“租金貸實際上是一種消費性貸款，過去由于長租公寓企業(yè)野蠻發(fā)展，借助銀行租金貸采取滾雪球式膨脹起來，結果由于前期投資過大，導致資金鏈斷裂，有的關門倒閉，給租客和出租人造成一定的經(jīng)濟損失。”11月19日，華北地區(qū)一位監(jiān)管人士對時代周報記者表示，事實上，這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關，也有的銀行存在炒作心理。
時代周報記者 黃嘉祥 發(fā)自深圳
11月21日，深圳租客陳楠（化名）收到了房東最后的通牒—要么月底前與房東私下簽署租房協(xié)議，要么就被清退出去。
這讓原本是蛋殼公寓(DNK · NYSE)租客的陳楠更加焦慮。2020年4月，她通過蛋殼公寓“租金貸”的方式租下了一個房間，租期為一年。如果她現(xiàn)在與房東直接簽署租賃合同，則意味要交雙份房租：除了交給房東之外，每月還要還銀行的租金貸款。
面臨同樣困擾的租客并不在少數(shù)，隨著蛋殼公寓陷入資金鏈緊張危機以來，引發(fā)了各地房東、租客、供應商維權，事件還在不斷發(fā)酵。同時，備受爭議的租金貸模式也再度回到聚光燈下。
“租金貸實際上是一種消費性貸款，過去由于長租公寓企業(yè)野蠻發(fā)展，借助銀行租金貸采取滾雪球式膨脹起來，結果由于前期投資過大，導致資金鏈斷裂，有的關門倒閉，給租客和出租人造成一定的經(jīng)濟損失。”11月19日，華北地區(qū)一位監(jiān)管人士對時代周報記者表示，事實上，這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關，也有的銀行存在炒作心理。
異化的租金貸
伴隨長租公寓的模式而生，租金貸本身是一種有益的金融創(chuàng)新，較好地解決了經(jīng)濟壓力較大的承租人的負擔，尤其是在大城市工作不久的年輕人。今年23歲的陳楠，她選中蛋殼公寓的一大原因就是可以月付房租，前提是要簽下租金貸合同，但沒想到這個決定令她陷入兩難境地。
11月19日，浙江銀保監(jiān)局人士林布（化名）對時代周報記者表示，中低收入消費者對租金貸有很大的需求，尤其是在房價及生活成本較高的大城市，但企業(yè)在實際運營中搞偏了，走了歪路。
一般而言，租客與長租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時，亦與運營商合作的金融機構簽訂貸款合約，金融機構一次性將一年的租金支付給運營商，租客則按月再向金融機構償還租房貸款，運營商則向房東按季度或按月付租金，即“長收短付”。
長租公寓運營商則再利用租戶信用借貸搭建的資金池，刺激運營商通過“高進低出”的方式不斷擴大規(guī)模，即高價從房東手中搶奪房源，以低價租給租客。
11月21日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表示，市場上當下所謂的長租公寓都是“偽長租公寓”，全部都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業(yè)的兩大特征。
“現(xiàn)在的長租公寓是一個標準的‘金融企業(yè)’。”張大偉說，將房主的預期租金，通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了潛在市場風險，形成資金池，資金池最大風險是可以掩蓋問題，后移投資風險。
在這樣的情況下，一旦長租公寓運營商發(fā)生跑路或資金鏈斷裂，房東無法繼續(xù)獲得房租，進而驅(qū)趕租客，但租客還需繼續(xù)償付每月貸款并面臨無房可住的困境。
最近爆雷的蛋殼公寓便是陷入了這樣的困局。成敗租金貸，租金貸為蛋殼公寓規(guī)模擴張?zhí)峁┝酥危瑫r留下風險隱患。
根據(jù)其招股書顯示，2017―2019年前9個月，蛋殼公寓租客使用租金貸的占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。
據(jù)悉，蛋殼公寓曾先后合作過的金融機構包括應花分期、會分期、任買分期、網(wǎng)商銀行、中關村銀行、微眾銀行。
11月16日，微眾銀行亦發(fā)布公告稱，根據(jù)租戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，租戶和業(yè)主已形成租賃關系，并已預付租金，享有合法居住權。建議租戶在已付租期間繼續(xù)居住，保障租戶的權益。至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。
11月22日，建行深圳市分行相關人士對時代周報記者表示，在金融機構，租金貸大都以虛擬信用卡號記賬，以消費性分期貸款的形式存在，屬于一次性申請操作，利率和征信要求與信用卡相近。
銀行給出的“征信保護”時效期只有4個多月。“4個月后怎么辦？難道還要繼續(xù)還貸款？”陳楠說，即便擁有合法居住權，但房東亦會通過換鎖、停電停水來驅(qū)趕租客。實際上，這也是目前蛋殼租戶面臨的普遍擔憂。
對此，上述建行人士表示，一般來說，如果是有租房合約在身，相對于業(yè)主產(chǎn)權，居住權帶有一定的優(yōu)先性。
規(guī)范租金貸
早在2019年年底，住建部等六部門發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），對租賃金融業(yè)務進行了規(guī)范，其中明確規(guī)定，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
今年9月7日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》亦提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
“這對貸款的期限進行了嚴格的限制，就是不能超過租賃合同的期限，以防止貸款被挪作他用，改變性質(zhì)，加大風險。”上述華北地區(qū)監(jiān)管人士表示。
《意見》還要求放貸機構要做好貸前調(diào)查，認真評估借款人的還款能力，確定融資額度。加強貸后管理，嚴格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。
“這里既有對租客貸款審查的規(guī)定，也有對住房租賃企業(yè)發(fā)放貸款的要求，避免超過借款人的償還能力，造成信用風險，更重要的是要防止房屋租賃企業(yè)設立資金池，無限度、無節(jié)制地滾動擴張，導致臃腫虛胖。” 上述華北地區(qū)監(jiān)管人士表示。
租金貸某種程度上給予長租公寓運營商套利的空間，整治長租公寓租金貸早已開始，但是依然不能杜絕運營商爆雷。
今年以來，隨著上海、杭州等地長租公寓品牌出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象之后，重慶、杭州、成都、西安等地也相繼出臺相應政策，不少地方從資金賬戶層面提出了明確要求，盯緊長租公寓運營商的“錢袋子”。
重慶要求，承租人支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應納入監(jiān)管。杭州要求住房租賃企業(yè)對存量委托房源，應繳30%的風險防控金。
“如果不及時整治，長租公寓有可能演變成像P2P那樣的亂象。”林布稱，蛋殼公寓出事之后，目前一些地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組，由當?shù)刈〗ň譅款^，相關部門配合，摸查轄區(qū)內(nèi)長租公寓中介機構開展租金貸業(yè)務的情況，以及涉及租金貸規(guī)模。
在林布看來，未來應該不會完全禁止租金貸，會在存量的基礎上進行整頓使之規(guī)范化，并對相關業(yè)務制定更嚴格的規(guī)定，讓各方都去遵守規(guī)定。
“政府部門要加強監(jiān)管，嚴把事前準入關，特別是要加強租金賬戶監(jiān)管，對長租公寓運營商進行分類管理，防止其披著合法外衣從事違法違規(guī)行為。”林布說道。
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