距2020年年末收官僅剩下不到一個(gè)月的時(shí)間。年初，受疫情影響，地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，房企分化加劇，競爭日益激烈，不僅如此，“三道紅線”壓頂，降負(fù)債、降杠桿的壓力同樣不小。

銷售提升：千億軍團(tuán)再擴(kuò)容房企陣營分化

近日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的1～11月房企銷售業(yè)績TOP100榜。榜單顯示， 11月單月TOP100房企中有超7成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升，并有8成房企累計(jì)業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。在此背景下，千億房企擴(kuò)容至32家，較上月增加6家，比去年同期多5家。

不過與此同時(shí)，房企馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，若以1000億、500億、200億、100億元銷售額作為分界點(diǎn)，超級陣營企業(yè)以及第一二三四陣營企業(yè)銷售額增長率均值分別為9.7%、12.3%、10.4%、-0.1%和-0.53%。相較而言，第三、第四陣營房企略顯競爭力不足，不同陣營間步伐差異始終在擴(kuò)大。

不僅如此，就前11月各家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，房企表現(xiàn)亦出現(xiàn)嚴(yán)重分化。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，截至11月底，中國金茂、越秀地產(chǎn)、中國恒大、時(shí)代中國等房企已完成全年銷售目標(biāo)甚至超額完成。此外弘陽地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績目標(biāo)完成度也已經(jīng)超過90%。然而，與此形成對比的是，仍有首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)等多家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)達(dá)成率甚至低于80%。

“地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)是正?，F(xiàn)象，”上海中原房地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，馬太效應(yīng)本身是讓社會資源有效配置的過程，即頭部房企有優(yōu)勢，資源自然就會向其傾斜，其發(fā)展速度也會加快，這樣可以最大限度地發(fā)揮資源價(jià)值。他還表示，隨著馬太效應(yīng)的加劇，落后的房企或?qū)⒚媾R被邊緣化進(jìn)而被兼并的命運(yùn)。

紅線壓頂：融資成本提升拿地被迫減緩

今年8月20日，央行、住建部等部門召集重點(diǎn)房企召開座談會傳遞出“三道紅線”的融資監(jiān)管指標(biāo)，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

“房住不炒”的總基調(diào)下，“融資新規(guī)”的出現(xiàn)，讓地產(chǎn)行業(yè)迎來變革，表現(xiàn)之一即是海外債規(guī)模的下降。中指院數(shù)據(jù)顯示， 2020年1～11月，房地產(chǎn)行業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模4363億元，同比下降20.3%。11月，海外債發(fā)行規(guī)模406億元，同比下降35.3%，環(huán)比增長54.7%。反觀去年同期，海外債融資規(guī)模明顯增長，2019年1-11月發(fā)行規(guī)模同比增長33.6%，11月，海外債發(fā)行規(guī)模同比增長47.3%。

調(diào)控高壓下的融資狀況本已艱難，加之三道紅線的“緊箍”，部分房企放慢了拿地的腳步。反映在土地市場上，進(jìn)入四季度，房企拿地規(guī)模呈現(xiàn)縮減趨勢，10月、11月均持續(xù)下降。

近日國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)出臺的數(shù)據(jù)顯示，10月房企拿地節(jié)奏再放緩，規(guī)模下滑明顯。1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1至9月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，10月單月土地購置面積為2764萬平方米，同比下降5.6%，環(huán)比下降9.8%。

土地市場的降溫延續(xù)至11月，中指研究院的最新數(shù)據(jù)顯示， 11月全國300個(gè)城市土地供應(yīng)面積13157萬平方米，環(huán)比增長8%；成交面積8001萬平方米，環(huán)比下降27%；出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。50家代表房企中，32家11月拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。

“拿地可以，千萬不要高價(jià)拿地，” 盧文曦提醒道。對房企而言，三道紅線壓力下，土地市場的降溫正使其進(jìn)一步回歸理性。

現(xiàn)金流為王：加快銷售出清資產(chǎn)

2020年，受疫情影響，上半年房企銷售遇阻。下半年搭車雙十一，在沖業(yè)績與降負(fù)債雙重壓力之下，房企降價(jià)促銷力度加大，折扣營銷、降低認(rèn)購門檻、特價(jià)房等優(yōu)惠政策不斷，網(wǎng)上賣房、直播賣房等營銷方式亦花樣翻新。臨近年底，業(yè)績沖刺仍成為多家房企內(nèi)部的關(guān)鍵詞，但在全年促銷的壓力下，往年年底樓市“翹尾”行情或難再現(xiàn)。

不過對房企而言，通過降價(jià)促銷加速資金回流，既可增加企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流，又可及時(shí)償還有息負(fù)債，降低財(cái)務(wù)成本，無論是對資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率還是現(xiàn)金短債比都能對于“踩線”的房企起到一定的修復(fù)效果。因此，降價(jià)促銷仍然是房企四季度降負(fù)債最直接、最有效的手段之一。

除降價(jià)促銷外，對于“踩線”的房企來說，在最后階段加速回籠資金最快捷的方式之一還有出售資產(chǎn)。其不僅可以迅速回籠資金以渡過難關(guān)，還可以借機(jī)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，剝離不良資產(chǎn)，聚焦主業(yè)。

此前，綠地集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇多地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，交易方式多為整棟銷售，所有資產(chǎn)價(jià)值加總共計(jì)約為231億元，出售列表中不乏青浦綠地中心、綠地國創(chuàng)大廈、蘇州綠地中心等一二線城市核心商圈地標(biāo)物業(yè)。綠地出售資產(chǎn)并不是孤立，今年以來，雅居樂、中國金茂、恒大、富力、華僑城、招商蛇口等眾多房企出售項(xiàng)目和股權(quán)動作頻頻。

北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息顯示，11月，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目共有24個(gè)，高于前10個(gè)月的總和。其中，央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)項(xiàng)目19個(gè)，占比近八成。

“三道紅線要求房企降杠桿是一方面，”盧文曦指出，另一方面，時(shí)值年底，房企或也在考慮盤活手中的不良資產(chǎn)，尋找合適的機(jī)會。不好的項(xiàng)目或因設(shè)計(jì)亦或是其他原因無法及時(shí)兌現(xiàn)，閑置在企業(yè)手中還會消耗投資，未來收益也不一定達(dá)到預(yù)期。“手里有存貨的就趕緊賣掉，兌現(xiàn)后先把杠桿降下來。加快手里存貨的流轉(zhuǎn)速度肯定是對健康很有利的。” 他表示，這樣一來，賣貨降低杠桿的同時(shí)，現(xiàn)金流也得到保障，財(cái)務(wù)狀況可以達(dá)到比較好的平衡狀態(tài)。

如此看來，年底沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)刻，謹(jǐn)慎拿地加速回款出清資產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉科蟮男鲁B(tài)。