為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有力保障商品房工程建設(shè)，維護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益，成都市發(fā)布《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》。

12月8日，四川省成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》顯示，預(yù)售款監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤并根據(jù)信用等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度，對(duì)于預(yù)收款將實(shí)行專戶存儲(chǔ)、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制。

《通知》指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選定一家監(jiān)管銀行的綜合性支行（簡(jiǎn)稱承辦銀行），以商品房項(xiàng)目為單位開(kāi)設(shè)一個(gè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶（簡(jiǎn)稱監(jiān)管賬戶），承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按預(yù)售許可范圍（最小為一幢）設(shè)立監(jiān)管登記臺(tái)賬，記錄預(yù)售款收存、支取等情況；開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管部門(mén)、承辦銀行需簽訂預(yù)售款三方監(jiān)管協(xié)議（簡(jiǎn)稱三方監(jiān)管協(xié)議）。

按照規(guī)定，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)取得預(yù)售許可證后至預(yù)售商品房完成并聯(lián)竣工驗(yàn)收所需的工程建設(shè)費(fèi)用總額核定預(yù)售款監(jiān)管額度（簡(jiǎn)稱監(jiān)管額度），具體在三方監(jiān)管協(xié)議中予以明確。其中，申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，工程形象進(jìn)度要求為正負(fù)零的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之二十五；其余工程形象進(jìn)度要求的商品房，監(jiān)管額度不低于預(yù)售掛牌價(jià)款總額的百分之十五。

這里所說(shuō)的預(yù)售款主要包括承購(gòu)人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業(yè)貸款、住房公積金貸款等全部購(gòu)房款。

按照要求，預(yù)售款監(jiān)管遵循專戶存儲(chǔ)、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督的原則。預(yù)售款監(jiān)管期限，自商品房取得預(yù)售許可證之日起，至完成工程并聯(lián)竣工驗(yàn)收合格后商品房集中交付止。

《通知》顯示，預(yù)售款監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤，住建部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)動(dòng)態(tài)調(diào)整監(jiān)管額度。

如果開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，在成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息平臺(tái)公示的信用等級(jí)為A++級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之四十；A+級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之二十；A級(jí)且提供銀行保函的，監(jiān)管額度下浮百分之十；B級(jí)的，監(jiān)管額度按正常值核定；C級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之二十；D級(jí)的，監(jiān)管額度上浮百分之四十。

對(duì)于預(yù)收款的收存管理，《通知》提到，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房人交存的預(yù)售款全部直接存入商品房預(yù)售合同約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，對(duì)于超過(guò)監(jiān)管額度的資金，承辦銀行憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的支付指令即可辦理資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

在預(yù)售款支取方面，監(jiān)管額度內(nèi)的預(yù)售款支取實(shí)施節(jié)點(diǎn)余額管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地住建部門(mén)申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)，必須達(dá)到本《辦法》規(guī)定的工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，支取后的余額應(yīng)滿足監(jiān)管要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)支取預(yù)售款時(shí)其信用等級(jí)發(fā)生變化的，支取后的資金余額同步調(diào)整。

成都市住建部門(mén)指出，市住建部門(mén)負(fù)責(zé)建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)（簡(jiǎn)稱監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)），利用監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)對(duì)預(yù)售款收存、支取情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)和隨機(jī)抽查；各區(qū)（市）縣住建部門(mén)對(duì)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)的資金異動(dòng)等情況，會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法開(kāi)展調(diào)查處理；開(kāi)發(fā)企業(yè)、承辦銀行的預(yù)售款收存、支取情況均可通過(guò)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)實(shí)時(shí)呈現(xiàn)。

對(duì)于違規(guī)行為，住建部門(mén)明確，開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本《辦法》規(guī)定的，在其整改期間，暫停預(yù)售商品房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)使用權(quán)限；逾期未整改到位的，予以通報(bào)批評(píng)、納入成都信用網(wǎng)公開(kāi)披露并抄送企業(yè)總部；情節(jié)嚴(yán)重的，開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)負(fù)責(zé)人不得以企業(yè)或個(gè)人名義參加新的出讓土地競(jìng)拍活動(dòng)，不得申請(qǐng)審批新的建設(shè)項(xiàng)目，暫停辦理新的項(xiàng)目預(yù)售許可?？辈?、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位有違規(guī)行為且逾期未整改到位的，按規(guī)定予以信用記減分，并向社會(huì)公示。

監(jiān)管銀行違反預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴(yán)肅處理；情節(jié)嚴(yán)重的，住建部門(mén)予以公開(kāi)通報(bào)并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監(jiān)局。

貸款銀行未按相關(guān)規(guī)定將承購(gòu)人的商業(yè)貸款、住房公積金貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶，造成監(jiān)管賬戶資金不足以完成工程建設(shè)而停工的，由住建部門(mén)及時(shí)向社會(huì)公告，并抄送人行成都分行營(yíng)管部、四川銀保監(jiān)局處理，市住建部門(mén)不再與其簽訂預(yù)售款監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議。