近期，全國最大的長租公寓品牌商蛋殼公寓深陷流動性危機。一邊是長租公寓頻頻爆雷，另一邊是我國對“租售并舉”長效機制的積極推行。在此背景下，11月18日，南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、南京市規(guī)劃和自然資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細(xì)則（試行）》（下稱《細(xì)則》），被視為繼續(xù)落實“租購并舉”，祭出調(diào)控組合拳。

《細(xì)則》將進一步規(guī)范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，加強建設(shè)管理。消息顯示，細(xì)則適用范圍是南京市已建成并具有一定規(guī)模的商業(yè)、研發(fā)、辦公、酒店（賓館）、廠房等存量房屋。改建項目應(yīng)當(dāng)以整棟、整單元、整層（應(yīng)具備獨立交通空間）為基本改建單位。

南京當(dāng)?shù)匾幻科笕耸客嘎?，作為租賃市場試點城市之一，南京出臺這個政策主要是為了響應(yīng)國家租售并舉的政策，其次，南京這幾年辦公商業(yè)的存量比較大，去化比較慢，此政策也有利于將存量庫存合理化配置，盤活社會閑置資產(chǎn)。

一家深耕南京市場的房企科研人士則認(rèn)為，租賃住房得到充分供應(yīng)和吸引人才政策等導(dǎo)向是一致的。這可以從側(cè)面理解，是對租賃住房的補充，也是對房價上漲的一種抑制。

調(diào)控組合拳

同策研究院分析師陳舒指出，目前，全國多地均已出臺相關(guān)類似政策。整體來看，這是“租售并舉”長效機制框架下的重要舉措。南京政策的出臺，一方面來看，可謂是政府對租賃市場和存量市場施展的一套組合拳。對于租賃市場而言，原有房源主要為租賃住房及二手房，但伴隨商業(yè)和工業(yè)用房等可改建為租賃住房，將極大提高租賃房源數(shù)量，多渠道籌集租賃房源，為租賃市場提供多元化的房源供給。同時，基于當(dāng)前長租公寓市場為爭搶房源，導(dǎo)致“高收低租”和“租金貸”等現(xiàn)象的產(chǎn)生，擴大房源供應(yīng)量，能夠潛在地、長期地、有效地影響租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，政府政策的正式介入在一定程度上將打擊違法群租房、“非改居”等亂象，規(guī)范市場運作，維護市場健康穩(wěn)步發(fā)展。而對于存量市場而言，大部分城市商業(yè)及工業(yè)建筑存在過量的現(xiàn)象，通過將其改建為租賃住房能有效盤活現(xiàn)有存量，提升城市運營效率。

南京新政出臺后，記者采訪部分南京房企獲悉，政策對南京市的開發(fā)商直接影響不大。大部分公司目前住宅業(yè)務(wù)占絕對主力，辦公商業(yè)類項目非常少。不少房企正在開展的商業(yè)運營和長租公寓運營和服務(wù)，均有和地產(chǎn)平行的獨立公司專業(yè)化運作。

一名房地產(chǎn)從業(yè)人員認(rèn)為，租和買并不是此消彼長，而是屬于人生不同階段的消費行為。鏈家此前發(fā)布的一份《2020中國青年居住消費趨勢報告》顯示，對于青年人來說，在北京、上海、深圳置業(yè)仍是困難的事，2019年北上深青年購房者的平均年齡都超過了30歲。而在二線城市中，南京、杭州的居住成本相對更高，甚至高于一線城市中的廣州。租賃仍然是眾多年輕人的主要居住模式，“85后”中選擇整租的比例比“00后”中選擇整租的比例高出7.5個百分點；租房周期也變長。

租賃強監(jiān)管

2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，選取12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，其中包括廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等。緊接著在同年8月，國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市為利用集體土地建設(shè)租賃住房首批試點城市。2019年1月，福州、南昌、青島、?？凇①F陽等5個城市獲批試點，試點城市擴容到18個。

2020年9月，我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例（征求意見稿）》開始公開征求意見。

南京新政的出臺，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，與分散式長租公寓連續(xù)爆雷關(guān)聯(lián)不是很大。長租公寓的出現(xiàn)與擴張，也是順應(yīng)租售并舉的方向。在這些長租公寓爆雷之前，政府也是在積極鼓勵和推動這類企業(yè)發(fā)展，只是一些企業(yè)不是按照正規(guī)運營方式去進行。其次，南京算是全國院校非常集中的城市，在長租公寓出現(xiàn)之前，市場的容量都是足夠的。南京也提供了畢業(yè)生的租房補貼，從一定程度上也緩解了應(yīng)屆生居住壓力。

上海、合肥等城市均出臺過類似的政策。為了促進租賃行業(yè)發(fā)展，今年8月，合肥市發(fā)布《合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、合肥市自然資源和規(guī)劃局、合肥市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于非住宅改建為租賃住房工作的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《征求意見稿》），其中明確，合肥市區(qū)范圍內(nèi)，不動產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明用途為商業(yè)（辦公）、工業(yè)（廠房、倉儲）、科研教育等非居住類型，且近期內(nèi)無征收計劃的已建成閑置存量房屋，可以改建為租賃住房。

上海對于租賃行業(yè)的扶持更為系統(tǒng)。2017年2月份，上海市人民政府辦公廳發(fā)布延長《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見》的通知，有效期延至2019年2月28日。

上海對安全合規(guī)的“N+1”是支持的，但對“非改居”集中式公寓卻持嚴(yán)厲打擊態(tài)度。2017年初，寶山區(qū)規(guī)劃和土地管理局等部門聯(lián)合發(fā)出一份《寶山區(qū)“非改居”處置實施意見（試行）》（簡稱“《實施意見》”）的通知，自2017年5月1日起試行，試行期2年。

2017年4月21日，上海出臺了《關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。文件中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定，不得建設(shè)公寓式酒店；辦公、商業(yè)可售部分以層為單元進行銷售。商業(yè)、辦公、商品住宅自持面積不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。

如此，上海前期大量進入集中式公寓領(lǐng)域的公寓從業(yè)者將面臨巨大壓力，他們用閑置倉庫、廠房等非居住類房屋改造公寓項目不在少數(shù)，集中式公寓項目一般投入都比較大。這也提醒后來者，萬億級的公寓行業(yè)，不斷受到政府重視，政策、規(guī)則越來越多，必須合法、合規(guī)經(jīng)營，才能贏得長久發(fā)展。

南京新鮮出爐的政策，也有一條表明了政府對租賃行業(yè)的強監(jiān)管：“改建項目運營后，經(jīng)住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過市房屋租賃服務(wù)監(jiān)管平臺辦理租賃合同網(wǎng)簽。網(wǎng)簽備案應(yīng)當(dāng)使用租賃合同示范文本，在商業(yè)銀行設(shè)立租金專用賬戶。”

“搶人”如何留人？

2017年，“租售并舉”長效機制的出臺，可以說給城市調(diào)控定調(diào)，也為城市留人給出更多操作空間。

長三角多個城市人才競爭大幕開啟。據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年初以來，包括一二三四線城市在內(nèi)的約60城先后掀起 “搶人大戰(zhàn)”。2019年，各地通過對人才實施購房補貼、落戶等優(yōu)惠政策，吸引人才加盟，達到一個高峰。

2019年一季度，包括南京、北京、大連、西安、常州、蘇州、無錫、廣州、?？?、襄陽、鎮(zhèn)江、石家莊等20多個城市加入人才競爭，“參戰(zhàn)”城市以長三角區(qū)域居多。2020年，搶人大戰(zhàn)升級。2月份，杭州出臺了落實“人才生態(tài)37條”的補充意見。

作為租售并舉試點城市之一的南京，2019年至今，至少更新了兩次人才政策，相繼推出人才落戶政策延期到2020年2月、本科生買房打7折等優(yōu)惠政策。

2020年，南京再次放寬落戶門檻：研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下本科學(xué)歷人員（含留學(xué)回國人員、非全日制研究生），憑學(xué)歷證書即可落戶；40周歲以下大專學(xué)歷人員，在寧就業(yè)參保半年即可落戶。

一方面是積極引入人才，另一方面則是房價漲幅持續(xù)不下。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，10月南京新房價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.5%；二手房價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲3.8%。

對此，陳舒認(rèn)為，增加租賃住房的供應(yīng)來源，可緩解住房供需矛盾，有助于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善，在盤活存量資產(chǎn)上也起到積極的推動作用。但值得注意的是，為避免因新政出臺而產(chǎn)生市場亂象，政府相關(guān)監(jiān)管措施須跟上，同時也應(yīng)給予一定金融扶持政策，積極鼓勵企業(yè)穩(wěn)健開展相關(guān)業(yè)務(wù)。