日前，中共北京市委發(fā)布《關(guān)于制定北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。其中提到，要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加快建設(shè)居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)，醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系；編制養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃，培育養(yǎng)老新產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

實(shí)際上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域并不陌生，但這一很早就被發(fā)現(xiàn)的藍(lán)海市場(chǎng)，并未找到較好的盈利模式。12月14日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)大健康與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分會(huì)專場(chǎng)論壇上，業(yè)內(nèi)人士指出，房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，未來(lái)大有可為，但重點(diǎn)在于，要把注意力放在運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上，要有戰(zhàn)略眼光和長(zhǎng)期思維。

養(yǎng)老政策頻吹“暖風(fēng)”

事實(shí)上，政策層面早已顯現(xiàn)出對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，尤其是今年以來(lái)，養(yǎng)老政策暖風(fēng)一再吹來(lái)。

今年7月15日，民政部、國(guó)家發(fā)改委、住建部等9部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快實(shí)施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見(jiàn)》。其中，對(duì)每個(gè)部委提出了具體專項(xiàng)工作，比如住建部將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容，指導(dǎo)有條件的地區(qū)結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步開(kāi)展居家適老化改造；國(guó)家衛(wèi)健委（全國(guó)老齡辦）指導(dǎo)各級(jí)衛(wèi)生健康委（老齡辦），將居家適老化改造作為實(shí)施健康中國(guó)行動(dòng)、推進(jìn)老年友好社區(qū)和老年友好城市建設(shè)的重要內(nèi)容；銀保監(jiān)會(huì)支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)開(kāi)展與居家適老化改造工程相關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，并依法加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

值得一提的是，十九屆五中全會(huì)提出，實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這是第一次把積極應(yīng)對(duì)人口老齡化列入國(guó)家戰(zhàn)略，具有里程碑意義。

12月3日，住建部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委、民政部、國(guó)家衛(wèi)健委、國(guó)家醫(yī)療保障局、全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室，共同發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見(jiàn)》，推行和支持“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的居家社區(qū)養(yǎng)老模式。

在昨天舉行的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)大健康與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分會(huì)專場(chǎng)論壇上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，今年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一大分水嶺，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“增量時(shí)代”

事實(shí)上，多路資本已競(jìng)相布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。至于參與市場(chǎng)的主體，目前已涌現(xiàn)出兩股主要力量，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)是其中一支，除此之外，房企亦紛紛搶灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“中國(guó)提倡‘房住不炒’，減少增量，盤活存量，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)符合‘房住不炒’，還可以增加收租物業(yè)。”論壇上，談及房企之所以布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生如是說(shuō)。

不僅如此，在聶梅生看來(lái)，房企天然和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)，且有優(yōu)勢(shì)，“不管什么樣的養(yǎng)老，離開(kāi)房子是無(wú)法養(yǎng)老的。房企可以蓋養(yǎng)老住宅，也可以持有。”

北京趨勢(shì)云健康科技有限公司董事長(zhǎng)朱震山亦表示，房企最大的優(yōu)勢(shì)在于社區(qū)、人，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)，可帶動(dòng)第三方服務(wù)的進(jìn)入，并以此為抓手帶來(lái)增量服務(wù)。

難以否認(rèn)的是，這些積極的市場(chǎng)參與者除緊貼政策導(dǎo)向外，實(shí)際上也想抓住這片巨大的市場(chǎng)早早開(kāi)展布局。“整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)反而進(jìn)入增量時(shí)代。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)大健康與養(yǎng)老分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、安馨養(yǎng)老董事長(zhǎng)鄂俊宇稱。

房企跨界養(yǎng)老須有“長(zhǎng)期思維”

房企切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，實(shí)則進(jìn)入了一個(gè)全新賽道。中國(guó)健康管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事楊彬表示，“不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銷售是一條線，因?yàn)榭蛻羰翘囟ㄈ后w，不會(huì)因調(diào)控的松或緊而產(chǎn)生大的波動(dòng)。”

7年前，從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鄂俊宇，道出了地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年存在的一大現(xiàn)實(shí)：過(guò)去，很少出現(xiàn)以老年人口作為主體進(jìn)行的空間設(shè)計(jì)，也很少有無(wú)障礙設(shè)計(jì)。隨著人口老齡化的來(lái)臨，城市、社區(qū)、家庭的空間需進(jìn)行適老化改造及老年宜居環(huán)境建設(shè)，從而為居家養(yǎng)老、就近養(yǎng)老提供支撐。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這是新的挑戰(zhàn)和要求。鄂俊宇指出，房企此前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采用的仍是地產(chǎn)思維、地產(chǎn)模式、地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)及配套，“如果說(shuō)，好山好水好風(fēng)景好氣候能夠拉動(dòng)40后、50后的消費(fèi)主體去購(gòu)買住宅或旅居產(chǎn)品。那么，等60后、70后步入老齡化，若不能圍繞美好智慧空間，以生活方式為導(dǎo)向提供服務(wù)，是很難讓這一群體產(chǎn)生消費(fèi)的。”

在這一過(guò)程中，房企從重裝修轉(zhuǎn)向輕裝修、重裝飾的過(guò)渡還不夠。在鄂俊宇看來(lái)，一個(gè)高品質(zhì)的完整養(yǎng)老居住空間，需要更多的產(chǎn)品群來(lái)支撐，“圍繞生活、全齡健康的空間，需要有體系化的產(chǎn)品做支撐。與此同時(shí)，整個(gè)社區(qū)也必須納入智慧健康、智能化、智慧化的體系內(nèi)，由此提供服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

基于此，鄂俊宇認(rèn)為，從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，必須要有戰(zhàn)略眼光、耐心及長(zhǎng)期思維，如果僅作為一個(gè)轉(zhuǎn)型，投機(jī)、避險(xiǎn)心理，并不適合進(jìn)入這一產(chǎn)業(yè)。

“房企未來(lái)大有可為，重點(diǎn)在于，要把注意力放在運(yùn)營(yíng)和服務(wù)上，由運(yùn)營(yíng)到整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不是用資本的方式去運(yùn)作。”楊彬稱，若真正將服務(wù)黏性做出來(lái)，地產(chǎn)型的養(yǎng)老項(xiàng)目可以擁有較好的入住率和口碑效應(yīng)。

此外，楊彬強(qiáng)調(diào)，房企不能以項(xiàng)目的思維看養(yǎng)老，必須用產(chǎn)業(yè)思維，“任何一個(gè)項(xiàng)目有截止的一天，如果做大型康養(yǎng)社區(qū)，是沒(méi)有退出的那一天，房企進(jìn)入時(shí)就要想清楚，既然要做養(yǎng)老，就不要考慮退出。”

拉動(dòng)“活力老人”持續(xù)消費(fèi)成關(guān)鍵

實(shí)際上，隨著老齡人口發(fā)生較大變化，相比此前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式亦發(fā)生較大變化，這對(duì)傳統(tǒng)老年服務(wù)體系提出了新的要求。那么，企業(yè)該如何破解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利難題？

鄂俊宇指出，未來(lái)10-15年，1960-1975年出生的這一代人將步入老齡階段，“這一群人享受了改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)全球化的紅利，掌握了國(guó)內(nèi)大部分的財(cái)富和資源，他們步入老齡階段，將改變養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)和生態(tài)。”

從整個(gè)外部環(huán)境分析，鄂俊宇指出，城市也將從經(jīng)濟(jì)型向健康型轉(zhuǎn)變，屆時(shí)，健康、美好生活、幸?；虺蔀檎麄€(gè)社會(huì)最大的訴求點(diǎn)，由此導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在空間、服務(wù)層面發(fā)生巨變。

聶梅生表示，消費(fèi)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一大引擎，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)聚焦養(yǎng)老群體的需求和消費(fèi)力，其中，60-80歲年齡段的活力老人消費(fèi)能力是最強(qiáng)的，“退而不閑和退而不休，將成為活力老人的新常態(tài)。如何把60-80歲活力老人的消費(fèi)能力釋放出來(lái)，滿足這群人的需求，提供連續(xù)20年不間斷服務(wù)，拉動(dòng)20年持續(xù)消費(fèi)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵所在。”

中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曾琦亦表示，2.54億老年人絕不是被動(dòng)消費(fèi)者，而是新需求的發(fā)現(xiàn)者，養(yǎng)老從業(yè)者必須拓展思路，放寬視野，適應(yīng)人口老齡化新的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)運(yùn)用有效的市場(chǎng)模式，把握新商機(jī)，創(chuàng)造新需求。

“老齡產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)、自發(fā)性成長(zhǎng)的階段已經(jīng)結(jié)束，不要總把養(yǎng)老定位于護(hù)理，跟保姆、家政混為一談，而是要靠科技手段解決智慧養(yǎng)老、智能養(yǎng)老，走創(chuàng)新發(fā)展之路。”曾琦稱。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，曾琦強(qiáng)調(diào)企業(yè)間合作的重要性，“老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模足夠大，產(chǎn)業(yè)鏈足夠長(zhǎng)，新型業(yè)態(tài)足夠多，消費(fèi)需求也足夠強(qiáng)，任何一家企業(yè)或幾家企業(yè)，不可能配齊老齡產(chǎn)業(yè)所有生產(chǎn)要素，也不可能整合全部產(chǎn)業(yè)鏈條，更不可能滿足市場(chǎng)全部需求。因此，企業(yè)之間必須強(qiáng)化合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，迎接人口老齡化的挑戰(zhàn)，也有助于抱團(tuán)取暖，增強(qiáng)和抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”