臨近年末，房企融資利率出現(xiàn)攀升跡象。針對房企融資成本居高不下的問題，業(yè)內(nèi)人士指出，我國綠色建筑用資比例遠(yuǎn)低于全球水平，而且綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。2020年最新修訂的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定有所放寬，在利好政策推動(dòng)下，以綠色建筑項(xiàng)目發(fā)行綠色債券的數(shù)量將會(huì)有所提升，建議房企對綠色債券予以重視。

融資利率攀升

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)融資成本自8月以來一直保持上升趨勢。境外債券融資平均票面利率為8.04%，較10月大增，重回“8%”的水平。

從發(fā)布融資計(jì)劃的融資主體看，近期國企融資占比整體較高，且融資利率具有絕對優(yōu)勢。相比之下，民營房企近期融資規(guī)模較小，且融資利率居高不下。

12月11日上交所消息，中國鐵建股份有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券（第二期），首個(gè)周期的票面利率為4.37%。本期發(fā)行規(guī)模為不超過30億元（含），募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

從融資規(guī)?？?，近期房企融資總金額和融資筆數(shù)均出現(xiàn)明顯下滑。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，按照發(fā)行日期，上周（12月7日至12月13日）房企境內(nèi)外債券共發(fā)行17筆，較前一周減少1筆，融資（含計(jì)劃）金額約156.6億元，環(huán)比減少15.3%。

從融資結(jié)構(gòu)看，境外融資規(guī)模增幅較大。上周房企境內(nèi)債券融資金額合計(jì)107.5億元，環(huán)比下降29.4%。境外發(fā)債規(guī)模合計(jì)約49.1億元，環(huán)比增長50.2%；上周境外融資在融資結(jié)構(gòu)中占比約31%，較前一周上升13個(gè)百分點(diǎn)。臨近歲末，房企整體發(fā)債規(guī)模有所收縮。

綠色債券發(fā)展空間大

針對房企融資成本居高不下的問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)四屆五次理事會(huì)暨2020年會(huì)上指出，建議房企對REITs和綠債進(jìn)行深入研究。這兩類融資，分別代表了房企降利率的兩種途徑。一種是股權(quán)類，一種是債權(quán)類。雖然目前國內(nèi)出臺(tái)的REITs相關(guān)政策中還沒有把房地產(chǎn)納入其中，但從國外經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)利用REITs產(chǎn)品進(jìn)行融資是一種趨勢。而綠色債券作為房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的低利率債券融資品種，未來也有較大的提升空間。

聶梅生介紹，現(xiàn)在綠色建筑用資比例遠(yuǎn)低于全球水平。2019年，全球綠色債券總額是2500億美元，投向綠色建筑的占比為30%；2019年，國內(nèi)綠色債券的總額為3862億元，投向綠色建筑的占比為6%。從利率看，綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。

“以往，國內(nèi)綠色建筑項(xiàng)目發(fā)行綠色債券少的原因在于：在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，監(jiān)管機(jī)構(gòu)擔(dān)心資金通過綠色債券直接流向普通房地產(chǎn)開發(fā)；此外，以往《綠色債券支持目錄》（2015年版）中要求綠色建筑需達(dá)到二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)。而2020年最新修訂的《綠色債券支持項(xiàng)目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑不再有星級(jí)要求，只需滿足相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，且獲得綠色建筑評價(jià)標(biāo)識(shí)即可，不再要求達(dá)到二星及以上。可以預(yù)見，在利好政策推動(dòng)下，以綠色建筑項(xiàng)目發(fā)行綠色債券的數(shù)量將會(huì)有所提升。”多位市場觀察人士對中國證券報(bào)記者表示。

針對綠色債券發(fā)行的流程，鵬元資信指出，以綠色建筑發(fā)行綠色債券，通常需要取得綠色建筑標(biāo)識(shí)。實(shí)際上，標(biāo)識(shí)申請中的項(xiàng)目也可以申報(bào)綠色債券。綠色建筑標(biāo)識(shí)的出具機(jī)構(gòu)可以是住建部門，也可以是專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)，國外權(quán)威綠色建筑評價(jià)體系同樣可以適用。綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)對項(xiàng)目要求高，竣工后需要進(jìn)行綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)評價(jià)及正式評價(jià)，發(fā)行人應(yīng)完善項(xiàng)目質(zhì)控；債券可以設(shè)計(jì)投資者保護(hù)條款，約定如果因此被撤銷綠色債券標(biāo)識(shí)，投資者可以回售。以綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的居住建筑和公共建筑均可發(fā)行綠色債券，優(yōu)質(zhì)的綠色建筑項(xiàng)目還可以去境外發(fā)行綠色債券。

鵬元資信還稱，以綠色債券為綠色建筑項(xiàng)目融資前景廣闊。建筑能耗是意想不到的能耗大戶，其與工業(yè)、交通并列為“三大能源消耗大戶”。從中國建筑節(jié)能協(xié)會(huì)最新公布的《中國建筑能耗研究報(bào)告（2019）》可知，2017年，中國建筑能源消耗總量為9.47億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，占全國能源消費(fèi)比重21.11%，比2016年增加0.51個(gè)百分點(diǎn)；建筑碳排放總量為20.44億噸二氧化碳，占全國能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。近年來，中央政府及省市地方政府陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于綠色建筑的發(fā)展政策，促進(jìn)建筑行業(yè)的綠色發(fā)展。

從機(jī)構(gòu)梳理的綠色債券明細(xì)看，已經(jīng)發(fā)行的綠色債募投項(xiàng)目中，綠色建筑類型有保障房、安置房、商場、公寓、辦公樓、機(jī)場，涉及居住建筑和公共建筑。從債券類型看，綠色建筑發(fā)行的綠色債券中各類型債券均有涉及，主要包括企業(yè)債、公募公司債、私募債、中期票據(jù)等。發(fā)行人主要包括房地產(chǎn)企業(yè)及城投企業(yè)。

依靠回款緩解壓力

除了關(guān)注綠色債等新型融資途徑外，房企銷售回款作為內(nèi)生性改善現(xiàn)金流、降低外部負(fù)債的有效途徑，也是未來關(guān)注的重點(diǎn)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對中國證券報(bào)記者表示，從房企到位資金來看，1-11月房企到位資金累計(jì)同比增長6.6%，房企資金狀況持續(xù)改善；但從長期來看，房企到位資金增速自2009年起呈波動(dòng)式下行走勢，且2017年以來受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，逐漸接近零值。

分項(xiàng)來看，自2006年以來，國內(nèi)貸款占比呈下行走勢。與2006年相比，當(dāng)前國內(nèi)貸款占比下降5個(gè)百分點(diǎn)，而定金及預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款的比例提高了10個(gè)百分點(diǎn)，房企依靠銷售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)融資相關(guān)政策將持續(xù)趨緊，房企將繼續(xù)通過加速去化的方式緩解資金壓力，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，評估房企融資壓力應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注有息負(fù)債與銷售回款這兩部分。“三道紅線”監(jiān)管的重點(diǎn)在于控制有息負(fù)債增速；銷售回款占據(jù)房企資金來源一半左右。在嚴(yán)控有息負(fù)債增速的背景下，銷售回款的增速就顯得尤為重要。