在房地產(chǎn)資管新規(guī)三條紅線推出之后，融資環(huán)境隨之收緊，面對行業(yè)變局，房企開始思考新的策略，改變自己的運營邏輯，來適應(yīng)新的環(huán)境。

在“新秩序·新生活·新未來——2020年（第四屆）華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典”上，有嘉賓表示，三道紅線對企業(yè)來說其實是一件好事，因為這項政策給了企業(yè)一個明確的預(yù)期管理，可以讓企業(yè)提前對風(fēng)險控制。有很多房企開始了自我業(yè)務(wù)優(yōu)化，相對于金融杠桿，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多利用經(jīng)營杠桿，通過提高運營能力和品牌溢價實現(xiàn)核心競爭力。對于很多企業(yè)來說，三道紅線增加了更多機遇，給了房企間更多的合作機會。

“三道紅線”需要企業(yè)重新審視自己

今年下半年，三道紅線令房企融資面臨新的監(jiān)管和規(guī)范，在新的市場格局下，企業(yè)開始認真思考自身，以及身處的環(huán)境，努力適應(yīng)新的改變。

在主題為《房地產(chǎn)投融資面臨的風(fēng)險與機遇》的圓桌論壇上，中南建設(shè)董秘梁潔表示，三道紅線的提出給行業(yè)帶來更多機遇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)更多來自于自身，在房地產(chǎn)市場進入平臺階段，房價不再快速上漲，市場容錯空間在減少。房價快速上漲時期，企業(yè)只要敢于融資增加土地儲備就可以實現(xiàn)增長，投資失誤、產(chǎn)品差、運營效率低等問題很容易被掩蓋，市場對企業(yè)真實經(jīng)營能力的要求不高。“三道紅線”下，企業(yè)簡單融資受到更多約束，經(jīng)營能力的差別更容易顯現(xiàn)，優(yōu)秀企業(yè)有機會獲得更多發(fā)展空間。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也表示，房地產(chǎn)投融資的規(guī)模大、周期長，是房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。在三道紅線之下，中國房地產(chǎn)投融資面臨了一些風(fēng)險，同時也有一些發(fā)展的新機遇。從企業(yè)現(xiàn)在的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險已經(jīng)被控制在一定范圍內(nèi)，市場不必有過度的擔(dān)心。

梁潔還表示，三道紅線監(jiān)管的是有息負債增長，真正的股權(quán)融資國家并沒有限制，國家強調(diào)“房住不炒”，最后的落腳點是要房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展。行業(yè)還有很大發(fā)展空間，能持續(xù)提供好回報率資產(chǎn)的企業(yè)不愁投融資機會。

對于三道紅線的解讀，濰坊銀行投資總監(jiān)兼投資銀行事業(yè)部總經(jīng)理章延文分析，房地產(chǎn)作為一個高速增長的行業(yè)，為中國經(jīng)濟做出了非常大的貢獻，但同時也要看到，行業(yè)積累了一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)金融化越來越嚴重，目前監(jiān)管的指向也是在去金融化，希望住房恢復(fù)正常的消費產(chǎn)品屬性。未來的“十四五規(guī)劃”里面也提到，要不斷實現(xiàn)人民對美好生活的向往，這一定是包括房地產(chǎn)行業(yè)的。從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是不可替代的，需要更多的關(guān)注住宅的舒適性，社區(qū)品質(zhì)等方面。

章延文進一步指出，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)有了一個非常大的金融生態(tài)，總體來看，房地產(chǎn)和金融是相互促進的，金融離不開實體，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要金融的支持。三道紅線的提出并不是打擊房地產(chǎn)，而是針對房地產(chǎn)行業(yè)負債率過高的現(xiàn)象，要控制負債率的快速提升，防控房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。

力高地產(chǎn)控股集團副總裁梁婉嬋也談到，疫情之后，房地產(chǎn)行業(yè)是所有行業(yè)里復(fù)工復(fù)產(chǎn)最快的行業(yè)之一。三道紅線對企業(yè)來說其實是一件好事，因為這項政策提前給了企業(yè)一個明確的預(yù)期管理，企業(yè)負債管理的判斷標準更清晰了，尤其是后續(xù)出臺的三張表，很多詳細的標準和范疇都比較明確了，很好的提醒了房企把風(fēng)險控制在可控的程度，未來房企對負債管理的確定性會更強。

2020年房地產(chǎn)形勢發(fā)生改變

今年年初的疫情，打亂了國人的節(jié)奏，房地產(chǎn)市場也受到?jīng)_擊，幸運的是，后疫情時代，房地產(chǎn)市場得以快速恢復(fù)，并為國民經(jīng)濟復(fù)蘇做出了重要貢獻。

對于今年的房地產(chǎn)市場，梁潔表示，房地產(chǎn)行業(yè)年初受到疫情的影響，但是基本面沒變，隨著國家宏觀調(diào)節(jié)力度加大，疫情得到控制，行業(yè)二、三季度實現(xiàn)了快速增長，中國經(jīng)濟能夠很快恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻良多。

建銀國際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉也提到，以金融從業(yè)者的角度觀察，今年的房地產(chǎn)融資市場其實沒那么差。從2014年至今已有30余家內(nèi)房企在港上市，今年氣氛依然踴躍暢旺，還出現(xiàn)以物管為代表的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)輕資產(chǎn)運營類業(yè)務(wù)上市風(fēng)潮，頗受青睞追捧，成為市場新風(fēng)口，為房企境外上市拓出新路。自2014年首家境內(nèi)物管企業(yè)來港IPO至今，港交所境內(nèi)物管企業(yè)上市家數(shù)已經(jīng)超過同期上市房企數(shù)量，融資規(guī)模相當可觀。此外，今年內(nèi)房企境外債券市場同樣充滿活力，發(fā)行人意愿強烈，投資者表現(xiàn)歡迎。

曾粵暉指出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然資金體量和資產(chǎn)規(guī)模大，上市企業(yè)數(shù)量眾多，市場關(guān)注度也很高，但總體上房企的資本市場估值水平偏低。長遠看，行業(yè)應(yīng)有更強烈的創(chuàng)新意識，不僅在產(chǎn)品上主動迭代更新，更要從產(chǎn)業(yè)高度升維轉(zhuǎn)型，科技賦能、智慧發(fā)展，創(chuàng)造性迎接行業(yè)更美好的未來。

“今年房地產(chǎn)市場的融資肯定是在歷年里最難的”，優(yōu)客工場創(chuàng)始人、博士毛大慶在會上表示，三道紅線可以和“房住不炒”政策連在一起去看，從“房住不炒”開始，國家已經(jīng)開始預(yù)警房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是對住宅類的產(chǎn)品被當做金融產(chǎn)品這一現(xiàn)象，國家已經(jīng)表達了警示和不支持的態(tài)度。今年疫情之下，國家在防范金融風(fēng)險的總體思考下，決策層對房地產(chǎn)這個資金密集行業(yè)會更加謹慎。從房企層面來說，企業(yè)要考慮到均衡發(fā)展和長期發(fā)展的問題，這對于傳統(tǒng)以銷售型為主的房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個非常大的挑戰(zhàn)。

原財政部科學(xué)研究院MPA碩士研究生導(dǎo)師、博士、錦州銀行非執(zhí)行董事呂飛表示，房地產(chǎn)投融資的主體，一個是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一個是金融機構(gòu)，在“房住不炒”的大背景下，監(jiān)管的增強對于企業(yè)來說是一個機遇。雖然三道紅線是由監(jiān)管部門提出來的，但這本來就應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的自我風(fēng)險管理規(guī)范。企業(yè)經(jīng)營能力的提升的同時，風(fēng)險管理能力也是企業(yè)健康發(fā)展的條件。

市場形勢變化，房地產(chǎn)開發(fā)商的角色也在轉(zhuǎn)變，當代置業(yè)金融資本中心總經(jīng)理李仿表示，房地產(chǎn)行業(yè)時時刻刻都在發(fā)生變革，為什么以前要叫房地產(chǎn)開發(fā)商，因為需要做總包、設(shè)計等多方面的工作，現(xiàn)在市場已經(jīng)發(fā)生了潛移默化的變化，現(xiàn)在總包獨立出來了，土地商、開發(fā)商分離出來了，今年是房地產(chǎn)市場變革的元年。開發(fā)商需要具備資產(chǎn)管理能力，資本的管理才是中國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，將集聚的資本管理好，管理規(guī)模才會越來越大。未來具有資產(chǎn)管理能力的企業(yè)才能借到錢，這是一個好的趨勢。

況偉大也表示，資管在房地產(chǎn)發(fā)展中具有非常重要的作用，開發(fā)商目前面臨經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，從原來的土地開發(fā)商變成房地產(chǎn)開發(fā)商，兩者的不同之處在于，土地開發(fā)是是為賣房子而開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商是為了經(jīng)營而開發(fā)，將來會增加自持的部分，增加房子的金融屬性。

房企改變策略應(yīng)對挑戰(zhàn)

在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做出了積極的改變，抓回款、盤活資產(chǎn)、加強合作，企業(yè)開始調(diào)整優(yōu)化自己的業(yè)務(wù)，以適應(yīng)新的發(fā)展需求。

梁婉嬋指出，今年企業(yè)都在抓回款，包括對于回款的激勵政策都比較到位，這也是政策的引導(dǎo)，讓我們更聚焦在經(jīng)營性現(xiàn)金流方面。同時各家房企都在挖掘自己的內(nèi)部潛力，包括對手上的商業(yè)物業(yè)的適當處置，也包括對于尾盤貨值的處理，其實都是資產(chǎn)的盤活。今年房企股權(quán)合作的動作在增加，100強房企之間、房企和金融機構(gòu)之間、房企與中小開發(fā)商之間，股權(quán)合作達到了前所未有的高度。

中奧地產(chǎn)資本運營總經(jīng)理鄧志超也提到了企業(yè)合作的增加，他認為，三道紅線的約束首先讓更多的房企意識到在投資拿地階段需要互相股權(quán)開放與合作的。其次促進了地產(chǎn)企業(yè)投融資一體化，在地產(chǎn)投資端而言，在拿地的時候需要考慮到不僅是自有資金回報率，凈利潤率、投資回報倍數(shù)，也要一并考慮到融資計劃可行性和金融機構(gòu)對于該地塊具體開發(fā)全周期的各種約束和限制。這就需要企業(yè)將投資端和融資端不同利益相關(guān)者的訴求和約束融合在一起，進行統(tǒng)籌考慮。包括中奧地產(chǎn)在內(nèi)的優(yōu)秀房企均在拿地前對金融融資方案是有通盤全周期籌劃的，以資金計劃為抓手，將融資放還款的前中后端與大運營供銷回交付各節(jié)點都雙向打通交互，從而閉合閉環(huán)可控。

企業(yè)的傳統(tǒng)模式需要變革，呂飛表示，房地產(chǎn)需要多方面的優(yōu)化，通過高負債、粗放式的經(jīng)營來擴大規(guī)模的模式需要發(fā)生改變，如果按照原來的方式來經(jīng)營，企業(yè)遲早會出現(xiàn)問題。新時代下，企業(yè)需要精耕細作，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級換代，才可以在市場拐彎的時候把握好自己的方向。

億達中國高級副總裁于大海則提到，三道紅線是房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控在長期性、常態(tài)化方面的表現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有一松一緊的應(yīng)對策略。所謂“松”是要在心態(tài)上放松，中國房地產(chǎn)市場擁有相對穩(wěn)定和廣闊的發(fā)展空間：中國目前和發(fā)達國家80%的城鎮(zhèn)化率還有較大差距，房地產(chǎn)市場仍將享受城鎮(zhèn)化過程中的紅利；計劃生育放開及人均壽命延長帶來家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使得剛需和改善性需求較為持續(xù)穩(wěn)定；在國內(nèi)外雙循環(huán)相互促進，以國內(nèi)大循環(huán)為主的經(jīng)濟格局下，尚難找到一個取代房地產(chǎn)對經(jīng)濟具有廣泛拉動作用的支柱產(chǎn)業(yè)，我們對中長期市場前景應(yīng)抱有信心。

于大海指出，所謂“緊”是指在行動上要做好兩個儲備、兩個優(yōu)化：一是現(xiàn)金儲備，即做好防守，面對新冠疫情的沖擊和持續(xù)宏觀調(diào)控下，企業(yè)沒有足夠的現(xiàn)金儲備很難應(yīng)對；二是對發(fā)展的儲備，為進攻做準備，越是在危機時刻越要尋求未來發(fā)展的方向和機遇；三是債務(wù)優(yōu)化，通過降規(guī)模、降成本，包括股權(quán)合作等形式，來進行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整；四是業(yè)務(wù)優(yōu)化，包括業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、支出管理、組織流程及對長周期項目的處理等。相對于金融杠桿，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)更多利用經(jīng)營杠桿，通過提高運營能力和品牌溢價實現(xiàn)核心競爭力。

毛大慶表示，中國的不動產(chǎn)運營現(xiàn)在仍然很難，因為今天中國的綜合性商業(yè)不動產(chǎn)的回報率和投資回報率還很低，這就需要我們在不斷嘗試，雖然很艱難，未來會逐漸走上正軌。毛大慶呼吁，未來談房地產(chǎn)的時候要加上不動產(chǎn)，不動產(chǎn)才能與金融更好的握手，形成強大的閉環(huán)，也是房地產(chǎn)真正轉(zhuǎn)型升級的標志。如通過平臺、通過金融產(chǎn)品，通過金融體系，讓資本流入到優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)里去，是中國必須要完成的課題。

12月1日，由華夏時報主辦的“新秩序·新生活·新未來——2020年（第四屆）華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇暨金瓴獎頒獎盛典”在北京舉行，峰會聚焦房企投融資、人居新生活等多個議題，從多方面深度解析房地產(chǎn)與資本市場的關(guān)系，多方思想的碰撞引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展。