在半個(gè)月內(nèi)，成都已經(jīng)兩次出手調(diào)控樓市。12月8日，成都市人民政府辦公廳印發(fā)了《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》(以下簡稱《辦法》)，對監(jiān)管措施從嚴(yán)進(jìn)行了升級。依照《辦法》規(guī)定，成都商品房預(yù)售款將全部直接存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款?！掇k法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。  

關(guān)于商品房預(yù)售款監(jiān)管，成都在2009年就已經(jīng)出臺相關(guān)政策，并于2015年做過修訂。這一次發(fā)布的新版《辦法》，監(jiān)管力度很強(qiáng)，措施也很細(xì)致、到位，能有效保障購房者買房之后的權(quán)益。  

半個(gè)月前，成都政府相關(guān)部門針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段頻繁，從供給和需求兩方面下手，連續(xù)打出“限地價(jià)+限房價(jià)的雙限地”、“修訂商品房搖號規(guī)則”等組合拳。  

成都近期為何收緊樓市調(diào)控？綜合業(yè)內(nèi)人士反饋，近期成都房價(jià)上漲苗頭凸顯、消費(fèi)者買房熱情高漲；土地成交價(jià)格上漲，房企買地?zé)崆橐哺邼q。樓市基本面向好的背后，市場基礎(chǔ)是否牢固？  

今年9月，一則關(guān)于成都金融機(jī)構(gòu)禁止向和記黃埔地產(chǎn)(成都)有限公司提供新增融資、貸款的新聞引發(fā)轟動(dòng)，同時(shí)也撕開了房企此前在成都“囤地”、“捂盤惜售”等賺取高額利潤的冰山一角。和記黃埔將其在2014年的一幅土地轉(zhuǎn)給禹洲集團(tuán)，直接獲利38億。  

這一事件引發(fā)了業(yè)內(nèi)對成都樓市的關(guān)注，調(diào)控或許也因此埋下伏筆。  

進(jìn)一步保障購房者權(quán)益  

今年國內(nèi)疫情平穩(wěn)后，成都也加入了樓市回暖大軍，不少樓盤開始出現(xiàn)購房者排隊(duì)進(jìn)售樓部看樣板房的現(xiàn)象。多個(gè)樓盤開始搖號，甚至出現(xiàn)“萬人搖”。  

成都對中簽率有劃分，分別是拆遷、剛需、普通等分類。在普通類的搖號中簽率里，最低只有0.62%。熱銷樓盤基本都是一二手倒掛的盤。比如，青羊區(qū)外光華的綠地新里城，均價(jià)1.74萬元/平方米，54套房源吸引了3000多人排號，普通中簽率只有0.62%。  

天府新區(qū)恒大天府半島，360套房，均價(jià)1.25萬元/平方米，網(wǎng)上報(bào)名第一天就有超過3000組客戶，最后參與搖號人數(shù)達(dá)11129人次，平均中簽率3.23%。  

東二環(huán)的首創(chuàng)天禧，均價(jià)2.1萬元/平方米，共321套房，吸引1000多組客戶參與搖號。  

疫情過后，被壓抑的需求噴涌而出，雖然成都也有部分因報(bào)名人數(shù)不足而取消搖號的樓盤，但因?yàn)橛幸欢值箳斓臉潜P存在，樓市成交依然是向上的態(tài)勢。  

在這樣的市場現(xiàn)狀下，市場亂象也頻頻發(fā)生，“收茶水費(fèi)”“全款不備案”、“開發(fā)商自主搖號舞弊”等還會(huì)出現(xiàn)于一些監(jiān)管不嚴(yán)的項(xiàng)目里。實(shí)際上，不公平的市場環(huán)境就是對消費(fèi)者利益的最大損害。  

同策研究院分析師謝夢嫻認(rèn)為，2015年的時(shí)候，成都政府也出臺過關(guān)于預(yù)售款監(jiān)管的相關(guān)政策，要求房企需被監(jiān)管的工程建設(shè)資金達(dá)總額的1.1倍，且在取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》之前，只能用于項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備購置等土建工程費(fèi)用、設(shè)備安裝工程費(fèi)用以及工程建設(shè)其他費(fèi)用，不得挪作他用。  

新推出的商品房預(yù)收款監(jiān)管辦法，將對預(yù)售款監(jiān)管實(shí)行銀行專戶監(jiān)管制度，預(yù)售款監(jiān)管額度與開發(fā)企業(yè)信用等級掛鉤。對于信用良好的大房企，預(yù)收款監(jiān)管更為寬松，在工程建設(shè)各進(jìn)度節(jié)點(diǎn)上對于預(yù)售款的使用也更加靈活。對于購房者來說，預(yù)收款監(jiān)管將最大限度減少期房爛尾的可能，減小了購買期房的風(fēng)險(xiǎn)，提供了更大的保障。  

據(jù)成都住建官方發(fā)布的信息，為保障預(yù)售商品房工程建設(shè)維護(hù)購房人合法權(quán)益，成都相關(guān)部門將對預(yù)售款進(jìn)行全程監(jiān)管。預(yù)售款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預(yù)售許可且未完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人按商品房預(yù)售合同約定支付的全部購房款。“預(yù)售款全部進(jìn)入專管賬戶，監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款支取實(shí)施節(jié)點(diǎn)余額管理”，這一條對于成都房地產(chǎn)行業(yè)的影響是最直接的。  

“尾款”制度倒逼閑置土地開發(fā)防爛尾  

對預(yù)售款進(jìn)行全程監(jiān)管，簡單來說，就是針對期房銷售的樓盤，為了防止開發(fā)商隨意支配挪用預(yù)售款、保障商品房工程建設(shè)防止“爛尾”、維護(hù)購房者的權(quán)益，行政部門和金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商收取的預(yù)售房款進(jìn)行的監(jiān)管。  

業(yè)內(nèi)人士指出，由于被監(jiān)管的資金，房企還是能使用，這相當(dāng)于給企業(yè)上了一個(gè)緊箍咒。在2015年出臺的政策中，住建部門只負(fù)責(zé)制定監(jiān)管規(guī)則，對商品房預(yù)售款監(jiān)管工作只進(jìn)行“指導(dǎo)、督促”；此次《辦法》明確規(guī)定了監(jiān)管協(xié)議須由開發(fā)商、住建局和銀行三方共同簽訂。  

住建部門的強(qiáng)力介入，銀行基本上就變成了一個(gè)保管資金的“工具人”，須得到住建部門的授權(quán)才能向開發(fā)商撥付監(jiān)管資金。這個(gè)操作，能有效避免開發(fā)商隨意挪用預(yù)售款，減少開發(fā)商因資金斷裂而出現(xiàn)樓盤“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。  

對于房價(jià)，《辦法》規(guī)定以商品房預(yù)售掛牌價(jià)款總額為基準(zhǔn)，當(dāng)工程達(dá)到正負(fù)零時(shí)，監(jiān)管額度不低于25%，其余階段，監(jiān)管額度不低于15%。以商品房預(yù)售掛牌價(jià)款總額為基準(zhǔn)的規(guī)定，可以起到防止樓盤掛牌價(jià)虛高的作用。據(jù)透露，目前成都市面上有些商辦項(xiàng)目實(shí)際上賣1萬元/平方米，但開發(fā)商卻在住建部門以5萬/平方米甚至更高的價(jià)格登記掛牌。  

《辦法》規(guī)定了預(yù)售款的監(jiān)管期限，要從樓盤拿預(yù)售開始，到集中交付時(shí)才結(jié)束，覆蓋了購房者從買房到交房的全過程。由于要到集中交房才能結(jié)束預(yù)售款監(jiān)管，這就倒逼開發(fā)商不得不把包括景觀、公區(qū)、裝修等工程質(zhì)量和細(xì)節(jié)做得更好。如果做出來的產(chǎn)品“貨不對板”，遭到業(yè)主的普遍投訴，開發(fā)商想拿到“尾款”就沒那么簡單了。  

成都業(yè)內(nèi)資深人士分析，《辦法》規(guī)定了行政部門參與監(jiān)管的具體執(zhí)行，更好地保證開發(fā)商?？顚Ｓ?，減小樓盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管期限延長至樓盤集中交付，相當(dāng)于開發(fā)商壓了一筆交房尾款，倒逼開發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，這對于未來三年，拿了高價(jià)地的房企來說非常重要，一旦粗制濫造，則有拿不到尾款的風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管額度與開發(fā)商信用等級掛鉤，將減少市場亂象，有利于建立更公平的市場交易環(huán)境；對于外來開發(fā)商在成都設(shè)立分公司的情況，分公司的建設(shè)資金能有效運(yùn)用到本地項(xiàng)目中，防止集團(tuán)總部克扣、挪用成都項(xiàng)目的建設(shè)款項(xiàng)。一些因“分公司沒錢而不得不偷工減料”的情況將得到很大的改善，最終也將利好成都購房者，減少購房者的后顧之憂。  

更為重要的是，成都此次在預(yù)售款資金監(jiān)管中祭出“尾款”制度，對于房企現(xiàn)金回流影響非常大，這就像通過設(shè)置“條件”倒逼房企加快開發(fā)節(jié)奏、強(qiáng)化內(nèi)部運(yùn)營體系、提升工程高質(zhì)量管理。也意味著房企捂盤可能性將大大減少。  

三道紅線之下的風(fēng)險(xiǎn)把控  

一名深耕成都多年的房企相關(guān)人士表示，三道紅線之后，行業(yè)去杠桿化將是趨勢，迫使開發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫，以期提高單個(gè)項(xiàng)目的收益率。  

從近期成都土地市場來看，市場存在供需失衡的現(xiàn)狀。中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年11月成都全市商品住宅成交面積環(huán)同比均上升，成交199.8萬平方米，環(huán)比上升59.1%，同比上升7.6%。成都市中心城區(qū)卻略顯供應(yīng)不足，中心城區(qū)供應(yīng)面積為97.3萬平方米，環(huán)比下降3.6%，同比下降60.3%。中心城區(qū)商品住宅庫存面積為1591.1萬平方米，環(huán)比下降1.9%，同比下降16.3%。出清周期為10.2個(gè)月，較去年同期縮窄5.5個(gè)月。放到大成都區(qū)域來看，去化周期也在10.5個(gè)月，較去年同期縮窄3.6個(gè)月。  

但成都土地供應(yīng)開始上漲，成交量卻開始走低。11月，成都推出涉宅用地33宗，約139.8萬平方米，同比上升2.8%，環(huán)比上升83.8%；成交涉宅用地20宗，約89.2萬平方米，同比下降32.7%，環(huán)比上升66.0%。這個(gè)時(shí)候，土地價(jià)格是環(huán)比上升的。  

究其原因，“成都有一些捂了很久的地，一直爛著；新拿的地又貴得嚇人。”一名房企人士認(rèn)為，“作為西南中心城市，成都早已是各路房企兵家必爭之地，招拍掛的高價(jià)地實(shí)在是賺不到錢，尤其是主城，開發(fā)商舉牌到最后大多放棄了。”  

過去房企通過大量囤地，降低持有成本，如今恐怕隨著開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，手中的土地就會(huì)轉(zhuǎn)化成風(fēng)險(xiǎn)。南都大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測65家規(guī)模房企，囤地最多的房企總土儲(chǔ)已超過2.4億平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成都新政對于房企開發(fā)模式的敲打，并不亞于杭州。  

與杭州市場一樣，近兩年成都市場土拍價(jià)格水漲船高，房企利潤也被壓縮，但不少房企在成都拿地就像在杭州拿地一樣，“只要進(jìn)軍成都，整個(gè)四川都知道我進(jìn)成都、進(jìn)四川、進(jìn)西部了，省去多少廣告費(fèi)。”一名成都外來房企相關(guān)人士說。  

成都這個(gè)市場不只外來房企瞄準(zhǔn)，當(dāng)?shù)貒Y也積極參與到土拍市場。12月1日，成都推出4宗純住宅土地出讓，全部位于主城區(qū)成熟區(qū)域，出讓面積合計(jì)113畝。其中錦江區(qū)共推出2宗地，起拍樓面價(jià)均為16800元/平方米。競拍最為激烈的是錦江區(qū)二號宗地，最終被錦江統(tǒng)建聯(lián)合華發(fā)競得，競拍對價(jià)為“19300元/平方米+無償移交23%統(tǒng)籌住房”。啟信寶數(shù)據(jù)顯示，錦江統(tǒng)建為成都市錦江區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局100%控股企業(yè)。