今年資本市場(chǎng)一個(gè)避不開的熱點(diǎn)，是物業(yè)板塊。
在股價(jià)和估值暴漲推動(dòng)下，知名開發(fā)商也紛紛分拆物業(yè)上市。繼世茂、華潤、融創(chuàng)、恒大之后，11月23日，廣州國企越秀地產(chǎn)公告，打算分拆物業(yè)上市。
物業(yè)成為資本新寵的邏輯，除了疫情期間社區(qū)服務(wù)的重要性凸顯，加之資金避險(xiǎn)的需求，更根本的原因是以保利物業(yè)為首的龍頭公司極大地拓展了物業(yè)的邊界，將傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)延伸到廣闊的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)中，具備了無限的增長空間。
率先提出“大物業(yè)”概念的保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)迎來了最好的黃金時(shí)代，行業(yè)上升到了國家戰(zhàn)略階段。在“十四五”期間，物業(yè)將更多扮演提供公共服務(wù)的“軟基建”角色。
在此背景下，物業(yè)行業(yè)的估值體系發(fā)生改變，物業(yè)公司之間的分化也在發(fā)生，那些有能力服務(wù)城市治理的企業(yè)更有未來，物業(yè)行業(yè)的巨頭也將在這些企業(yè)中產(chǎn)生。
不斷拓展的邊界
時(shí)隔一年，吳蘭玉仍然記得，保利物業(yè)上市路演時(shí)，向投資人敘述“大物業(yè)”理念，一開始還忐忑投資者不能理解，但到2019年底，保利物業(yè)IPO獲超額認(rèn)購，凍結(jié)資金超過阿里。
物業(yè)股的熱度就在那時(shí)醞釀，就像吳蘭玉所說，物業(yè)公司的邊界被打開了。
在過去的二三十年，物業(yè)服務(wù)一直從屬于房地產(chǎn)，絕大部分業(yè)務(wù)都局限于住宅社區(qū)以及部分寫字樓、商場(chǎng)，而保利和萬科將之?dāng)U展到了城市服務(wù)。
萬科近期將物業(yè)公司改名為“萬物云”，定位為空間科技服務(wù)，包括萬科物業(yè)、萬物梁行以及城市服務(wù)三個(gè)板塊。
吳蘭玉對(duì)物業(yè)的定位則是，服務(wù)國家戰(zhàn)略的軟基建。她說，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》里，12個(gè)板塊有7-8個(gè)內(nèi)容都跟物業(yè)服務(wù)相關(guān)；物業(yè)行業(yè)的站位，要協(xié)同服務(wù)國家戰(zhàn)略，成為軟性服務(wù)力量，即軟基建，其基礎(chǔ)是公共服務(wù)。
截至目前，保利已接下了包括西塘等在內(nèi)的數(shù)十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、景區(qū)服務(wù)，而萬科物業(yè)的觸角，也伸到了廈門鼓浪嶼、橫琴自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)等地。
無論是保利、萬科還是碧桂園物業(yè)，都在主攻三大賽道：住宅、商辦和公共服務(wù)，其他公司則更多集中于住宅和商辦。
2018年以后，“大物業(yè)”概念令所有上市的物業(yè)公司受益，保利物業(yè)掛牌前后，投資者已在爭(zhēng)搶物業(yè)股；排名前50的地產(chǎn)公司，幾乎都計(jì)劃分拆物業(yè)上市。
2020年以來，物業(yè)板塊經(jīng)歷了一波顯著大漲，估值迅速上升到六七十倍，最近有所回落，但仍然有40倍左右。
然而從近期上市的物業(yè)股來看，行業(yè)已出現(xiàn)分化，世茂、合景等相繼破發(fā)，融創(chuàng)服務(wù)掛牌大漲后有所回落，總體熱度下降。
未來，物業(yè)公司將分化成兩類：一是傳統(tǒng)型社區(qū)物業(yè)，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為內(nèi)容和收入來源；二是進(jìn)化升級(jí)的大物業(yè)公司，典型代表是萬科和保利。
目前，市場(chǎng)中絕大部分物業(yè)公司屬于前者。而保利和萬科兩者之間的差別在于：在公共服務(wù)領(lǐng)域，萬科更多在城市，保利則更加下沉，突進(jìn)到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
在物業(yè)的賽道上，“得公共服務(wù)者得天下”，拓展公共服務(wù)的物業(yè)公司，前景要遠(yuǎn)大于僅做住宅、商辦的物業(yè)公司。
規(guī)模與盈利之辯
因?yàn)榭梢越邮漳腹鹃_發(fā)的新小區(qū)，物業(yè)公司因此被認(rèn)為具備確定的增長性，這是物業(yè)股這兩年受捧的內(nèi)在邏輯。
以目前市值最大的碧桂園服務(wù)為例，它的關(guān)聯(lián)公司碧桂園，是全球最大的房地產(chǎn)公司，每年開發(fā)的小區(qū)，都?xì)w碧桂園服務(wù)管。
興業(yè)證券認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來3-5年仍然享受規(guī)模紅利，包括房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升、物業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)、收購并購，以及在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈上下游拓展增值服務(wù)。
東方證券的測(cè)算顯示，到2030年，僅基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模超過2.5萬億元。
事實(shí)上，僅在社區(qū)模式下，物業(yè)公司的無限增長是個(gè)偽命題。因傳統(tǒng)時(shí)代的物業(yè)企業(yè)普遍脫胎于房企，專注住宅小區(qū)，這使得他們之間互有壁壘，基本誰也吞并不了誰。
而依賴資本并購擴(kuò)張，往往只能吸引質(zhì)地不那么好的小區(qū)，拿到的，也只是一紙兩三年的合同罷了。
最早上市的物業(yè)公司彩生活，就是這樣的例子。2019年彩生活的營收大幅下滑、凈利幾無增長。
因此，當(dāng)拓展到了公共服務(wù)領(lǐng)域后，物業(yè)的邊界和空間，才被更大限度地打開；在“硬空間”向“軟基建”邁進(jìn)時(shí)，物業(yè)的增長性更被放大了。
在這個(gè)階段，無論是萬科物業(yè)CEO朱保全還是吳蘭玉，都承認(rèn)規(guī)模仍然是第一位的，萬科、保利、碧桂園、恒大物業(yè)的在管面積，都在數(shù)億平方米；稍小一點(diǎn)的融創(chuàng)、金科、世茂，也是上億平方米了。
當(dāng)前，無論是依靠資本收購還是自然擴(kuò)張，所有的物業(yè)公司，都仍然處在跑馬圈地的過程中，規(guī)模的增長還看不到邊界。
記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下物業(yè)公司的盈利模式和來源，核心仍然是物業(yè)費(fèi)，與以前相比并無大的突破，其估值的支撐力不足。
更值得關(guān)注的是，行業(yè)良莠混雜，物業(yè)公司之間的盈利水平差異很大，水分也不小。如世茂服務(wù)2019年毛利率、凈利潤率分別達(dá)到33.7%、15.4%，碧桂園服務(wù)毛利率、凈利率分別為31.6%、17.8%，而保利物業(yè)毛利率約為20.3%、凈利率8.4%，中海物業(yè)的毛利率為20%，凈利率為9.8%。
一位房地產(chǎn)券商研究人士指出，出現(xiàn)這種明顯差異，一是因?yàn)楫?dāng)前不少物業(yè)公司與母公司、兄弟公司之間存在大量關(guān)聯(lián)交易；二是當(dāng)下來看，公共服務(wù)的利潤水平低于其他板塊。
不過記者注意到，保利物業(yè)盈利水平相對(duì)合理。2020年中期，保利的社區(qū)增值服務(wù)收入為7.61億元，同比提升40.8%，占公司收入21.1%，社區(qū)增值服務(wù)板塊的營收和利潤，也確實(shí)高于基礎(chǔ)物業(yè)。
對(duì)于今年物業(yè)股的暴漲和未來的趨勢(shì)，物業(yè)公司和投資者都有了更理性的看法。
吳蘭玉表示，物業(yè)行業(yè)剛開始進(jìn)入黃金時(shí)代，應(yīng)該給它一個(gè)健康成長的環(huán)境和空間，估值向社會(huì)平均水平回歸，不應(yīng)該“竭澤而漁”。
香港房地產(chǎn)金融研究人士黃立沖認(rèn)為，上半年物業(yè)股暴漲，存在一定程度的炒作，但其價(jià)值無法支撐高估值，未來物業(yè)股合理的市盈率應(yīng)該在18-29倍之間。
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