11月18日，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（簡稱“NIFD”）發(fā)布了第三季度房地產(chǎn)金融專題報(bào)告。
報(bào)告中指出，房企融資方面，前三季度除房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模有所上升外，開發(fā)貸、信托、境外信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的推出，使短期內(nèi)“踩線”房企將直接面臨有息負(fù)債規(guī)模的“硬約束”以及在融資過程中面臨歧視的“潛規(guī)則”，其債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)陡然上升。
NIFD房地產(chǎn)金融研究團(tuán)隊(duì)對此建議，規(guī)則需以穩(wěn)步推進(jìn)為主基調(diào)，并設(shè)置較合理的過渡期，否則短期產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)恐超過正面效應(yīng)。
前三季度境內(nèi)發(fā)行額同比升15.73%
報(bào)告顯示，前三季度除房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模有所上升外，開發(fā)貸、信托、境外信用債等融資渠道仍處于收緊狀態(tài)。
從境內(nèi)信用債（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）發(fā)行情況來看，2020年前三季度發(fā)行總額為4993.59億元，同比上升15.73%，平均票面利率約為 4.30%。分季度來看，第一、第二、第三季度房企境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模分別為1697.77億元、1496.21億元和1799.61億元。
從存量來看，2020年三季度末房企境內(nèi)信用債待還余額為2.18萬億元，同比上漲6.13%，其中的1.49萬億元將會(huì)在3年內(nèi)到期。
報(bào)告預(yù)測，隨著房企進(jìn)入償債高峰期，債券發(fā)行募集的資金將主要用于借新還舊，可用于拿地和房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金規(guī)模有限（住房租賃項(xiàng)目例外）。
從境外信用債發(fā)行情況來看，2020年前三季度，內(nèi)地房企境外債發(fā)行規(guī)模達(dá)到532.62億美元（約為3627.05億元人民幣），同比下降12.07%，平均票面利率為7.86%。
分季度來看，第一、第二、第三季度內(nèi)地房企境外債發(fā)行規(guī)模分別為272.23億美元、75.39億美元和184.97億美元。截至2020年三季度末，內(nèi)地房企境外債存量余額為2265.96億美元（約為1.54萬億元人民幣）。
總體來看，前三季度房企境內(nèi)、外信用債融資規(guī)模合計(jì)同比上升1.78%，且融資成本略有下降。
報(bào)告分析稱，在疫情之下，債券發(fā)行審批部門對優(yōu)質(zhì)房企的境內(nèi)信用債審批發(fā)行條件有所放松，境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模有所上升，且票面利率相對較低。但受境外疫情加重影響，房企境外債融資曾在二季度暫停40余天，導(dǎo)致前三季度境外信用債融資規(guī)模有所下滑。
資金需求量大、使用周期長、外源性融資依賴程度高等行業(yè)特點(diǎn)，決定了目前大多數(shù)房企以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式運(yùn)轉(zhuǎn)。2020年第一季度之后，房地產(chǎn)市場超預(yù)期復(fù)蘇，住房銷售規(guī)模和價(jià)格呈“深 V”型反彈走勢，部分城市房價(jià)泡沫再起，土地交易市場持續(xù)火爆，一定程度上促使監(jiān)管部門考慮進(jìn)一步加強(qiáng)政策調(diào)控。
房企普遍“踩線”
2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，提出了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則（下稱“規(guī)則”）。
規(guī)則的具體內(nèi)容尚未以文件的形式正式向外發(fā)布，市場傳言規(guī)則通過設(shè)置“三道紅線”將房企分為四檔，并根據(jù)房企所處檔位控制其有息負(fù)債規(guī)模的增長。“三道紅線”的具體內(nèi)容如下：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；二是凈負(fù)債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍。
根據(jù)房企財(cái)務(wù)指標(biāo)對“三道紅線”“踩線”數(shù)量不同，試點(diǎn)房企將被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，檔位根據(jù)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值來設(shè)定，每降低一檔，融資規(guī)模上限增加5%。
另外，如果連續(xù)三個(gè)年度經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、拿地資金總額超過銷售總額的40%，則房企需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，其信用債發(fā)行、信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等主要融資渠道將會(huì)受到限制。
報(bào)告稱，央行官員在9月和10月的兩次新聞發(fā)布會(huì)上表示，后續(xù)將會(huì)基于政策試行的效果，在完善規(guī)則的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。市場預(yù)期該規(guī)則會(huì)從2021年開始在全行業(yè)規(guī)模以上重點(diǎn)房企執(zhí)行。
基于上市房企2020年中報(bào)和公告的數(shù)據(jù)，NIFD房地產(chǎn)金融研究團(tuán)隊(duì)測算了總資產(chǎn)規(guī)模大于200億元的122家上市房企扣除預(yù)收賬款（合同負(fù)責(zé)）后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比和“踩線”情況。
從“踩線”情況來看，中國恒大、華夏幸福、綠地控股、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、中梁控股、泰禾集團(tuán)、云南城投等42家房企“踩了三道紅線”，約占樣本房企總數(shù)的34%。
保利置業(yè)集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、大悅城、合生創(chuàng)展集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、佳源國際控股、榮盛發(fā)展、中駿集團(tuán)控股、
陽光城等23家房企“踩了兩道紅線”，約占樣本房企總數(shù)的19%。
萬科、碧桂園、招商蛇口、世茂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、綠城中國、花樣年控股、路勁、新城控股、建業(yè)地產(chǎn)等 40家房企“踩了一道紅線”，約占樣本房企總數(shù)的33%。
中國海外發(fā)展、保利地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、五礦地產(chǎn)、招商局置地、金地集團(tuán)等17家房企“未踩線”，約占樣本房企總數(shù)的14%。
從以上測算來看，房企普遍“踩線”：12家試點(diǎn)房企中，“踩線”房企占比為 75%；規(guī)模以上上市房企樣本中，“踩線”房企數(shù)量占比約為86%。
報(bào)告中指出，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來看，長期來說，規(guī)則通過控制房企債務(wù)融資增速，穩(wěn)妥有序降低負(fù)債水平，可以降低行業(yè)杠桿率，防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。但短期內(nèi)，“踩線”的房企將直接面臨有息負(fù)債規(guī)模的“硬約束”，以及在融資過程中面臨金融機(jī)構(gòu)調(diào)低融資評級和強(qiáng)化融資歧視的可能，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)陡然上升。
此外，部分財(cái)務(wù)杠桿率較高且資金周轉(zhuǎn)能力較弱的“踩線”房企，其短期償債壓力較大，流動(dòng)性嚴(yán)重吃緊，融資規(guī)模收緊可能導(dǎo)致其現(xiàn)金流斷裂，而且存在引發(fā)房企與銀行、信托等相關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)和債券市場的交叉違約，進(jìn)而產(chǎn)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能。
因此，NIFD房地產(chǎn)金融研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，規(guī)則需以穩(wěn)步推進(jìn)為主基調(diào)，并設(shè)置較合理的過渡期，否則短期產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)恐超過正面效應(yīng)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
