12月7日，《中共北京市委關于制定北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱“北京十四五規(guī)劃建議”》）發(fā)布，共涵蓋12部分51條內容，對北京市經(jīng)濟社會發(fā)展做出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署。

在房地產以及相關領域，涉及農地改革、房住不炒、租購并舉、城市更新、物業(yè)管理等多方面。業(yè)內認為，房住不炒、租購并舉等關鍵詞在北京十四五規(guī)劃建議中均是首次出現(xiàn)，值得關注。

看點1：

堅持房住不炒，遏制房價上漲決心不變

《建議》指出，堅持“房住不炒”定位，完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

整體來看，在房地產調控方向上，北京十四五規(guī)劃建議延續(xù)了此前“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路，更是秉承了中央十四五規(guī)劃建議的精神。

在北京十四五規(guī)劃建議印發(fā)之前，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱“中央十四五規(guī)劃建議”）明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”就成為十三五期間房地產調控的一個主基調，并多次在中央層面的重大會議中被提及。此次將“房住不炒”寫入中央十四五和包括北京在內的地方十四五規(guī)劃建議，是對十三五房地產調控思路的延續(xù)。

中原地產首席分析師張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態(tài)，房地產市場波動下，調控的基本原則依然不變，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。

張大偉進一步指出，“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，但會保護真實居住，微調政策以有利于剛需。

看點2：

發(fā)展集體租賃住房，完善租購并舉體系

除了延續(xù)“房住不炒”的定位，“十三五”房地產調控長效機制的另一關鍵詞“租購并舉”也將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。北京十四五規(guī)劃建議明確，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系。

2017年，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。此后，“租購并舉”多次出現(xiàn)在高層和地方的文件、政策中，成為房地產調控后的高頻詞匯。

同一時間段，作為探索完善租購并舉住房體系的新路徑之一，集體建設用地建設租賃住房（簡稱“集體租賃住房”）被提上日程。

2017年，包括北京在內的13個城市開展試點集體建設用地建租賃住房。根據(jù)規(guī)劃，從2017年起的5年里，北京將建設50萬套租賃住房，其中大部分為集體租賃住房。

截至2020年11月底，北京全市累計開工集體租賃住房5.5萬套（間）。

而未來五年，“租購并舉”仍將繼續(xù)。北京十四五規(guī)劃建議中明確指出，鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。

在業(yè)內人士看來，集體租賃住房的租金和租期穩(wěn)定，將成為發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的重要力量，也是實現(xiàn)完善“租購并舉”體系的路徑之一。

值得關注的是，在過去幾年的試點中，社會資本以聯(lián)營或者是入股的形式參與到北京集體租賃住房建設、運營中來，部分企業(yè)推出的長租公寓等產品，不僅提高集體租賃住房的品質，還帶來專業(yè)化運營。業(yè)內人士表示，隨著未來五年政策延續(xù)，將大力發(fā)展集體租賃住房，社會資本將有更多機會參與進來。

看點3：

推進集體經(jīng)營性建設用地入市，激發(fā)“三塊地”活力

集體建設用地除了建設租賃住宅外，也可以入市流轉。

2015年2月，包括北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))開始“三塊地”改革試點，即農村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關于修改土地管理法的決定，新版《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新版《土地管理法》明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

新版《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設用地進入市場的法律障礙，農村集體經(jīng)營性建設用地可以直接進入市場流轉，與國有建設用地享受同等的待遇，同等入市，同權同價，有利于破除城鄉(xiāng)二元體制。

事實上，在北京大興區(qū)過去幾年的試點改革中，已經(jīng)率先于新版《土地管理法》出臺前掛牌出讓集體經(jīng)營性建設用地，從最初的產業(yè)用地到后來的住宅用地。2018年12月，北京土地交易市場掛出大興瀛海3宗集體經(jīng)營性建設用地的出讓公告，并將建共有產權住房。

如今，隨著“十四五”即將到來，北京十四五規(guī)劃建議指出，深化農村土地制度改革，健全“村地區(qū)管”體制機制，穩(wěn)步推進農村集體經(jīng)營性建設用地入市，激發(fā)農村“三塊地”活力。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明解讀稱，“這是貫徹中央要求，中央政策在北京的體現(xiàn)和落地。”中央十四五規(guī)劃建議指出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，積極探索實施農村集體經(jīng)營性建設用地入市制度。

嚴金明近日也曾表示，盡管2020年實施的《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設用地入市的法律障礙，但是入市實踐過程中仍存在諸多問題。除部分試點外仍然難以流轉，價格也未顯化，整體市場遠未形成。

在嚴金明看來，北京農村集體經(jīng)營性建設用地入市，制度上還存在很多空白，如今將其寫入十四五規(guī)劃建議，將有利于加快交易平臺、機制體制等建設。

看點4：

實施城市更新行動，推動老舊廠房、老舊商場更新改造

除了上述內容外，“北京十四五規(guī)劃建議”的另一個看點是“實施城市更新行動”，其中包括，積極推進新首鋼高端產業(yè)綜合服務區(qū)建設發(fā)展，加強工業(yè)遺存保護利用，打造新時代首都城市復興新地標；持續(xù)推進老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”，引入社會資本參與；多種形式推進老城平房區(qū)申請式騰退和改善；推動老舊廠房、老舊商場、老舊商務樓宇更新改造等。

同樣，在中央十四五規(guī)劃建議中，也明確提出“實施城市更新行動”，“加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設”。

11月17日,住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)發(fā)表題為《實施城市更新行動》的署名文章。王蒙徽稱，實施城市更新行動，推動城市結構調整優(yōu)化和品質提升，轉變城市開發(fā)建設方式，對全面提升城市發(fā)展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠的意義。

在住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來，城市更新是解決城市發(fā)展過程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟、社會、文化等等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現(xiàn)在三個方面：一是城市中大量的低效經(jīng)濟空間有待開發(fā)和升級；二是老舊小區(qū)和基礎設施改造的需求大幅度的提升；三是產業(yè)更新迭代對城市空間提出了新要求。

清華同衡規(guī)劃設計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波認為，在國內大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應國內大循環(huán)新格局的要求。同時，北京新一輪空間規(guī)劃確定城市發(fā)展的規(guī)模上限，特別是中心城區(qū)，以問題導向治理大城市病，以需求為導向滿足人民對美好生活的期望，這都有必要進行高質量的城市更新。此外，城市更新有助于營造高質量、高品質的生活圈。

看點5：

老舊小區(qū)改造迎來政策紅利，鼓勵社會資本參與

值得關注的是，在城市更新中，老舊小區(qū)改造成為近幾年的熱點詞匯，并在政府文件中多次被提及。年初政府工作報告中提出，“2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。”這是繼2019年之后，老舊小區(qū)改造再次出現(xiàn)在政府工作報告中。

7月20日，國務院辦公廳發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》明確老舊小區(qū)改造的目標，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

如今，“老舊小區(qū)改造”也同時出現(xiàn)在中央十四五規(guī)劃建議和北京十四五規(guī)劃建議中。

愿景集團總裁助理、城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，國務院辦公廳7月20日印發(fā)的23號文件強調“全面推進”，就是一個強烈的政策導向信號，其中確立了工作目標，要在“十四五”期間把2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完成，任務量是巨大的。老舊小區(qū)改造作為民生工程和發(fā)展工程，不僅能提升居民的幸福感，在惠民生擴內需促發(fā)展上也將發(fā)揮更大的作用。

同時，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，在資金來源、組織實施、利益協(xié)調、創(chuàng)新激勵等方面都要同步研究推進。北京“十四五”規(guī)劃建議也指出，完善棚戶區(qū)改造、土地儲備、老舊小區(qū)改造等資金籌措機制。

值得關注的是，北京十四五規(guī)劃建議中提及的“勁松模式”就是社會資本參與老舊小區(qū)改造的路徑探索。

據(jù)劉楚介紹，愿景集團為勁松小區(qū)的改造方，總結來說，黨建引領“五方聯(lián)動”、居民全程參與、改管一體化、引入專業(yè)物業(yè)服務、探索市場化機制等，是“勁松項目”的經(jīng)驗特點，也為形成“勁松模式”做了前期實踐探索。勁松小區(qū)2018年開始改造，2019年示范區(qū)亮相，是北京第一個引入社會資本的老舊小區(qū)改造項目，社會資本參與有了明確的回報機制、形成閉環(huán)。特別是社會資本充分發(fā)揮社區(qū)服務優(yōu)勢，得到了社區(qū)居民的高度認可，“我們原本預估一年后物業(yè)費收繳率為30%-40%，但是截至目前已經(jīng)達到76%，遠超預期。”

“十四五”期間全面推進老舊小區(qū)改造的政策導向，在劉楚看來，未來5年，是老舊小區(qū)改造工作的政策紅利期，對于接受“微利”、聚焦服務的社會資本來說，也有助于打造一條嶄新的賽道。