有的城市已是隆冬，有的城市還在度夏。
全國多地已告入冬，但房地產(chǎn)市場的熱度并未隨著氣溫走低而趨弱，在房企全國范圍加速搶收之下，市場整體仍然保持了韌性。但將新房成交、二手房價、土地成交數(shù)據(jù)和各地因城施策等多個維度交叉之后，卻顯現(xiàn)出冰火兩重天的格局。
杭州、深圳、東莞等地猶如盛夏，疫情后的樓市復(fù)蘇延續(xù)至今，各地監(jiān)管部門或祭出降溫政策，或加大監(jiān)管力度。比如上海，新房市場供不應(yīng)求、二手房成交量創(chuàng)4年來新高。而部分城市早已跑步進(jìn)入冬季，錯失“金九銀十”之后，等來了政府部門喊話降價促銷和放松調(diào)控的救市之舉。
廊坊房價較最高點(diǎn)近腰斬
房價只漲不跌時代已經(jīng)過去。社科院《中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》顯示，城市房地產(chǎn)市場分化較為嚴(yán)重，與歷史高點(diǎn)相比，20個城市下跌超過10%，其中9個城市距最高點(diǎn)房價調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊市最高下調(diào)幅度達(dá)46.9%。
分區(qū)域看，跌幅超過15%的城市分布于京津冀（4個）、北部灣（1個）、大灣區(qū)城（1個）、山東半島（2個），滇西（1個），北京是唯一的一線城市。
即使新房銷售搭上了一年一度的“雙11”狂歡，北方部分城市也難以延續(xù)樓市熱度。
隨著11月19日今冬最大暴雪來襲，哈爾濱樓市也迎來一場去庫存大戰(zhàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅存銷比已升至百城第6位，庫存去化周期超過23個月。哈爾濱市出臺十四條扶持措施，明確鼓勵房企采取打折促銷、團(tuán)購等方式讓利銷售新建商品房，同時有6條內(nèi)容涉及住房公積金放寬，并對公寓庫存去化加大支持，顯露出明顯的穩(wěn)樓市傾向。
但市場基本面走弱的態(tài)勢難改，據(jù)易居哈爾濱公司監(jiān)測顯示，11月哈爾濱市商品房繼續(xù)量價同跌，六區(qū)商品房成交6099套、成交面積62.73萬平方米，同比下跌3成。
中指院數(shù)據(jù)顯示，11月百城新房價格跌幅前十的城市中，聊城、德州、東營等華北城市占比明顯加大，此外深圳也以環(huán)比下跌0.31%成為跌幅第十位的城市。
中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告認(rèn)為，考慮到這些城市在房價下跌前曾經(jīng)有過快速上漲，其房價下跌屬于理性回歸范圍。
36城二手房市場寒意陣陣
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月百城中36個城市二手住宅價格呈現(xiàn)環(huán)比下跌勢頭，但下跌城市較上月減少3個。其中菏澤環(huán)比下跌1.57%；常熟、衡水、北海、石家莊環(huán)比跌幅在0.5%（含）～1.0%之間；張家口、鄭州等25個城市跌幅在0.1%（含）～0.5%之間；長春、福州等6個城市跌幅均在0.1%以內(nèi)。
作為樓市晴雨表，這些出現(xiàn)回調(diào)城市的土地市場，已透露出未來市場調(diào)整的姿態(tài)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，11月全國主要地級市土地流拍率達(dá)到9.58%，較上月上漲1.59個百分點(diǎn)。恩施、宜春、烏魯木齊居流拍前三；在濟(jì)南，11月30日出讓的18宗土地，有終止、有流拍，也有底價成交，降溫明顯。
在北方個別城市房價距最高點(diǎn)腰斬的同時，中國住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告的樣本城市中有30個城市房價可能已超過2018年1月以來的高點(diǎn)。其中包含一線城市1個，二線城市5個，三四線城市24個。
進(jìn)入11月，中指數(shù)據(jù)顯示，百城新房價格漲幅前十的城市中長三角城市占據(jù)7席，其余3城均位于珠三角。
武漢新房成交面積居全國首位
從中指院數(shù)據(jù)看，百城11月全國新房銷售最火熱的區(qū)域是武漢，成交面積251.11萬平方米居全國首位，據(jù)此計(jì)算的體量相當(dāng)于兩個上海、四個深圳。
從全年來看，金九銀十的熱度延續(xù)至今，并拉平了今年一季度因疫情帶來的成交缺失，月均成交已恢復(fù)到2018年水平。而武漢11月份新房均價環(huán)比微漲0.12%，環(huán)比漲幅位于百城中的中位。
領(lǐng)漲全國的東莞市，則開始向長沙“抄作業(yè)”。中指院11月百城新建住宅價格指數(shù)顯示，東莞市11月新房銷售價格漲幅1.14%，居全國第一；當(dāng)月東莞新房成交面積超過深圳，達(dá)到77.68萬平方米，同比增幅為56.9%，超過四個一線城市50%的平均同比增幅。
11月14日，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一行赴長沙、深圳調(diào)研考察房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并指出要按照中央相關(guān)決策部署，學(xué)習(xí)借鑒長沙調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合東莞實(shí)際，針對短板漏洞和突出問題，積極建言獻(xiàn)策，供市委市政府決策參考。
應(yīng)聲而動的還有江蘇淮安，11月發(fā)布“六不準(zhǔn)”、“六要”相關(guān)通知，規(guī)范營銷和銷售環(huán)節(jié)、打擊囤積房源等行為。
總體成交情況來看，11月CREIS監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比微降2.68%，超4成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比則上升4.05%。環(huán)比來看，9個城市均有不同程度下降，泉州降幅較明顯，福州次之，此外南寧降幅較小，未超過1%；環(huán)比上升的城市中，北京升幅較高，近7成，西安和深圳升幅均超4成。同比來看，14個城市上升，深圳和北京升幅較為明顯。
上海二手房成交量創(chuàng)新高
11月，上海二手房市場大有“入夏”之勢：二手住宅成交套數(shù)約3.2萬套，環(huán)增13.5%，同比增長81.4%，成交量創(chuàng)下4年來新高?？傮w來看，疫情并未對上海全年市場產(chǎn)生影響，前11個月上海二手房市場成交量同比增長了20.7%。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅過戶套數(shù)連跌三個月之后止跌回升，為5812套，環(huán)比回升15.1%。
另據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月百城中二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為63個，較上月增加5個，城市的熱度也“四季分明”——東莞、寧波等7個城市環(huán)比漲幅在1.0%（含）以上；連云港、威海等17個城市漲幅在0.5%（含）～1.0%之間；綿陽、惠州等26個城市漲幅在0.1%（含）～0.5%之間；臺州、沈陽等13個城市漲幅均在0.1%以內(nèi)。
11月的土拍市場，最熱區(qū)域當(dāng)屬深圳、廣州和上海。深圳共成交13宗地塊，僅11月23日一天，推出的8宗地塊全部成交，單日吸金339.81億元。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年深圳無論是從房地產(chǎn)開發(fā)量還是宅地供應(yīng)量來說均為近5年來最大規(guī)模，截至當(dāng)日，深圳已累計(jì)出讓28宗居住用地，總建筑面積約479萬平方米，總地價約757.5億元。
11月全國出讓金排名前二十城市成交總額為2498億元，較去年同期增加19%。一線城市深圳、廣州、上海分列一二三名，合計(jì)收金845.7億元，占TOP20榜單總額的34%。二線城市共占據(jù)榜單10席；三四線城市入榜7席，直逼二線城市，其中揚(yáng)州、南通、珠海、臨沂等三四線城市沖入TOP10。
15家房企已完成九成目標(biāo)
2020年前11個月，頭部房企優(yōu)勢仍然明顯，“碧恒萬”合計(jì)銷售超過2萬億元。從前11月各家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，房企表現(xiàn)仍然嚴(yán)重分化。
11月央企銷售顯著發(fā)力，保利、中海、華潤、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，招商、中海的單月業(yè)績同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。
在完成銷售目標(biāo)上，房企可謂“幾家歡喜幾家愁”。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)、中國恒大、時代中國已超額完成全年目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標(biāo)；弘陽地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績目標(biāo)完成度已經(jīng)超過90%。對于這些房企而言，如無外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績目標(biāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量是大概率事件。
但仍有多家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)達(dá)成率甚至低于80%，如首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)分別完成75%、71%，完成銷售回款目標(biāo)壓力重重。
記者手記：樓市沖刺倒計(jì)時
2020年的房地產(chǎn)市場終于進(jìn)入最后沖刺階段，隨著全國大部分地區(qū)氣溫漸次降低，樓市分化加劇也如期而至，11月各地“一城一策”頗有趣味，有的區(qū)域開始救市、有的城市適度放寬，也有的城市繼續(xù)收緊調(diào)控，不同的政策力度反映出這一城市的市場變化。
武漢市場已經(jīng)完全抹平疫情帶來的陰霾，11月份成交面積穩(wěn)居全國首位，相當(dāng)于兩個上海、四個深圳，月均成交已恢復(fù)至2018年水平。而土拍市場的熱力分布也高度一致，烏魯木齊、濟(jì)南等北方城市流拍增加，深圳卻一枝獨(dú)秀，再現(xiàn)“史詩級”土拍。
房企業(yè)績分化，越秀地產(chǎn)、中國恒大、時代中國已超額完成全年目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標(biāo)，但多家房企目標(biāo)達(dá)成率仍低于80%。
最后一個月房企會否改變現(xiàn)有局面，值得拭目以待。
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