近日，有媒體報道，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多家售樓處承認安裝了人臉識別系統(tǒng)，更有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“類似的系統(tǒng)每一個公司都有”。
業(yè)內(nèi)人士表示，人臉識別系統(tǒng)主要不是為了搜集個人信息而是為了判客，幫助開發(fā)商判斷購房者是通過自銷還是渠道分銷而來，進而規(guī)范分銷市場。
人臉識別“判客”，減少分銷行業(yè)惡性競爭
當前，售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)的現(xiàn)象，在北京乃至全國都逐漸增多。
一位購房者就告訴記者，此前想購買北京某個新盤的房子，首次看房是自然到訪，后來找了中介，本希望通過“返點”來節(jié)省一部分首付成本，但是獲悉，個人信息被永久鎖定，也就是說，如果想買房，只能通過開發(fā)商成交。
該項目的相關(guān)渠道人員表示，如果是自然到訪，會被永久鎖定，而渠道與渠道之間，鎖定日期是2個月。
事實上，除了引發(fā)是否侵犯個人信息安全的爭議討論外，售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)背后，主要是為了解決開發(fā)商與渠道之間客源判斷問題。
在新房市場，主要有兩種營銷方式，一是開發(fā)商自銷和傳統(tǒng)的代理公司銷售，二是以二手房中介為主的渠道銷售。相比于開發(fā)商自銷和傳統(tǒng)的代理公司銷售，以二手房中介為主的渠道，掌握了大量的購房人數(shù)據(jù)，更了解客戶需求，帶來的客戶精準度更高，客戶轉(zhuǎn)化和樓盤成交量都較高。
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，開發(fā)商對于渠道的依賴也越來越高，但隨之而來的是渠道費水漲船高，這令開發(fā)商“痛并快樂著”，在成交量增加的同時，也會進一步侵蝕利潤空間。
更重要的是，開發(fā)商、代理公司、中介、客戶等，多個利益主體摻雜在一起，很容易產(chǎn)生各種各樣的問題，包括飛單、跳單、營銷腐敗、惡性競爭等等。諸如案場銷售監(jiān)管不嚴的情況下，可能會出現(xiàn)飛單問題，開發(fā)商銷售人員與渠道人員私下“串單”騙取傭金。同樣，有購房者看完房后，另找中介合作以求“返點”。較高的渠道費，也令不同的中介之間競爭加劇，搶客現(xiàn)象不斷，甚至出現(xiàn)惡性競爭。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前渠道費普遍是在2%-3%，高達5%的費用也較為正常，一個客戶背后是幾萬幾十萬的利益，競爭在所難免。此外，多種渠道帶客容易帶來案場管理混亂，判客出現(xiàn)誤差的幾率也大大提升。而售樓處安裝人臉識別系統(tǒng)用來判客，可以減少各種爭議與矛盾。
房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院院長相國良認為，以人臉識別來判客，對于開發(fā)商來講，一是解決了內(nèi)場客戶被導(dǎo)向外場的問題，二是解決了判客爭議問題。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，人臉識別是開發(fā)商應(yīng)對渠道競爭的方式和工具，封堵了渠道之間惡性競爭的漏洞，對于行業(yè)進入良性競爭是有利的，能規(guī)范行業(yè)秩序。
調(diào)控政策趨緊，房企渠道依賴度增加
雖然人臉識別使得判客更加精準，但是并不能解決開發(fā)商與渠道之間的根本問題，尤其是當前的市場環(huán)境下，開發(fā)商對于渠道的依賴越來越高，渠道費也不斷上漲。
好屋首席運營官張軍強在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上曾指出，今年2季度，全國新房渠道的占比已經(jīng)超過30%，其中有19個城市超過40%，新房平均傭金的貨幣化率是2.3%，有的城市已經(jīng)到了10%、12%。
貝殼找房第三季度數(shù)據(jù)顯示，新房總交易額超4207億元，同比上漲105.7%；營收111億元，同比上漲95%。
同時，今年線上電商渠道也大熱，雙十一期間，天貓好房、京東、蘇寧等電商平臺聯(lián)合多家開發(fā)商，打造了一次大規(guī)模的房產(chǎn)線上銷售。
這均說明房企對渠道的依賴越來越高，且短時間內(nèi)難以改變現(xiàn)狀。
2020年，疫情黑天鵝突現(xiàn)，地方調(diào)控頻頻收緊，房企銷售更加艱難，不少企業(yè)現(xiàn)金流承壓，而“三道紅線”融資新規(guī)下，房企又面臨債務(wù)償還和降負債降杠桿壓力，加速銷售與回款成為行業(yè)共識。
在業(yè)內(nèi)人士看來，掌握大量客源的中介渠道，無論是帶客量、精準度、成交量，都占據(jù)明顯優(yōu)勢；對于開發(fā)商來說，現(xiàn)階段盡管部分渠道費用較高，但是在業(yè)績、償債雙重壓力下，通過渠道尋找客戶仍是必選項。
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