“我們公司已經(jīng)全面停止了收房，現(xiàn)在可以說(shuō)是租出一套少一套了。”
北京房山區(qū)，為了營(yíng)造緊迫感，一名頭部長(zhǎng)租公寓經(jīng)紀(jì)人對(duì)正在看房的趙迅這樣說(shuō)。
這就是北京租賃市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)始收縮，租賃雙方也調(diào)低了預(yù)期。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，北京租賃市場(chǎng)持續(xù)低迷，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。
收縮
自本輪危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的舉動(dòng)明顯更為謹(jǐn)慎，該經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“我們現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有意收縮，退出那些不太盈利的房間。”
趙迅對(duì)這句話是深有感觸的，其實(shí)這也是他開(kāi)始找房的原因。趙迅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自己從畢業(yè)開(kāi)始一直租住在長(zhǎng)租公寓中，現(xiàn)在因?yàn)榉繓|和運(yùn)營(yíng)方的合同到期而不得不搬走了。
目前，很多業(yè)主對(duì)長(zhǎng)租公寓不再信任。2020年7月，趙迅租住的房間因運(yùn)營(yíng)方和房東協(xié)商降房租，雙方一度計(jì)劃過(guò)解約，不過(guò)最終以運(yùn)營(yíng)方的妥協(xié)而作罷，而合約到期的2021年1月，雙方都表示不會(huì)再繼續(xù)合約。
雖然有別家長(zhǎng)租公寓企業(yè)公開(kāi)表示會(huì)接手蛋殼公寓目前的一些房源，但上述經(jīng)紀(jì)人表示：“我們肯定也是要進(jìn)行篩選的，只有優(yōu)質(zhì)的房源我們才會(huì)選擇接盤(pán)。”
目前在一些長(zhǎng)租公寓的官網(wǎng)中，很容易發(fā)現(xiàn)“租金9折”“免一個(gè)月房租”等優(yōu)惠政策，但經(jīng)紀(jì)人仍然表示：“現(xiàn)在空置期大約在20天左右，一些搶房的事還能看到，不過(guò)不多了。”
2020年1～11月，房客源平均成交周期分別為44.3天和21.5天，相比2019年同期分別延長(zhǎng)了12.0天和13.2天，房客源成交周期仍保持高位。
事實(shí)上，在一定程度上，北京的房租預(yù)期是被頭部長(zhǎng)租公寓拉高的。2018年8月，時(shí)任我愛(ài)我家副總裁的胡景輝炮轟自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓企業(yè)以高于市場(chǎng)價(jià)20%～40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格。
當(dāng)月，為了平抑房租，北京市住建委聯(lián)合北京多個(gè)部門(mén)集中約談了住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源。
一位經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“其實(shí)長(zhǎng)租公寓較高的收房?jī)r(jià)格是以長(zhǎng)期為目標(biāo)的，至少是5年周期，長(zhǎng)期來(lái)看這個(gè)賬是算得過(guò)來(lái)的。”
而現(xiàn)實(shí)是，市場(chǎng)并沒(méi)有按照預(yù)期繼續(xù)上漲。
貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達(dá)到年內(nèi)峰值后，從9月轉(zhuǎn)入市場(chǎng)淡季，9、10、11月連續(xù)環(huán)比下降。
從租金水平來(lái)看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平方米，與10月基本持平，同比下降2.4%。
“無(wú)所謂”
目前，房東的預(yù)期不再是一漲再漲。
李盛是北京的一名房東，在石景山有多套房源，之前他都是把房子租給長(zhǎng)租公寓企業(yè)穩(wěn)定地收租。
“誰(shuí)也沒(méi)想到能出這個(gè)事情，我現(xiàn)在只能一套一套解約，把租客請(qǐng)走。”
在李盛看來(lái)，自己收不到房租，那么租客就沒(méi)有在自己屋中住下去的理由。記者沒(méi)有問(wèn)到他請(qǐng)走房客的細(xì)節(jié)，總之，就是房源又到他手中了。
“可能就是之前他們簽的價(jià)格太高了，我就是求個(gè)安穩(wěn)，到期能收到房租，其實(shí)租金多點(diǎn)少點(diǎn)無(wú)所謂的。”他說(shuō)。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)也反映了房東預(yù)期的下降。11月，北京新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比基本持平，但仍保持低位水平。2020年11月新增房源掛牌均價(jià)為82.6元/平方米，環(huán)比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業(yè)主出租心理預(yù)期從6月開(kāi)始四連降，11月開(kāi)始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。
就在這種“多點(diǎn)少點(diǎn)無(wú)所謂”的觀念中，李盛告訴記者，他手中的不少?gòu)牡皻た粘龅姆吭春芸毂阃ㄟ^(guò)小區(qū)附近的中介租了出去。
“大約每個(gè)房子租金少了5%吧，但是總算把這事解決了。”
貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，北京各個(gè)區(qū)域租金總體是下降的，2020年11月東城、昌平、順義和門(mén)頭溝區(qū)租金環(huán)比有小幅上漲，其余城區(qū)租金均環(huán)比下降，降幅均在5%以內(nèi)。
成交量方面，2020年11月通州、西城和石景山區(qū)等三個(gè)城區(qū)租賃成交量環(huán)比上漲，漲幅均不超過(guò)3%，其余10個(gè)城區(qū)成交量均有不同程度下跌，其中昌平、房山、門(mén)頭溝和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)成交量環(huán)比跌幅超過(guò)10%。
“能商量”
“這個(gè)房租價(jià)格能商量嗎？”
“能。”經(jīng)紀(jì)人肯定地回答。
在北京石景山，趙迅在網(wǎng)上看中了一套一居房源，一大早在經(jīng)紀(jì)人的引薦下便向房源出發(fā)。路上的閑聊中，經(jīng)紀(jì)人告訴他其實(shí)這一段時(shí)間的租賃業(yè)務(wù)并不是特別忙，帶看明顯沒(méi)有之前多。
房東已經(jīng)早一步到達(dá)，據(jù)介紹這是他手中的一套回遷安置房，因?yàn)椴](méi)有還貸壓力，所以也不急著出租，只求找個(gè)穩(wěn)定的租客。
趙迅告訴記者，房東話雖如此，在最終談價(jià)的時(shí)候，房東還是接受了比報(bào)價(jià)低400元/平方米的結(jié)果。
“現(xiàn)在差不多也就是這個(gè)價(jià)吧，你我各讓一步。我知道去年這周圍的一居室都要比現(xiàn)在的價(jià)格貴上1000塊錢(qián)左右，您要是能長(zhǎng)期穩(wěn)定地租下去，咱們就這個(gè)價(jià)格吧。”
支付過(guò)定金后，房東才對(duì)趙迅說(shuō)：“昨天其實(shí)我在這里接待了一天的看房客，不是價(jià)格不行就是覺(jué)得屋中條件不行，看您爽快我愿意少要點(diǎn)房租。”
趙迅告訴記者，自己從2017年開(kāi)始住長(zhǎng)租公寓，往年簽約的時(shí)候，幾乎都會(huì)有10%左右的租金上浮，但是2019年續(xù)租的時(shí)候，房租罕見(jiàn)地沒(méi)有上浮。
從貝殼研究院的數(shù)據(jù)看，北京房租從2019年末開(kāi)始便下行，2019年7月達(dá)到峰值后，單平方米月租金便開(kāi)始下行，疫情更是深化了這個(gè)趨勢(shì)，令北京的租賃市場(chǎng)持續(xù)下行。
“所以我才能砍價(jià)400元，這之前我也知道不可能。”趙迅說(shuō)。
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