境外債的利率也不一樣。”大發(fā)地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)表示。

11月26日，港龍中國發(fā)布公告表示，擬發(fā)行本金總額為1.5億美元的票據(jù)，年利率13.5%。

公開資料顯示，三盛控股的融資成本主要包括私人公司債券、銀行貸款、其他借款及關(guān)聯(lián)方貸款所產(chǎn)生的利息。截至今年上半年，公司加權(quán)平均利率為10.83%，去年同期為9.8%。集團賬面值約為122.54億元的存貨以及1.24億元的投資物業(yè)用作取得銀行貸款及其他借款的抵押品。

面對資金壓力，中小房企在融資渠道的選擇上瞄準了赴港上市之路。不過，從目前來看，中小房企上市之路并不“平坦”。不完全數(shù)據(jù)顯示，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

其中，領(lǐng)地集團、大唐集團控股均系二度闖關(guān)成功，而仍在排隊的萬創(chuàng)國際、三巽控股等房企，數(shù)次遞表、屢敗屢戰(zhàn)。面臨相繼過期的申請材料，這些中小房企們也往往選擇迅速更新招股書。

盧文曦直言，這反映出“三道紅線”后房企上市意愿更加強烈，“上市最直接的收益就是獲取更多資本利益，此外還能為企業(yè)提供更多的融資可能性。更重要的是上市后企業(yè)往往會對管理運應(yīng)機制進一步規(guī)范化，提升效率，在資本市場上得到檢驗并獲得投資人的認可，進而拓展融資渠道、降低融資成本”。

不過，即使成功拿到入場券，中小房企們面臨的資本之路依然艱難。“對于本身經(jīng)營狀況并不穩(wěn)定的中小房企而言，資本市場的態(tài)度也許并不友好。資本市場都是真刀真槍，拿真金白銀出來干的，不會只聽你拋概念講故事。”盧文曦說。

方頏建議，中小房企應(yīng)未來除了抓回款以外，有幾種方式可以應(yīng)對：比如盤活資產(chǎn)優(yōu)化資源配置，剝離與核心資產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較低或虧損的不良項目，項目變現(xiàn)或引入股權(quán)投資緩解資金壓力；積極籌備上市也是一種方法。“但上面方法可能是短期內(nèi)的應(yīng)急手段，從長期來講還得提升內(nèi)部精細化管理、產(chǎn)品力和服務(wù)打造，以及提前布局存量市場和輕資產(chǎn)等。”

盧文曦則表示，中小房企首先要立足本土，“現(xiàn)在不要貪大求全，一味地要求沖千億。最近一段時間要調(diào)整節(jié)奏，在區(qū)域范圍內(nèi)做成特色，尋找差異化競爭。此外，要抱團取暖，要跟區(qū)域內(nèi)自己發(fā)展規(guī)模差不多的房企進行合作，共同分擔(dān)市場壓力。”