這其實是前不久我應(yīng)邀給某大學(xué)一個班級學(xué)生布置的作業(yè)題。
我承認(rèn)，這里頭故意埋設(shè)了容易混淆的概念。房地產(chǎn)投資，對應(yīng)著不同的市場主體。比如，按照通俗的理解，至少得區(qū)分經(jīng)濟組織（企業(yè)）的投資和個人的投資，前者一般認(rèn)為是對應(yīng)房企的投資行為，后者對應(yīng)居民個人的投資買房行為。
此前我說過，房地產(chǎn)市場仍是較長的發(fā)展時期，就是基于企業(yè)的房地產(chǎn)投資層面上說的。雖然，在長效機制下，暴利不再，規(guī)模增長受到控制，但剛性需求和改善性需求仍足以支撐一個巨大的市場，只不過，一些中小房企的份額將不得不交給主流房企。
毫無疑問，房企的投資行為也存在區(qū)域的分化，所以全國化房企才會強調(diào)區(qū)域布局的重要性。都市圈之間，城市之間，結(jié)構(gòu)性的分化一直存在。房企最大的投資失誤，就是在錯誤的時間選錯了城市，買錯了土地。當(dāng)年你要是重金殺入鄂爾多斯，到現(xiàn)在也未必緩了過來。
居民個人的投資買房，更復(fù)雜一些。主要是，在一二線城市和熱點三線城市，普遍實行限購。按理，目前各地的限購是比較嚴(yán)格的，但也仍然有隙可尋。比如，離婚獲取資格，以父母或子女的名義買房等。如果是超過正常需求（包括改善性需求）的買房，才能說是投資。
買房投資之所以有如此深刻的烙印，當(dāng)然是因為樓市黃金時期不動產(chǎn)價格持續(xù)快速地上漲，而且投資者獲得的收益幾乎還是純利，稅費都轉(zhuǎn)嫁給了新的買家。雖說國人可選擇的投資渠道確實比較窄，但投資這種事也存在一定程度的路徑依賴，以過去觀察未來，低風(fēng)險高收益的投資，還有比買房更合適的么？
央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在最近的一篇署名文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》里說，收益永遠和風(fēng)險成正比。古今中外，總有人盼望能以更低風(fēng)險獲取更高收益，但規(guī)律不可能打破。承諾低風(fēng)險高收益就是詐騙，金融監(jiān)管要永遠與這類行為作堅決斗爭。
似乎是與這篇文章的觀點相佐證，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組12月1日發(fā)布的《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）》顯示，房價漲跌分化較為嚴(yán)重，9個城市的房價距最高點跌幅超15%，其中個別城市的房價出現(xiàn)腰斬，但也有城市的房價或超過2018年1月以來的高點。
根據(jù)該報告的數(shù)據(jù)，與2017年4月的最高時點相比，廊坊的房價下跌了46.9%，北京下跌了15.8%。舉個例子，如果你那個時點在燕郊或固安投資買了一套房，資產(chǎn)價值可能接近縮水一半。這樣的投資，無疑就構(gòu)成了高風(fēng)險。
但在另外一些城市投資買房，卻仍有可能獲得較高收益。比如深圳、杭州。我想它們應(yīng)該屬于前述報告所說的，房價超過2018年1月以來高點的城市。今年上半年，據(jù)說杭州有些豪宅樓盤就嚴(yán)陣以待了，因為某頭大象要上市了。雖說大象上市暫緩，但杭州的房價壓力仍然很大。
除了杭州的營商環(huán)境一貫為企業(yè)稱道，還有一個重要的推動力來自凈增人口。2019年末，杭州全市常住人口突破千萬，達到1036.0萬人，比2018年末凈增55.4萬人。雖然沒有證據(jù)表明凈增人口與房價構(gòu)成一一正對應(yīng)關(guān)系，但過去多年，巨大的凈增人口給房地產(chǎn)市場帶來的壓力也是可見的事實。
房地產(chǎn)市場承受人口凈增壓力的，還有廣州、深圳，去年分別比上年凈增40.15萬人和41.22萬人。中心城區(qū)新房因為限價，往往與二手房形成倒掛，所以會出現(xiàn)排隊搶購；隨著新增常住獲得購房資格，二手房也會有上漲壓力。
其中，深圳的特殊之處在于，它的國土空間十分有限，有效土地供應(yīng)和商品住房供應(yīng)遠遠無法滿足新增需求。當(dāng)?shù)卣肓撕芏噢k法，但我講過多次，要從根本上解決深圳房地產(chǎn)市場問題，只有拓展它的國土發(fā)展空間，不然的話今年上半年的現(xiàn)象過段時間又會來一次。
還有幾個中心城市，壓力也是蠻大的。2019年西安常住人口凈增19.98萬，武漢常住人口凈增13.1萬，成都常住人口凈增25.1萬。但它們的國土縱深都比深圳大得多，在土地供應(yīng)方面有較大的騰挪空間，只要堅持限購，穩(wěn)定供應(yīng)，房價壓力就是可控的。
順便提一句，沈陽樓市已經(jīng)恢復(fù)過來了，最近兩年是東北幾個大城市里表現(xiàn)最好的，它的人口也是凈流入的，即使只是微增。北京、上海的人口控制一直比較嚴(yán)格，尤其是北京，近兩年的常住人口還是下降的，房價下跌并不奇怪。
有朋友可能會覺得，以人口凈流入的角度來觀察房價，是一個老話題。我承認(rèn)，之所以舊話重提，與最近討論甚火的延遲退休有關(guān)。延遲退休普遍被認(rèn)為是不堪社保壓力的選擇，它的背后是我國人口老齡化的加速到來。
人口老齡化與房地產(chǎn)有沒有關(guān)系，與房價有沒有關(guān)系？恐怕是有的，而且關(guān)系很大。可資參考的是日本。限于篇幅我無法論述，但特別想對投資買房的朋友提醒一句，務(wù)必要考慮年齡結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)市場的影響，包括95后一代步入社會和60后一代開始退休。
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