受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺了一系列促進復工復產(chǎn)的措施，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應的刺激之下，土地市場迅速升溫，尤其是4月份國內(nèi)疫情得到較好地控制之后，土地市場熱情高漲，高價地也是層出不窮。
在熱點城市調(diào)控政策收緊、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)的影響下，上半年不斷升溫的土地市場于下半年逐步降溫。進入三季度，在調(diào)控不斷升級的背景下，多城市的供地和拍地節(jié)奏有所放緩，全國土地市場供應和成交規(guī)模呈周期性下滑趨勢。
10月流拍率創(chuàng)二季度以來新高
隨著8月以來行業(yè)融資監(jiān)管環(huán)境的不斷收緊，土拍溢價率出現(xiàn)明顯下跌，10月份重點城市的流拍率也創(chuàng)下二季度以來的新高。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-10月份重點監(jiān)測的92個熱點城市，流拍率最高的是2月份，主要受年初疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體停擺所致，隨后是1月，適逢傳統(tǒng)假期以及傳統(tǒng)成交淡季，流拍率僅次于2月最高峰。
土地流拍幅數(shù)
進入10月份，在經(jīng)歷了年中整體市場復蘇及優(yōu)質(zhì)地塊集中供應刺激后，持續(xù)收緊的金融環(huán)境降低了房企拿地的積極性，加之重點城市近來普通地塊入市明顯增多，土地流拍現(xiàn)象加劇，流拍幅數(shù)和流拍率均較9月出現(xiàn)明顯上漲，達111幅，流拍率也較上月大幅上漲了3.4個百分點，達到12.2%，創(chuàng)下今年二季度以來的新高。
供地質(zhì)量下滑成流拍主因
具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，這些城市在10月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對較為嚴重。
土地流拍城市
此外，在10月份流拍土地幅數(shù)前10的城市中，廣州也位列其中，共有4宗地遭遇流拍。
這些城市之所以流拍現(xiàn)象較為嚴重，主要和土地出讓質(zhì)量較差或樓市表現(xiàn)不佳有關。
一方面，對于昆明、鄭州、成都等中西部二線城市來說，10月份這些城市出讓地塊質(zhì)量相對較差，如土地流拍幅數(shù)最多的昆明，10月份出讓的27宗地中有15宗起拍樓板價不足5000元/平方米，鄭州、成都等城市的主力供應區(qū)域則在配套缺乏的下轄郊縣，而當月上海、深圳、南京、廈門等諸多熱點城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，房企關注度自然向這些城市集中，因此導致這些供地質(zhì)量較為普通的中西部二線出現(xiàn)大規(guī)模的流拍現(xiàn)象。
而對于清遠、汕頭這類非熱點城市，由于樓市近來表現(xiàn)相對不佳，如汕頭當前商品住宅去化周期已經(jīng)長達23.4個月，市場明顯處于供過于求的狀態(tài)，未來項目入市顯然會有較大的去化壓力，因此房企拿地積極性也不高。
位置偏遠地塊是流拍主力
就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因地方規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價過高等其他原因占比相對較低。具體來看：
1、約5成地塊因位置偏僻、地塊條件一般而流拍
結(jié)合宗地所在區(qū)位來看，在流拍地塊中超過五成的地塊位于二線城市的遠郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟南歷城、成都青白江、蒲江、清遠佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對冷淡，開發(fā)商預期不足；并且，當前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應，房企注意力自然也會集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導致這類位置偏遠的地塊也往往會遭遇流拍。
2、也有三成多地塊雖然地理位置優(yōu)越但拿地條件苛刻而遭遇流拍
值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。正是由于區(qū)位優(yōu)越，地方對地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。而當前融資環(huán)境越發(fā)困難的房企對此類需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類有"定位高、所需資金成本也高"的地塊也難吸引開發(fā)商參拍，最終也多以無人競拍而流拍。
在此類地塊中，也有一些地塊是因土地用途為保障性質(zhì)而難吸引房企參拍，比如三亞中心城區(qū)三宗地塊、洛陽老城區(qū)地塊等。這些地塊位置也比較好，但大部分為安居保障房或租賃住宅用地，房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。
3、不到一成地塊因出讓底價過高而流拍
除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因為出讓底價過高而流拍。出讓底價過高的地塊不僅是指起拍價明顯高于周邊同類地塊的土地，也包括保密底價過高的地塊。這些設有保密底價而流拍的地塊多是由于未達底價而流拍。
4、極少數(shù)地塊因規(guī)劃調(diào)整等客觀原因提前中止出讓
也有不到10宗地塊是因為規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回。
流拍地塊
年末流拍率或進一步走高
克而瑞研究中心認為，下半年在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場迎來了明顯的降溫。與此同時，重點城市的流拍率也再度走高。接下來，結(jié)合近期政策面動向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會出臺新規(guī)禁止險資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設企業(yè)，進一步加強房企融資難度，房企拍地整體積極性也會進一步降低。
另一方面，年末又恰逢土地供應高峰期，雖然部分熱點城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠地塊仍是供應主力，同時為控溢價，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進一步上漲的可能性較高。
而隨著流拍率的進一步走高，以及供地任務的完成壓力下，地方在土地出讓條件上或有所放松，預計在年末和明年年初將迎來拿地的窗口期。對于現(xiàn)金流充裕的房企來說，可把握機會布局優(yōu)質(zhì)項目。
來源：克而瑞研究中心、丁祖昱評樓市
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