“最近上海市場成交非?？?，今年核心區(qū)域的市場均價漲幅13%以上。”這是一家高端豪宅中介近期要求業(yè)務(wù)員對外的統(tǒng)一說辭。
12月9日上午，劉忻(化名)又把幾套豪宅信息同時推送給微信里的幾個近半年內(nèi)一直在看房的準買家。因應(yīng)公司要求，她在編輯信息的開頭就附上了這句話。盡管劉忻微信里的儲備客戶有的會回應(yīng)有的不回應(yīng)，但劉忻近期推送信息的頻率都加大了，因為最近上海新房成交異?；鸨瑩u號一場接著一場，且每次都很快清盤。她預(yù)計二手房市場也會隨之起來，最近她確實成交了一套世茂濱江的二手房。
上海樓市最近火到什么程度呢？據(jù)一名近期準備買房的準客戶透露，12月8日，她參與了保利某項目的搖號，沒有搖到前面的號碼，結(jié)果當天兩小時即售罄。這名客戶此前已經(jīng)參與了三四個項目的搖號，都無功而返，現(xiàn)在只好繼續(xù)認籌招商旗下的新項目。
自今年7月份以來，上海新房認籌的人數(shù)就出現(xiàn)猛漲，彼時多個樓盤放開“不能同時認籌”的規(guī)定，同一個時間段內(nèi)，客戶只要資金充裕，均可以認籌多個項目。
樓市火爆的背后，是上海商品房新增供應(yīng)的緊缺。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應(yīng)593.74萬平方米，同比下降11.7%。2020年11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)新增供應(yīng)15.98萬平方米，環(huán)比下降76.8%，同比下降67%。11月，上海市商品住宅(不含保障性住房)可售面積675.09萬平方米，環(huán)比下降5.3%，按照近6個月平均銷售情況，出清周期為7.63個月。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，今年上海房地產(chǎn)交易無論是一手房還是二手房、普通住宅還是豪宅，成交都不錯。這充分說明了市場需求量大，因此上海后續(xù)積極穩(wěn)定市場的壓力尚存，應(yīng)積極增加土地和商品房供應(yīng)。
8月成市場拐點
與深圳樓市相似的一點是，上海近期買房“打新”的人非常多，不僅是因為一二手房價倒掛，也是因為購買需求集中釋放。
一位某樓盤在售項目的營銷負責人告訴記者，上海樓市的拐點出現(xiàn)在8月，在7月就有很明顯的征兆。
今年疫情進入常態(tài)化防控后，樓市供應(yīng)逐漸恢復，除了今年4月有32個樓盤入市之外，8月上海樓市一共有30個盤領(lǐng)到預(yù)售證，市場活躍度高漲。8月有多個盤認籌率超過100%，其中5個樓盤出現(xiàn)“千人搖”。
從上海最近3年來的二手房數(shù)據(jù)可見，上海平均每月成交2.2萬套左右；疫情緩解之后，從今年二季度開始，上海二手房的成交量一直維持在2.7萬套以上。9月份，二手房的成交量已經(jīng)達到了3.2萬套以上，達到了2016年之后整個上海二手房成交峰值；10月，二手房的成交套數(shù)回落到2.8萬套，11月又回到3.2萬套的成交量。
二手房成交上升，不僅顯示了市場的購買力，也說明這是二套房潛在買家置換房產(chǎn)的一個途徑。在上海，很多人只有賣掉手中的第一套房子才能買第二套房子，而二手房的流動性增加，也推動了一手房的回暖。
由此，正如上述營銷負責人所言，明年上海還會有大量新項目入市，盡管整體供應(yīng)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，但這樣的熱度會一直保持。預(yù)計一手房火熱的趨勢會一直延續(xù)到明年年初。他認為，2021年5月前都是一個在上海買房的窗口期。“上海樓市的熱度實際上是一直保持著的，甚至會延續(xù)到明年。”
上海中原市場分析師盧文曦分析認為，年底樓市溫度不減的因素有三，主要有供應(yīng)不足、消費者投資心態(tài)嚴重、城市動遷釋放的購買需求。
首先，房子不夠賣。通常來說，經(jīng)過1年奔跑，需求釋放差不多了，年底供求趨弱，出現(xiàn)超高認籌率的現(xiàn)象不應(yīng)該是普遍現(xiàn)象。但是今年情況的確有所不同，因為新房的確不夠賣了。今年上海新盤供應(yīng)差不多678萬平方米，同比去年減少10%，但是成交量同比卻增加超過10%。當前新房庫存760萬平方米，去化周期不到9個月。而上海平均從拿地到可以銷售，這個周期差不多在11個月左右。由于預(yù)售制度、資金監(jiān)管等因素影響，上海房企在上海建造房子的節(jié)奏開始跟不上銷售的節(jié)奏。
其次，買漲不買跌，房價上漲趨勢明顯。房價上漲趨勢和成交量釋放節(jié)奏同步，今年房價最低點就是3月份。4月后樓市成交量快速釋放，此后一直在高位盤整，房價自然也隨著成交量逐步向上。新房因為有限價因素，所以在上漲幅度上直觀感受不如二手房那么明顯。從中原二手房價格指數(shù)來看，從3月最低點到11月最高點，反彈幅度已經(jīng)超過5%。大家普遍有買漲不買跌的心態(tài)，房價上漲趨勢那么明顯，所以急切入市的人也就越多。
最后，上海有動遷舊改助力。上海今年舊改力度非常大，年底還有黃浦等區(qū)有動遷。這些需求直接進入了新房、二手房市場。
冷熱不均的市場
事實上，上海房管局在2020年已經(jīng)發(fā)放預(yù)售證超過200張。從2018年以來，連續(xù)三年都保持在這樣的水平。業(yè)內(nèi)人士反映，上海今年1-11月成交142幅住宅用地，共計1374.89萬平方米，同比增長9.49%。加上今年上海土地供應(yīng)量庫存保證，明年依然會有超過200張預(yù)售證入市。
嚴躍進指出，對于上海土地市場來說，今年有兩個特點。第一是供地節(jié)奏加快，供地規(guī)模明顯在放量。第二是內(nèi)環(huán)等市區(qū)的土地供應(yīng)和交易增加，也說明對于豪宅或高端市場是有利的。對于房企來說，重回上海拿地具有積極的作用，具有非常好的導向，也利好穩(wěn)定投資和房地產(chǎn)市場。
隨著供應(yīng)節(jié)奏的控制，上海的房價圈層也變得明顯。濱江均價接近13萬元/平方米；內(nèi)環(huán)也已經(jīng)達到10萬元/平方米左右，與中環(huán)房價相當。價格的差異，導致板塊冷熱不均。比如安亭在今年從2.5萬元/平方米左右的價格直接提升到4萬元/平方米左右，就是因為安亭板塊房價基數(shù)低。
年底樓市熱度依舊，雖然買家入市的心情急切，但是買房決策仍需冷靜。樓市整體溫度高不代表所有項目都一房難求。今年樓市最大特點是項目分化，即中環(huán)內(nèi)認籌率要高于中環(huán)外的項目。但是，也不代表外環(huán)外項目就不好銷，中環(huán)內(nèi)項目搶不到房。比如市區(qū)的地王項目，去化一般；徐涇的幾個項目去化還不錯，甚至有認籌人數(shù)創(chuàng)今年紀錄的樓盤，樓盤個體差異非常大。
同策研究院分析師謝夢嫻指出，11月一共有7個全新盤入市，新推盤涵蓋了剛需、改善、豪宅等樓盤，且可以看出在新盤市場上改善型和豪宅去化表現(xiàn)更好，剛需用戶可能會優(yōu)先考慮置業(yè)二手現(xiàn)房。郊環(huán)外剛需型產(chǎn)品選擇多，但也有去化不足的情況出現(xiàn)，比如奉賢區(qū)新開的東原璞閱和禹洲天境，均屬于剛需樓盤，但由于周邊競品很多，所處位置周邊交通不便，不能滿足剛需用戶的通勤類需求，因此認籌率低，去化效果差。
今年10月，上海約有20次搖號開盤，約11個是300萬-500萬的中低價位盤。在這20個項目中認籌比不足100%的新盤13個，約占6成；其中有9個認籌比不到50%。還有部分認籌數(shù)不足的新盤，不用公證處搖號，比如中海臻如府。
盧文曦認為，雖然今年樓市表現(xiàn)不錯，頭部房企基本能完成銷售任務(wù)，但是對絕大部分房企來說，今年受疫情影響，任務(wù)完成度相當?shù)?。所以不排除一些房企為縮小目標差距做最后努力，集中在12月份開盤，用比較有親和力的價格換取銷售量。
不止上海，華東樓市也呈現(xiàn)冷熱不均。上海市場火爆的同時，近期環(huán)滬市場火熱程度有明顯下降。如11月嘉興成交量價齊跌，一手住宅成交2584套，新建商品住宅銷售面積為29.1萬平方米，環(huán)比下降23.0%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月蘇州樓市也呈現(xiàn)量價齊跌，商品住宅成交面積為64.1萬平方米，環(huán)比減少12.81%，同比減少15.42%；成交均價25795元/平方米，環(huán)比微跌3.87%。
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