這個(gè)冬天，具“打新”價(jià)值的新盤(pán)似乎很難逃脫外界的矚目。

先是陷逼購(gòu)房者“全款買房“質(zhì)疑風(fēng)波，再是捅破了深圳樓市代持打新的窗戶紙，而后是一紙公告稱政府相關(guān)部門(mén)將核查樓盤(pán)客戶名單。

同樣是千萬(wàn)元起步價(jià)的在售樓盤(pán)，萬(wàn)科（000002.SZ/02202.HK）旗下的萬(wàn)科瑧山海家園，引發(fā)的樓市關(guān)注度絲毫不遜色于深圳的年度網(wǎng)紅樓盤(pán)華潤(rùn)置地(01109.HK)旗下的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期。

兩個(gè)樓盤(pán)都屬于具“打新”價(jià)值，每平方米價(jià)格倒掛5萬(wàn)元左右，“買到就賺到“，一套房”躺贏“數(shù)百萬(wàn)元的投資價(jià)值，不是其他投資品所能相媲美的。

風(fēng)暴中心的萬(wàn)科、華潤(rùn)置地兩大開(kāi)發(fā)商也相繼發(fā)布了提示樓市代持打新風(fēng)險(xiǎn)的公告。接下來(lái)的12月，深圳新盤(pán)仍將保持高位，“打新”人群期待的類潤(rùn)璽一期樓盤(pán)深業(yè)鶴塘嶺花園可能是今年深圳人期待的最后一張預(yù)售證。

萬(wàn)科調(diào)整樓盤(pán)銷售方案

在房產(chǎn)中介小盧從業(yè)的十余年里，深圳住建局等樓市主管部門(mén)雖然對(duì)于熱門(mén)樓盤(pán)的備案價(jià)、預(yù)售證、搖號(hào)流程、銷售進(jìn)度等會(huì)保持密切的關(guān)注，但并不會(huì)細(xì)致到樓盤(pán)客戶名單核查等更多細(xì)節(jié)。萬(wàn)科瑧山海家園最新的銷售方案已經(jīng)有了諸多政府參與的痕跡。這在小盧及同事們看來(lái)，屬于近年并不多見(jiàn)的局面。

萬(wàn)科瑧山海家園于12月1日發(fā)布消息稱，為了貫徹國(guó)家“房住不炒”的政策導(dǎo)向，保障廣大客戶合法權(quán)益，萬(wàn)科根據(jù)深圳市政府最新指示，對(duì)瑧山海家園銷售方案做出調(diào)整。

萬(wàn)科目前已經(jīng)整理出樓盤(pán)誠(chéng)意登記審核通過(guò)和資金凍結(jié)成功的客戶名單，將會(huì)把名單提交給政府相關(guān)核查部門(mén)，核查社保年限信息并按社保年限排名反饋給公司，萬(wàn)科將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源為基數(shù)按1:5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號(hào)選房。

此前幾日，該樓盤(pán)一度陷入逼剛需客全款買房的質(zhì)疑風(fēng)波中。

萬(wàn)科臻山海家園住宅項(xiàng)目于11月26日發(fā)布了樓盤(pán)銷售方案之后，記者所在的多個(gè)樓市微信群內(nèi)的購(gòu)房者就紛紛吐槽，“這不是擺明了為難剛需么？”

與潤(rùn)璽一期如出一轍，萬(wàn)科臻山海家園住宅項(xiàng)目又是一個(gè)具“打新”價(jià)值的樓盤(pán)。

樓市限價(jià)的大背景下，“買到就賺到”的“打新”造富故事是深圳樓市稀松平常的事情。

瑧山海家園住宅主推戶型建面約127-190㎡，均價(jià)約10.6萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在9.2-13.4萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在1174-2556萬(wàn)/套。這個(gè)價(jià)格，與周邊二手房單價(jià)形成了5萬(wàn)/㎡左右的“倒掛”，成為不少購(gòu)房者眼中的香餑餑。

隨即，萬(wàn)科項(xiàng)目方于當(dāng)日發(fā)布銷售公告，留給購(gòu)房者進(jìn)行誠(chéng)意登記的時(shí)間，滿打滿算不到24小時(shí)。

提交和修改時(shí)間都有明確限制，這讓許多購(gòu)房者感到意外。令更多購(gòu)房者意外的是，樓盤(pán)銷售方案里居然有“吞定金”的霸王條款。

部分購(gòu)房者質(zhì)疑，提交審核材料中誠(chéng)意金的繳納去向，并非正常的銀行凍結(jié)資金，而是將200萬(wàn)繳納至萬(wàn)科。另外，在銷售方案的線下簽約條款里，要求購(gòu)房者“當(dāng)天內(nèi)付清相應(yīng)款項(xiàng)”，選擇銀行按揭付款方式的誠(chéng)意登記人須當(dāng)場(chǎng)辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，未能完成上述規(guī)定的，萬(wàn)科稱“有權(quán)沒(méi)收定金、收回房源并重新對(duì)外銷售，并不予另行通知”。

多位留意到該樓盤(pán)銷售信息的購(gòu)房者對(duì)此頗感意外，言語(yǔ)間夾雜著氣憤的情緒。

“萬(wàn)科這姿態(tài)也太傲慢了，直接說(shuō)不允許按揭購(gòu)買，只能一次性付全款購(gòu)買臻山海不就可以了嗎？”深圳購(gòu)房者王曉玲頗為不滿地說(shuō)道，銀行正常的貸款承諾函一般需要花費(fèi)3-5天的時(shí)間，當(dāng)場(chǎng)不能辦理銀行按揭手續(xù)并取得貸款承諾函，還得被萬(wàn)科沒(méi)收200萬(wàn)，這不等于變相要求購(gòu)房者全款買房么？

類似于王曉玲這樣的多個(gè)購(gòu)房者直接就此事致電了深圳市住建局投訴科。“住建局的工作人員說(shuō)已經(jīng)注意到了這個(gè)事情，正在約談萬(wàn)科，稍后萬(wàn)科會(huì)對(duì)銷售方案做調(diào)整。”王曉玲告訴記者。

萬(wàn)科于11月27日對(duì)樓盤(pán)銷售方案做了諸多調(diào)整。諸如，調(diào)整了誠(chéng)意登記的時(shí)間安排，資料提交截止時(shí)間由此前的11月27日18：00后移至11月29日18：00。此前備受外界爭(zhēng)議的誠(chéng)意登記保證金，也調(diào)整為“審核通過(guò)的客戶根據(jù)相關(guān)指引完成誠(chéng)意登記保證金人民幣350萬(wàn)/套的凍結(jié)手續(xù)，并獲得專屬的誠(chéng)意登記號(hào)”。

調(diào)整后的銷售方案內(nèi)容整體上與華潤(rùn)置地潤(rùn)璽一期、天健天驕北廬等近日相繼入市的“打新”盤(pán)類似。

萬(wàn)科、華潤(rùn)提示代持炒房風(fēng)險(xiǎn)

修改樓盤(pán)銷售方案，并不意味著類似于萬(wàn)科臻山海家園這樣具“打新”價(jià)值的樓盤(pán)就能徹底遠(yuǎn)離爭(zhēng)議。

深圳但凡具有“打新”價(jià)值的新盤(pán)似乎就是一場(chǎng)勢(shì)不可擋的造富運(yùn)動(dòng)。

于11月26日開(kāi)盤(pán)的網(wǎng)紅豪宅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期1171套房引發(fā)的“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼，一度引發(fā)新華社于11月28日晚間發(fā)文《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》。

外地人驚訝于深圳樓市的火熱、套利玩法花樣的層出不窮。但在深圳本地人及多位參與華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期“打新”的購(gòu)房人士看來(lái)，對(duì)此絲毫不感到意外，“華潤(rùn)城一套房能賺數(shù)百萬(wàn)，每期開(kāi)盤(pán)除了令一批人‘躺贏’，幾乎都伴隨著一場(chǎng)持久的爭(zhēng)議。”

對(duì)深圳樓市稍有了解的人都知道，華潤(rùn)城過(guò)往強(qiáng)大的造富能力奠定了它在“打新”人群心目中的至高地位。提前半年籌措數(shù)百萬(wàn)的凍結(jié)資金、準(zhǔn)備多個(gè)代持房票、提前踩盤(pán)做戶型攻略、加入多個(gè)“打新”小組交流經(jīng)驗(yàn)……這只不過(guò)是深圳樓市“打新”者的基本“素養(yǎng)”而已。

能驅(qū)動(dòng)深圳樓市“打新”隊(duì)伍持續(xù)壯大正是簡(jiǎn)單粗暴的賺錢(qián)效應(yīng)。以最早的華潤(rùn)城潤(rùn)府一期為例，它于2014年10月開(kāi)盤(pán)便日光，均價(jià)僅4.75萬(wàn)/㎡。如今，貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期均價(jià)已超18萬(wàn)/㎡。早前的華潤(rùn)城潤(rùn)府三期于2018年6月開(kāi)盤(pán)售罄，均價(jià)錄得8.5萬(wàn)/㎡，如今均價(jià)也已超18萬(wàn)/㎡。最新的華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期均價(jià)13.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格，周邊部分二手房?jī)r(jià)已超18萬(wàn)/㎡。

但凡走進(jìn)這些具“打新”價(jià)值的新盤(pán)，周邊就很容易發(fā)現(xiàn)提供金融服務(wù)的小貸公司客戶經(jīng)理，為購(gòu)房者提供代持服務(wù)、規(guī)避限購(gòu)政策實(shí)現(xiàn)打新的律師事務(wù)所律師，提供代持服務(wù)的房產(chǎn)中介等。“代持炒房”似乎是樓市“打新”熱潮中公開(kāi)的秘密。而提供代持服務(wù)的小貸公司甚至能提供幫助“打新”者做大銀行流水額度、首付款、套出更高的按揭等“一條龍”的金融服務(wù)。

“我們跟深圳的主要銀行甚至一些支行行長(zhǎng)都有長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)往來(lái)，千萬(wàn)起步價(jià)的樓盤(pán)月供都在四五萬(wàn)元左右，幫你做大每個(gè)月的銀行流水有利于你申請(qǐng)更高額度的按揭貸款。”深圳一家中型規(guī)模的小貸公司的陳姓客戶經(jīng)理向記者表示。

以代持炒房操作中難度系數(shù)較高的銀行流水為例，客戶經(jīng)理通常會(huì)通過(guò)在代持人銀行賬戶來(lái)回多次轉(zhuǎn)大額資金做大真銀行流水、找銀行內(nèi)部人士購(gòu)買高額度流水銀行賬戶等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

甚至有小貸公司客戶經(jīng)理告訴記者，可以幫助修改銀行流水額度。“只要你支付的服務(wù)費(fèi)高，我們可以動(dòng)用自己在銀行的關(guān)系網(wǎng)和人脈幫你改每個(gè)月的流水。”陳姓客戶經(jīng)理補(bǔ)充道。

與這種似乎無(wú)所不能的代持服務(wù)相伴的是揮之不去的風(fēng)險(xiǎn)。

不少涉“打新”價(jià)值的新盤(pán)開(kāi)發(fā)商忌憚?dòng)?ldquo;打新”過(guò)熱，而引發(fā)各類司法糾紛等，開(kāi)始主動(dòng)提醒“代持炒房”風(fēng)險(xiǎn)。

11月30日，臻山海家園項(xiàng)目在公證搖號(hào)前向廣大客戶發(fā)了一份《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》（下稱“《倡議》”）也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購(gòu)房的窗戶紙。

該《倡議》對(duì)購(gòu)房后市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、銀行不予批貸申請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)控政策變化風(fēng)險(xiǎn)、代持購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了提示，其中“不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)相關(guān)政策舉措”以及代持人可能存在“導(dǎo)致個(gè)人房產(chǎn)稅的繳納”等風(fēng)險(xiǎn)作了提示。

同日，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期也發(fā)布了與萬(wàn)科《倡議》書(shū)大同小異的一份公告，《華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期花園與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議》。

兩份倡議在關(guān)涉代持資金來(lái)源層面都有提及，“按揭申請(qǐng)手續(xù)是否獲得批準(zhǔn)、貸款的金額、期限、成數(shù)、利率等由銀行根據(jù)購(gòu)房人的條件自行決定，存在銀行不予批準(zhǔn)或不足額批準(zhǔn)貸款申請(qǐng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

樓市新房成交勢(shì)頭仍猛

樓市“打新”引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也引監(jiān)管部門(mén)發(fā)聲。

深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書(shū)記張學(xué)凡也于11月30日就“打新”熱發(fā)聲，“針對(duì)當(dāng)前深圳一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門(mén)正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。”

經(jīng)歷了10月的微跌，11月深圳新房市場(chǎng)成交量迎來(lái)大漲，創(chuàng)下新高，是2020年目前為止月度成交最高時(shí)期。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳網(wǎng)簽6296套一手住宅，環(huán)比上漲36%。這也是時(shí)隔多年，深圳新房月度成交首次超越二手房成交。

高成交量對(duì)應(yīng)的是高企的新房預(yù)售數(shù)據(jù)。11月是當(dāng)之無(wú)愧的新房月。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，11月深圳新增住宅預(yù)售面積88.71萬(wàn)㎡，環(huán)比大漲129%，新增住宅預(yù)售套數(shù)8663套。截止到11月30日，深圳一手住宅庫(kù)存面積264.1萬(wàn)㎡。而受11月新房銷售走好影響，目前深圳一手住宅去化周期再度降低至6個(gè)月，這已經(jīng)屬于今年的低位。

12月深圳樓市新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量仍將延續(xù)高峰期。一二手價(jià)格倒掛3萬(wàn)/㎡左右的龍光天境花園、沙井海岸城等入市的腳步也在臨近。

眼下，購(gòu)房者眼中另一個(gè)類似“潤(rùn)璽一期”項(xiàng)目的深業(yè)鶴塘嶺花園的備案信息也于12月1日出現(xiàn)。

深業(yè)鶴塘嶺花園共備案436套可售房源，項(xiàng)目備案建面約88-165㎡的2-4房住宅，備案均價(jià)11萬(wàn)/㎡；以及建面約68-84㎡的2房公寓，備案均價(jià)8萬(wàn)/㎡。項(xiàng)目所在的南山區(qū)周邊二手房均價(jià)在11-19萬(wàn)/㎡不等。

這幾天，深圳一些“陪跑”潤(rùn)璽一期失敗的購(gòu)房者已排著隊(duì)去深業(yè)鶴塘嶺花園展示中心參觀樣板房。而這和項(xiàng)目身上的標(biāo)簽無(wú)不相關(guān)：白石洲舊改的原始股利好、深圳首個(gè)實(shí)現(xiàn)“雙百”的舊改住宅小區(qū)、超總一級(jí)輻射圈、南山城市中心的稀缺住宅項(xiàng)目。

房企及法律人士也提醒樓市“打新”者時(shí)刻注意“代持炒房”、“眾籌炒房”等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。