證券時報記者 余勝良

隨著蛋殼等遭遇危機(jī)，長租公寓這個商業(yè)模式已被眾人認(rèn)為先天有缺陷后天缺時機(jī)的倒霉蛋，還被一些騙子利用，成為詐騙工具。有人建議對麻煩不斷的長租公寓一禁了之，不過這難免過于武斷。對于長租公寓，還是應(yīng)該給予一定的發(fā)展和試錯空間，讓市場的交給市場，政府需要做的是提示和打擊那些詐騙者。

2017年，數(shù)個政府部門發(fā)文，要發(fā)展租賃市場，租售同權(quán)。在此大背景下，包括房產(chǎn)公司在內(nèi)的各方投入其中，發(fā)展長租行業(yè)。

實(shí)際情況是，蛋殼等長租公寓品牌開始運(yùn)行后，市場就質(zhì)疑聲不斷。比如，高價從房東手中拿房，低價租給租客，通過這種方式哄搶房源，讓不想和其合作的租房者少了很多選擇。

企業(yè)家很早就發(fā)現(xiàn)這個模式有問題。2018年8月，潘石屹在深圳推銷他的共享辦公時預(yù)測長租公寓很難走下去。他認(rèn)為，銀行貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。

潘石屹當(dāng)時應(yīng)該指的是房企投資做長租公寓模式，的確有房企將所持物業(yè)轉(zhuǎn)為長租模式?，F(xiàn)在爆發(fā)問題的，主要是分散式長租公寓，就是從分散的業(yè)主手中拿下房屋，然后裝修、隔斷出租出去。

問題集中爆發(fā)的背景是疫情。疫情導(dǎo)致租賃市場迅速減少，租金價格也有所下滑。這對蛋殼等公司非常不利，本來行業(yè)積累有限，就更容易在疫情中耗干最后一滴血。因?yàn)?，和互?lián)網(wǎng)邊界成本為零的模式相比，長租公寓看似輕資產(chǎn)，其實(shí)很重，需要雇很多人搜集、維護(hù)和推銷房源，裝修房屋的成本也很高，這些都會壓縮利潤空間，所以長租公寓公司一般會收取租客服務(wù)費(fèi)，增加利潤，營收形式上做得很像信息公司，還會推廣租金貸，好讓更多人租上房，做大客單價。但關(guān)鍵是，一旦做到一定規(guī)模，想要繼續(xù)獲取房源的成本就會越來越高。

當(dāng)然，長租公寓并非沒有生存空間，關(guān)鍵是能否降低房東管理成本，提高裝修品質(zhì)和出租率，提高顧客滿意度。市場需要專業(yè)的租賃管理者，長租公寓運(yùn)營者就可承擔(dān)這個職能。在此過程中，正常的市場探索部分應(yīng)該給予其容錯空間，因?yàn)榉稿e本身就是市場需要付出的代價，沒有不經(jīng)驗(yàn)證就天然正確的模式。其實(shí)，在傳統(tǒng)租賃市場這些問題也同樣存在，只是沒有集中在一些品牌上爆發(fā)而已。此外，市場需要建立行業(yè)黑名單和投訴預(yù)警機(jī)制，提示租賃各方風(fēng)險，降低不良率發(fā)生。