后續(xù)需要強化對房東的監(jiān)管，真正轉(zhuǎn)化為“三要管”，包括房管部門、中介行業(yè)監(jiān)管部門、中介機構(gòu)、物業(yè)甚至土地交易中心等。

觀察近期全國房地產(chǎn)市場，大家可以發(fā)現(xiàn)，二手房市場非常熱。無論是房屋交易還是價格，都呈現(xiàn)了明顯升溫的現(xiàn)象。從穩(wěn)房價的角度看，這種升溫并不是好事。

12月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新一期全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)。對于二手房來說，根據(jù)簡單算術平均計算，11月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為2.1%。若是對比歷史數(shù)據(jù)，二手房價格漲幅其實沒有明顯收窄。同時橫向?qū)Ρ瓤?，一手房倒是出現(xiàn)了環(huán)比漲幅連續(xù)3個月收窄、同比漲幅連續(xù)5個月收窄的良好態(tài)勢。這說明近期關注房價漲幅，更需要關注二手房的價格情況。

做個對比，一手房的“房東”即房企近期反而很低調(diào)。換句話說，受三道紅線的影響，房企會主動進行降價促銷，這也有助于其回籠資金。而對于二手房房東來說，到了年底也沒有主動降價，反而部分也在“任性”加價或者毀約，這自然值得研究，怎樣才能真正促進二手房市場尤其是價格的穩(wěn)定。

我們可以看下哪些城市房價漲幅是比較強勢的。數(shù)據(jù)顯示，當前包括廣州、合肥、徐州、深圳、北京、沈陽、廈門、西寧、銀川和丹東等10個城市，其二手房價格漲幅都比較靠前。這里以廣州和合肥作為例子分析二手房價格，尤其是房東的定價心理。

對于廣州來說，房東的定價受到了廣州新房價格上漲、深圳二手房價格上漲兩個因素的影響。對于新房價格來說，今年廣州其實明顯快速拉升。受人才購房政策的影響，廣州當前新房交易還是不錯的，但客觀上也帶來了價格的反彈，10月份單月房價超過了3萬元/平方米。受此影響，房東自然也會漲價。而從深圳市場來說，今年深圳很多房東帶來了一個非常糟糕的“示范”，即業(yè)主控價和隨意加價。這種做法對于廣州肯定是有影響的，所以這也容易使得廣州二手房的價格上漲過快。

合肥也出現(xiàn)了業(yè)主控價現(xiàn)象。而地王影響二手房定價的現(xiàn)象，值得重點說明。12月11日，合肥市政府“12345政府服務直通車”刊登了幾份信件投訴內(nèi)容和回復內(nèi)容。其中有購房者投訴認為，受最近一段時間濱湖相關房企拍地和地王現(xiàn)象影響，周邊二手房房價一夜之間一平方米漲價2000元-3000元。針對此類投訴，地方政府答復是，其已經(jīng)注意到，一些業(yè)主成立房價指導委員會，抬高掛牌房價，部分自.媒體、中介機構(gòu)炒作上漲預期?？梢姡驗橹苓呿椖颗牡爻霈F(xiàn)地王，房東或業(yè)主預期快速調(diào)整，很容易炒作，進而出現(xiàn)了價格過快上漲現(xiàn)象。對于一些買家或下家來說，其認購二手房自然也有壓力。

對廣州和合肥的二手房價格分析，尤其是房東行為的分析，實際上應該成為后續(xù)重點關注的內(nèi)容。過去二手房的監(jiān)管本身比較少，即便是監(jiān)管，也主要是強調(diào)對中介的監(jiān)管，這自然是不完整的。對于房東的監(jiān)管，過去其實就是屬于“三不管”。二手房出現(xiàn)“三不管”現(xiàn)象，是最大的問題。第一是監(jiān)管主體缺失。直接負責二手房的監(jiān)管部門不多，即便是房管部門也更側(cè)重對新房市場的監(jiān)管。第二是監(jiān)管體系缺失。二手房的量價數(shù)據(jù)非常不透明，導致監(jiān)管出現(xiàn)困難。第三是監(jiān)管措施不多。比如說查處中介相對容易，但是對房東的操控價格行為就很難去監(jiān)管。

后續(xù)自然需要強化對其監(jiān)管，真正轉(zhuǎn)化為“三要管”，包括房管部門、中介行業(yè)監(jiān)管部門、中介機構(gòu)、物業(yè)甚至土地交易中心等，其實都可以參與到這一監(jiān)管的環(huán)節(jié)中來。

□嚴躍進（樓市觀察家）