由于年底信貸額度緊張，市場(chǎng)傳言目前60%的銀行暫停了住房貸款，貸款審批的難度增加流程時(shí)間拉長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)了一波“房貸荒”。針對(duì)該消息，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近期對(duì)房貸市場(chǎng)進(jìn)行了摸底，發(fā)現(xiàn)情況并非如此。
據(jù)記者了解，商業(yè)銀行房貸與地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，多數(shù)銀行總行層面并未直接停貸，而是地方分行在信貸投放上受限于額度，走出了“量減價(jià)增”的行情。事實(shí)上，北京、上海、廣州等一線城市目前住房按揭貸款正常，利率較之前有所上升，南京、無(wú)錫等二線城市因房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍導(dǎo)致了按揭貸款額度緊張。相比之下，多家銀行收緊了“房抵貸”業(yè)務(wù)，加大了業(yè)務(wù)的合規(guī)性審查，少數(shù)銀行甚至?xí)和Ａ嗽擃悩I(yè)務(wù)。
年底“房貸荒”？
自10月份以來，“買房越來越難”的消息頻上報(bào)端，而這一波“房貸荒”歸根結(jié)底都認(rèn)為是銀行房貸收緊了。但是，多家銀行總行人士向記者表示“并沒有特別規(guī)定暫停房貸”。
“首套房貸款的年化利率是5.2%，二套房貸款的年化利率是5.7%，提交申請(qǐng)后約一周內(nèi)能夠放款。”建行北京朝陽(yáng)支行人士表示，目前房貸申請(qǐng)難度不大，年內(nèi)沒有出現(xiàn)過停貸情況。
他還向記者透露，往年住房按揭貸款申請(qǐng)時(shí)間上可能會(huì)比較長(zhǎng)，但是今年流程走的都很快。
通過走訪記者了解到，國(guó)有大行在北京地區(qū)和上海地區(qū)的房貸年底較平穩(wěn)，貸款利率較之前基準(zhǔn)略有上升，但是審批和放款上均正常。股份行和城商行的貸款利率較國(guó)有大行要略高，大多銀行首套房年化貸款利率為5.4%～5.6%，二套房年化貸款利率為5.9%～6.2%，卻也未出現(xiàn)所謂的“房貸荒”現(xiàn)象。
實(shí)際上，二線城市的銀行房貸與市場(chǎng)交易關(guān)系緊密，這可能是出現(xiàn)“停貸”的重要原因。記者通過調(diào)查了解到，江蘇無(wú)錫市目前多家銀行房貸年前已經(jīng)“不放款”。
“即使能夠申請(qǐng)貸款的銀行，放款周期也非常長(zhǎng)，通常在三個(gè)月左右。也就是說，現(xiàn)在申請(qǐng)貸款，可能3月份資金才會(huì)到賬。”無(wú)錫一家房地產(chǎn)人士稱。
此外，記者還了解到，相較北京等一線城市，商業(yè)銀行在無(wú)錫地區(qū)的貸款利率也偏高，首套房的貸款利率直接沖到了年化5.9%，而二套房貸款的年化利率高達(dá)6.4%。
“年底是最容易出現(xiàn)房貸難的一個(gè)時(shí)期，這與銀行的貸款節(jié)奏有關(guān)。每年銀行總行將信貸額度分配到分行層面，而分行則按照‘4321’按季投放，這也決定了額度上確實(shí)會(huì)較上半年緊張很多。”一家國(guó)有大行人士稱。
他認(rèn)為，國(guó)有大行和股份行在總行層面是不會(huì)對(duì)住房按揭貸款按“暫停鍵”的，但是分行層面會(huì)受到額度的限制，這是基于信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要；房地產(chǎn)市場(chǎng)越活躍的地區(qū)申請(qǐng)的銀行貸款越多，同樣也是額度緊張的地區(qū)。
“從地域上看，總行層面在授信分配上也是基于上一年度的授信情況而定，這也是期望市場(chǎng)健康平穩(wěn)。信貸過度投放會(huì)推動(dòng)樓市和房?jī)r(jià)，這會(huì)違背‘住房不炒’的原則。”上述國(guó)有大行人士指出。
記者還了解到，由于監(jiān)管部門此前對(duì)國(guó)有大行進(jìn)行指導(dǎo)，要求銀行控制房地產(chǎn)貸款的增速不高于30%，這讓各家銀行在貸款額度的控制上更嚴(yán)格。
收緊“房抵貸”
由于政策上鼓勵(lì)普惠性的經(jīng)營(yíng)貸款，一些購(gòu)房者通過“房抵貸”業(yè)務(wù)繞道實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，甚至利率上比住房按揭更低。
“對(duì)于購(gòu)買二套房的購(gòu)房者而言，通過‘房抵貸’業(yè)務(wù)貸款買房在利息上比按揭更劃算。”一家中介機(jī)構(gòu)人士表示。
他告訴記者，具體的操作是用企業(yè)的身份向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，用名下的住房做貸款抵押，貸款資金是直接打入到公司法人賬戶，而購(gòu)房者可以將資金取現(xiàn)后再用于購(gòu)房。“操作上比較復(fù)雜，也需要不少的材料，可以委托中介機(jī)構(gòu)辦理。”
記者了解到，通過“房抵貸”模式貸款購(gòu)房的利率最低可至4%以下，而按揭貸款的年化利率二套均在5.5%以上，這也讓不少二套房購(gòu)房者和換房改善性需求的購(gòu)房者選擇了前者。
前述國(guó)有大行人士認(rèn)為：“這種操作屬于違規(guī)操作，如果被查到很可能銀行會(huì)要求返還資金，可能還會(huì)影響未來其他貸款的申請(qǐng)。”
記者通過調(diào)查了解到，由于“房抵貸”模式在市場(chǎng)大行其道，但是銀行對(duì)于資金的把控缺位，監(jiān)管對(duì)于該類業(yè)務(wù)的合規(guī)性審查要求也更嚴(yán)，甚至部分銀行暫停了“房抵貸”業(yè)務(wù)。
事實(shí)上，監(jiān)管多次喊話防止信貸資金違規(guī)進(jìn)入股市和樓市，而關(guān)鍵點(diǎn)在于資金的用途上，而通過“房抵貸”業(yè)務(wù)購(gòu)房明顯有悖于該監(jiān)管政策。
“此前銀行做了一定規(guī)模的‘房抵貸’業(yè)務(wù)，有了一定的存量，如今這項(xiàng)業(yè)務(wù)暫時(shí)不做了，也擔(dān)心合規(guī)上的風(fēng)險(xiǎn)。”一家股份制銀行人士向記者透露，目前還在做該項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行，審查環(huán)節(jié)也更加嚴(yán)格了，避免資金最終用于購(gòu)房。
他認(rèn)為，“房抵貸”業(yè)務(wù)的貸款利率并不高，一旦出現(xiàn)違規(guī)還會(huì)面臨大額罰單。“這對(duì)銀行來說也不劃算。”
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