留給房企全年目標(biāo)沖刺的時間還剩23天。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，超六成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但仍有約四成房企在完成KPI的路上爬坡過坎。
今年由于受到疫情影響，房企“摸底考”的成績單表現(xiàn)不及去年，年度目標(biāo)率和提前完成目標(biāo)的企業(yè)數(shù)量較去年同期均有大幅下降。
蕭慧（化名）是某粵系房企的一名項目營銷負(fù)責(zé)人。12月6日，他告訴時代周報記者，其所負(fù)責(zé)的項目位于三四線城市，今年以來，項目已經(jīng)降價三輪。
蕭慧解釋，第一次降價是疫情期間啟用全民營銷，線上購房打折；第二次是在國慶期間降價，此前接近8000元/平方米的單價降價至約7300元/平方米；目前是第三次降價，主要是買房送車位和家具等。
降價優(yōu)惠政策的疊加并未能如期帶動銷售，事實上，他所在的項目今年已經(jīng)換了3名營銷總。蕭慧表示，同片區(qū)的另一樓盤每個月賣出的房源僅為個位數(shù)，按目前的存貨算該項目要賣25年才能清盤。
降價促銷成效減弱，房企開始向公司內(nèi)部要利潤。
近日，多位房企人士對時代周報記者表示，行業(yè)告別暴利時代，進(jìn)入精細(xì)化經(jīng)營階段。利潤下行的當(dāng)下，今年以來企業(yè)不斷加強(qiáng)成本管控力度，減少行政成本以熬過寒冬。
12月7日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，今年大中房企調(diào)整組織結(jié)構(gòu)的概率較大。企業(yè)將通過組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整增強(qiáng)重點區(qū)域的人力配比，同時還會同步考慮降負(fù)債的具體策略，人員優(yōu)化甚至裁員現(xiàn)象在部分地區(qū)甚至?xí)憩F(xiàn)得較為激進(jìn)。
銷售分化加速
12月5日凌晨，蕭慧仍忙著處理工作事務(wù)，各銷售渠道去化統(tǒng)計、活動情況匯報、銷售報表等工作占據(jù)了整個周末。
今年以來，三四線樓市遇冷，蕭慧和她的團(tuán)隊如臨大敵。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，三四線代表城市漲幅收窄最為明顯。第三季度，三四線代表城市累計上漲1.06%，漲幅較二季度收窄2.27個百分點。
“現(xiàn)在匯報工作領(lǐng)導(dǎo)會挑出各種問題，但歸根到底是市場的問題。”蕭慧透露，市場低迷還導(dǎo)致了人員動蕩，她所在的項目已經(jīng)換了多名部門負(fù)責(zé)人。如果季度考核時沒能完成KPI，營銷總的處境就相當(dāng)危險。部分營銷總的生命周期只有3―4個月，比基層員工還短。
“市場行情如此，績效和年終獎浮動太大，還是談月薪更實在一些。”蕭慧坦言，熬過年關(guān)她也有跳槽的計劃，但這一次她不想談績效和年終獎，只想問具體每個月能到手多少薪資。
蕭慧反思，2017―2018年，正值三四線城市最火爆的時期，房企攻城略地進(jìn)入三四線城市。但由于棚改貨幣化安置比例下調(diào)和調(diào)控政策頻出，三四線房價開始松動。她所在的城市不少開發(fā)商是虧本的狀態(tài)，部分開發(fā)商目前的開盤價與2018年的拿地成本價持平，為了加快回款速度只能虧本出貨。
據(jù)蕭慧了解，當(dāng)下購房者正處于用劣質(zhì)資產(chǎn)置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的階段，不少購房者賣掉三四線的房子買進(jìn)一二線城市，導(dǎo)致成交量持續(xù)走低。同時，調(diào)控政策頻出和疫情等客觀因素，都加速三四線樓市變冷。
與三四線遇冷不同，近期一二線樓市行情持續(xù)走高。
以深圳為例，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房住宅成交6296套，環(huán)比上升36.4%，創(chuàng)下2016年1月以來的新高。其中，沙井嘉富寶禧、深業(yè)鶴塘嶺花園、天健天驕北廬等熱門樓盤均在推出當(dāng)天即售罄。
第四季度以來，廣州樓市亦出現(xiàn)回暖趨勢。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，11月廣州新房網(wǎng)簽12878宗，同比升118%。網(wǎng)簽面積133.76萬平方米，同比去年升105%。
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個城市商品住宅銷售價格變動情況。10月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。70個城市中有28個城市房價環(huán)比下降，多為太原、安慶、北海和廊坊等三四線城市。
開源節(jié)流成常態(tài)
談到房企打工人的生存環(huán)境，任職于TOP 50房企的余曉光（化名）用一句話總結(jié)：勒緊褲腰帶過日子將成為常態(tài)。
12月3日，他向時代周報記者透露，今年以來公司的項目成本一直在優(yōu)化，包括限定活動費(fèi)用、減少營銷費(fèi)用、縮減行政開支等。
從今年開始，余曉光所在的公司開會時都不允許打印紙質(zhì)資料，要求全程電子化。原本每個月會供應(yīng)的紙巾和零食，也停止發(fā)放。
最典型的例子是為了節(jié)約行政開支，公司將辦公室從深圳中心區(qū)搬到創(chuàng)業(yè)基地，基層工位也從原來的獨立卡座變成多人共用的連排辦公桌。
房企降低行政成本的背后，折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下行的窘境。從A股132家上市房企的第三季報看，A股房企中僅有46家的歸母凈利潤同比有所增長，占比僅為34.8%，65.2%的房企歸母凈利潤與去年同期持平或下滑，業(yè)績扭虧的企業(yè)為10家。
事實上，房企開源節(jié)流的腳步從今年就已經(jīng)開始。億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企的平均三費(fèi)（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息費(fèi)用）費(fèi)用率為12.1%，較去年同期下降了0.8個百分點。從單個費(fèi)用率來看，三費(fèi)費(fèi)用率下降主要原因是管理費(fèi)和銷售費(fèi)下降。
12月3日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束高速增長時期，走進(jìn)向管理要利潤的階段。
陳霄認(rèn)為，房企將在投資端更加謹(jǐn)慎理性，通過分析成本盈利來達(dá)到收益最大化。在項目施工和開發(fā)中，應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)做到精準(zhǔn)化決策。此外，對內(nèi)還應(yīng)適度控制管理費(fèi)用，降低管理成本、提高人效比。
陳霄提醒道，在降低成本的過程中，企業(yè)可能會遇到控制成本和保證產(chǎn)品質(zhì)量的矛盾，對成本的過度管控可能會產(chǎn)生質(zhì)量問題和人事動蕩，最終引發(fā)維權(quán)問題，損害企業(yè)形象。
四成房企目標(biāo)完成率未過90%
年關(guān)將至，房企進(jìn)入最后的沖刺階段。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，有近三成房企全年的目標(biāo)完成率在85%―90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及85%?？傮w來看，今年在疫情影響下，部分房企完成全年目標(biāo)有一定壓力。
其中，恒大集團(tuán)、中國金茂、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、時代中國5家房企在11月提前達(dá)成了全年目標(biāo)。而富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)，前11月目標(biāo)完成率不到80%，沖線壓力較大。
時代周報記者對比發(fā)現(xiàn)，去年同期數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年房企的銷售目標(biāo)率以及提前完成目標(biāo)的房企數(shù)量較去年均有下降。
截至2019年11月末，近七成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上，9家房企已提前達(dá)成了全年目標(biāo)。超二成房企目標(biāo)完成率在80%―90%之間。
值得注意的是，受新冠疫情影響，今年房企的目標(biāo)均趨向保守。
除少數(shù)基數(shù)較小的中型房企將目標(biāo)增長率定在20%以上，多數(shù)房企都將目標(biāo)增幅定在10%―15%之間，
陽光城、新城控股、首創(chuàng)置業(yè)等，甚至收縮戰(zhàn)略，將年度目標(biāo)增長率降為負(fù)數(shù)。
在沖刺壓力面前，房企紛紛加大營銷力度。
近日，富力地產(chǎn)發(fā)布“馳騁萬里 超軼絕塵”海報，富力營銷表態(tài)將在剩下不到一個月的日子里，全力沖刺。
此外，中國奧園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、榮盛發(fā)展等企業(yè)通過增加推貨數(shù)量、加大優(yōu)惠力度和線上線下聯(lián)合營銷等方式搶業(yè)績。
12月7日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對時代周報記者表示，從目前對外公布的業(yè)績來看，TOP 10房企整體銷量依然有著明顯增長，行業(yè)集中度依然在提升中。
張波認(rèn)為，目標(biāo)完成度未到90%以上的房企亦不在少數(shù)，房企業(yè)績壓力將持續(xù)存在。雖然今年有疫情影響，但幾乎沒有企業(yè)對先期的業(yè)績目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，這也是今年業(yè)績達(dá)成難度偏大的重要原因。
張波預(yù)計，房企在12月的促銷力度會出現(xiàn)明顯分化，針對去化偏慢區(qū)域和城市，將加大降價促銷力度，東北區(qū)域以及河南、山東將是調(diào)整重點。長三角、粵港澳大灣區(qū)和成渝城市群城市熱度偏高，出現(xiàn)降價促銷的比例和幅度會明顯偏小。
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