國家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅總體平穩(wěn)，略有回落。36城新房價(jià)格環(huán)比上漲，28城下跌，下跌數(shù)量創(chuàng)今年最高。分析人士認(rèn)為，11月一二三線城市房價(jià)紛紛漲幅回落或持平，而北上廣深，核心二、三線城市房價(jià)抗跌指數(shù)高。樓市降溫態(tài)勢與調(diào)控升級和房企促銷等因素有關(guān)，未來新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)升級。
2020年房價(jià)全年呈現(xiàn)先高后低的走勢。有專家指出，11月公布的70城房價(jià)釋放出四個(gè)信號，其一是房價(jià)進(jìn)入探底；其二是部分城市調(diào)控收緊、加碼告一段落；其三是城市漲跌分明，分化是未來一二三四線城市的主旋律；其四是貨幣放水，買房抄底拐點(diǎn)來了。
樓市降溫
70城僅36城房價(jià)上漲
國家統(tǒng)計(jì)局14日公布11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶解讀稱，初步測算，11月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京下降0.1%，上海和深圳持平，廣州上漲0.9%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，11月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為4.0%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端分析，“70城房價(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)連續(xù)3個(gè)月收窄，同比漲幅連續(xù)5個(gè)月收窄，充分說明房價(jià)漲幅降溫的態(tài)勢。”
“11月70城有36個(gè)城市新房價(jià)格上漲，這是疫情后最低數(shù)值。二手房上漲城市44個(gè)，基本持平。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說，2020年“金九銀十”已經(jīng)過去，在7-8月樓市沖高后，9-11月整體樓市開始出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩。
為何樓市降溫了？張大偉認(rèn)為，首先，調(diào)控政策持續(xù)升級，下半年以來32城收緊樓市政策，雖然力度不一，但都以收緊為主。對于市場的影響，特別是對于新建住宅的影響逐漸出現(xiàn)，很多城市的新建住宅限價(jià)政策影響了新建住宅價(jià)格。所以樓市數(shù)據(jù)逐漸上漲放緩。
其次，市場供應(yīng)量增加，大部分企業(yè)銷售都抓緊年末增加供應(yīng)，部分企業(yè)也出現(xiàn)了促銷行為。
嚴(yán)躍進(jìn)也指出，“樓市降溫態(tài)勢，和今年的市場大環(huán)境有關(guān)。尤其是房企為了加快完成全年銷售工作，也會有意識降價(jià)促銷。另外，部分城市如西安、寧波等政策收緊，也說明年底對于穩(wěn)房價(jià)的工作依然急迫，各地都會對高價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行管控。”
值得注意的是，濟(jì)寧成為此次房價(jià)環(huán)比上漲最快的城市，也是唯一一個(gè)漲幅超過1%的城市。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市房價(jià)上漲和城市規(guī)劃等有關(guān)。尤其是魯西南的城市高鐵等規(guī)劃較好，樓市也容易抬升。
二手房價(jià)格略漲
廣州成為領(lǐng)頭羊
二手房方面，11月全國70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為2.1%。嚴(yán)躍進(jìn)指出，和一手房的數(shù)據(jù)對應(yīng)來看，二手房相對降溫近期要少，至少沒有出現(xiàn)過于明顯的漲幅收窄。
由于一手房存在限價(jià)、限簽的價(jià)格管制政策，二手房價(jià)格更真實(shí)。11月，廣州、合肥、徐州、深圳、北京二手房價(jià)環(huán)比漲幅排在前五位，其中，廣州、深圳、北京分別漲0.8%、0.6%和0.5%。張大偉認(rèn)為，這些城市基本都是之前調(diào)控被明顯抑制的城市，最近在全國熱點(diǎn)城市包括深圳等上漲的影響下，房價(jià)復(fù)蘇企穩(wěn)。
“廣州、深圳等城市房價(jià)處于前列，核心原因還是大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)相對較好，投資屬性相對較高，而各地落地的調(diào)控政策力度還未抑制住市場升溫。"他認(rèn)為，隨著上述城市房價(jià)的上漲加速，新一輪調(diào)控政策有望繼續(xù)升級。房價(jià)大部分城市上漲的趨勢不變，但漲幅會繼續(xù)放緩。
能抄底了？
房價(jià)四個(gè)信號顯現(xiàn)！
著名房地產(chǎn)專家、中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，11月70城房價(jià)釋放出四個(gè)信號，其一是房價(jià)進(jìn)入探底。其二是部分城市調(diào)控收緊、加碼告一段落。其三是城市漲跌分明，分化是未來一二三四線城市的主旋律。其四是貨幣放水，買房抄底拐點(diǎn)來了。
不過，謝逸楓強(qiáng)調(diào)，因限價(jià)、限簽的價(jià)格管制，房價(jià)的漲幅回落，不是意味著房價(jià)下跌了，是上漲的速度減速了。此外，由于網(wǎng)簽的滯后性，房價(jià)的指數(shù)由于數(shù)據(jù)更新緩慢，存在與市場脫離的現(xiàn)象。
年內(nèi)樓市調(diào)控高達(dá)458次
專家：年末房價(jià)繼續(xù)放緩
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)為33次，1-11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)458次。
從7月開始，調(diào)控政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢，抑制市場過熱成為調(diào)控政策的新特征。具體來看，11月臺州等多城升級加碼調(diào)控政策。從7月開始已經(jīng)累計(jì)有杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京、長春、海口等30個(gè)城市紛紛出臺調(diào)控政策，為樓市降溫。
不過，在張大偉看來，11月各地收緊的調(diào)控政策雖然力度不大，但依然代表了房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢是一城一策，房住不炒，維持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，只要上漲過快必然會導(dǎo)致調(diào)控升級。
年底房價(jià)是漲還是跌？張大偉說，“樓市調(diào)控政策基本以‘穩(wěn)’樓市為主，部分城市雖然出現(xiàn)了刺激市場的政策被收回，但對于市場的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向。預(yù)計(jì)12月房價(jià)繼續(xù)上漲，但漲幅放緩，越來越收緊的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場。”
嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端表示，12月是房企加快完成銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，預(yù)計(jì)還是會有各類促銷活動。而且各地政府積極落實(shí)房價(jià)調(diào)控，預(yù)計(jì)近期也還是會有對房屋交易秩序的管控。這都說明房價(jià)短期內(nèi)漲幅反彈空間不大，總體以漲幅收窄為導(dǎo)向。
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