10月、11月，土地市場(chǎng)熱度迎來(lái)兩連降。
中指數(shù)據(jù)顯示，2020年9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金額為4919億元，環(huán)比增長(zhǎng)12%。在此之后，10月，全國(guó)300城土地出讓金4473億元，環(huán)比減少17%；11月，全國(guó)300城土地出讓金4687億元，環(huán)比減少5%。
多位房企投拓崗工作人員向財(cái)經(jīng)網(wǎng)分析，土地市場(chǎng)的降溫在一定程度上是受到“三道紅線”的影響。
降溫以外，2020年的土地市場(chǎng)還有何特點(diǎn)？誰(shuí)又在反向加速搶地？哪里的地塊更受歡迎？
房企拿地放緩
一位房企投拓崗工作人員告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，房企的拿地節(jié)奏和政府的供地節(jié)奏關(guān)系密切。一般來(lái)說(shuō)，政府供地多，房企也就買(mǎi)的多。
不過(guò)，在2020年的10月、11月，全國(guó)300城土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)了土地供應(yīng)量持續(xù)上漲，房企拿地金反向回落的現(xiàn)象。
中指數(shù)據(jù)顯示，2020年10月，全國(guó)300城土地供應(yīng)面積11977萬(wàn)平方米，環(huán)比增加7%；成交面積10007萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4%；出讓金額4473億元，環(huán)比減少17%。
同年11月，全國(guó)300城土地供應(yīng)面積13143萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8%；成交土地面積9303萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16%；出讓金額4687億元，環(huán)比減少5%。
不少房企投拓崗工作人員表示，土地市場(chǎng)的降溫和“三道紅線”關(guān)系密切。某TOP10房企投拓崗工作人員李文志（化名）告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，“大家沒(méi)有錢(qián)，融資也難，很多企業(yè)拿地已有放緩現(xiàn)象。”
根據(jù)中指研究院報(bào)告，50家代表房企中，32家11月拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。
回顧2020年前11個(gè)月，房企的拿地高峰期主要集中在第二季度。中指研究院報(bào)告指出，2020年一季度，部分城市土地交易市場(chǎng)受疫情影響暫?；蚍啪?fù)频兀?0家代表房企拿地規(guī)模處在較低水平。
進(jìn)入二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，各地優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加、企業(yè)資金面有所改善，多重因素影響下50家代表房企加大投資力度，5月經(jīng)歷短暫回調(diào)后6月回升至上半年最高點(diǎn)。
三季度房企回調(diào)拿地節(jié)奏，投資規(guī)模整體低于上季度。進(jìn)入四季度，房企拿地規(guī)模進(jìn)一步減少，10月、11月呈持續(xù)下降趨勢(shì)。
長(zhǎng)三角成拿地“香餑餑”
2020年，哪里的地塊更受歡迎？
中指院發(fā)布的1-11月全國(guó)房企拿地金額排行榜顯示，2020年，1-11月，房企重倉(cāng)二線城市，城市群中長(zhǎng)三角熱度持續(xù)，長(zhǎng)江中游布局力度加大。
從布局城市等級(jí)來(lái)看，50家代表房企前11個(gè)月在二線城市的投資面積占比達(dá)到51.5%，三四線為43.8%，一線占比為4.7%。
從布局區(qū)域來(lái)看，企業(yè)熱衷于在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群拿地，占比合計(jì)達(dá)到57.3%，其中，長(zhǎng)三角占比高達(dá)24.9%；長(zhǎng)江中游布局力度加大，占比較1-10月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。
從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角是當(dāng)之無(wú)愧的“香餑餑”。1-11月，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地金額4175億元，位居京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、中西部四區(qū)域首位。
而在土地出讓金城市排行榜TOP5中，長(zhǎng)三角城市占據(jù)三席。易居研究院報(bào)告指出，上海、杭州和寧波土地出讓金總額分別為2498億元、2275億元和1552億元，位列榜單第一、第二、第五。
為何長(zhǎng)三角地塊如此受到房企的青睞？對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向財(cái)經(jīng)網(wǎng)分析表示，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)、GDP較高，本身就是房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)地區(qū)。而從安全角度上來(lái)看，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)一二線城市造成的影響較小，安全邊際較高。
此外，盧文曦還表示，2020年以來(lái)，上海、杭州、寧波、蘇州等長(zhǎng)三角城市投放了很多市中心優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?/div>
綠檔房企成拿地“主力軍”
資金是否充裕是影響房企拿地的關(guān)鍵因素之一。而在2020年夏天橫空出世的“三道紅線”讓不少房企在土地市場(chǎng)只能“帶著鐐銬跳舞”。
根據(jù)融資新規(guī)，“三道紅線”分別為，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。而“根據(jù)“踩線”數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四檔。“三道紅線”全踩為紅檔；踩“二道紅線”為“橙檔”，踩“一道紅線”為“黃檔”，“三道紅線”均未超過(guò)為“綠檔”。
身處紅檔房企的李文志明顯感受到了“三道紅線”對(duì)公司拿地的影響。李文志告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，三道紅線出臺(tái)以后，公司在拿地上迅速做出相應(yīng)調(diào)整，“11月中旬開(kāi)始，沒(méi)有做好資金計(jì)劃不能立項(xiàng)（即同意拿地）”，而在此之前，資金計(jì)劃并不是立項(xiàng)標(biāo)配。
“三道紅線”的出臺(tái)，讓部分房企在土地市場(chǎng)上變得小心謹(jǐn)慎。那么2020年，房企的拿地“主力軍”究竟是誰(shuí)？
平安證券研究報(bào)告指出，房企拿地力度呈現(xiàn)紅檔房企<橙檔房企<黃檔房企<綠檔房企的態(tài)勢(shì)。其表示，從拿地銷售金額比變化看，紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企10月分別為18.6%、23.8%、27.2%，46.8%，且綠檔房企連續(xù)3個(gè)月超過(guò)40%，紅檔房企連續(xù)2個(gè)月低于20%。
而從拿地銷售金額比變化看，綠檔房企是唯一一個(gè)逆勢(shì)增加的，橙檔、黃檔房企則在拿地力度上降幅較大。
平安證券預(yù)測(cè)，未來(lái)，預(yù)計(jì)綠檔房企將積極把握拿地窗口期，短期保持拿地?zé)崆?，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎。
目前，距離2020年落下帷幕僅剩不到一個(gè)月時(shí)間。在10月、11月，土地市場(chǎng)的連續(xù)降溫后，土地市場(chǎng)能否迎來(lái)反彈機(jī)會(huì)？
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴財(cái)經(jīng)網(wǎng)，對(duì)于品牌房企來(lái)說(shuō)，它需要有一定的土地儲(chǔ)備，并保障一個(gè)穩(wěn)定的庫(kù)存周轉(zhuǎn)效率。所以在年底經(jīng)歷了一年的市場(chǎng)消化后，房企會(huì)進(jìn)入一個(gè)集中拿地、補(bǔ)充貨值的階段。
不過(guò)，2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于往常。郭毅補(bǔ)充道，一方面，受到疫情以及各地區(qū)財(cái)政壓力等因素影響，今年土地供應(yīng)相對(duì)均衡，并沒(méi)有出現(xiàn)土地集中在年底供應(yīng)的情況；另一方面，“三道紅線”的出臺(tái)，對(duì)房企資金鏈壓力影響較大，房企出現(xiàn)降負(fù)債的訴求，在拿地方面也會(huì)更加精挑細(xì)選。多重因素下，2020年年底的拿地“小高峰”暫時(shí)還未出現(xiàn)。
郭毅對(duì)2020年最后一個(gè)月的土地市場(chǎng)仍舊保持樂(lè)觀態(tài)度。她表示，在剩下的20多天里，還有可能性。至少，“北京的12月份是供地高峰，不少房企都留著‘子彈’等待機(jī)會(huì)。”
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