近段時間，長租公寓行業(yè)十分熱鬧。

先是作為長租公寓頭部運營商之一的蛋殼公寓維權(quán)事件、破產(chǎn)傳聞，將一向“爆雷”話題不斷的長租公寓再次推上輿論的風口浪尖。

而后市場消息進一步傳稱，蛋殼公寓或被我愛我家接盤。雖然收購消息很快被當事方否認，但截至美東時間11月17日收盤，蛋殼公寓報價為2.40美元/股，較前一交易日漲幅達到75.18%，成交額暴增至1.44億美元，A股的我愛我家當日漲停。

與此同時，多地密集發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管的通知，堵住長租公寓監(jiān)管漏洞。

11月17日，深圳住建局緊急發(fā)文規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。其中對租金收取方式明確提出，不得“高進低出”“長收短付”，同時，不得誘導租客使用“租金貸”。11月16日，重慶發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。開設(shè)的賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，而承租人支付超3個月的租金將納入監(jiān)管賬戶。此前，上海、廣州、成都、合肥、?？诘瘸鞘幸呀?jīng)發(fā)布《住房租賃風險提示》，開展住房租賃企業(yè)金融風險排查，并發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)。

“爆雷”、“維權(quán)”、“接盤”、“監(jiān)管”等一連串圍繞長租公寓頻出的熱詞背后，是長租公寓已然走到了行業(yè)的十字路口。但不可否認的是，住房租賃的市場需求仍長期存在。待資本熱度消退后，長租公寓將在殘酷的現(xiàn)實中掙扎與自省......

A面：“二房東”模式后遺癥凸顯，“爆雷” “跑路”不斷

目前國內(nèi)長租公寓主要運作方式分為“分散式”和“集中式”兩類。在市場紅利與資本的追捧下，當前市場上長租公寓運作模式中75%都是“分散式”的運作。

“分散式”主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。眼下頻繁“爆雷”的主要都是“分散式”長租公寓，因為它們已經(jīng)從租賃經(jīng)營演變成了金融的資本游戲。

“分散式”長租公寓的運作，普遍采用的是“高進低出”、“長收短付”的玩法。

所謂“高進低出”，就是用高于市場的價格從房東處收集房源，用低于收房價格的租金租給租客，從而實現(xiàn)快速收集房源和拓客。“長收短付”則是對房東支付房租采取月付或者季付的方式，而讓租客一次性支付更長時間的租金及押金。部分長租公寓企業(yè)甚至進一步通過引入“租金貸”產(chǎn)品，將風險進一步分散至租客身上。

通過這一系列措施，部分長租公寓企業(yè)可沉淀出海量資金。這些資金通常會繼續(xù)投入收房和擴大經(jīng)營，或投資金融項目獲得收益后實現(xiàn)再擴張。但隨著規(guī)模的不斷擴大，其背后積累的風險也就越來越高，后繼的現(xiàn)金流要源源不斷填補前面的空缺，才可以讓此種模式維持正常運轉(zhuǎn)。

在一位長租公寓業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的模式就是用扭曲的互聯(lián)網(wǎng)思維來運營長租公寓。“有熱錢逐利慣性思維存在，一味希望通過互聯(lián)網(wǎng)思維實現(xiàn)快速發(fā)展，誤判光靠房源的大量積累來占據(jù)市場，傾向把更多的資金放在房源的收集上。而不從市場經(jīng)營端需求出發(fā)，也缺乏耐心愿意沉下心好好運營。”

尤其在今年疫情下，整個住房租賃行業(yè)都受到波及，長租公寓因其商業(yè)模式特點進一步承壓。疫情期間，租房業(yè)務(wù)大減，平臺的資金鏈發(fā)生斷裂，導致長租公寓“雷聲”不斷。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2020年下半年以來，全國至少28家長租公寓出現(xiàn)“爆雷”事件，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來了重大經(jīng)濟損失。

B面：以開發(fā)商為代表的“集中式”長租公寓理性發(fā)力

“集中式”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、旭輝的領(lǐng)寓等。根據(jù)貝殼研究院此前發(fā)布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年年底，已有44家大型規(guī)模的開發(fā)商開展了長租公寓業(yè)務(wù)。

相比分散式的“二房東”模式，目前市場更看好以開發(fā)商為代表的“集中式”長租公寓。

旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負責人坦言，房企系長租公寓首先在品牌背書上有絕對優(yōu)勢，接觸一手物業(yè)資源的機會較其他機構(gòu)型要大，自持物業(yè)的貢獻能力也強。同時依托房企多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同，可以從項目頂層設(shè)計、產(chǎn)品打造、品牌樹立、運營管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務(wù)等多個方面，提供包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務(wù)方案。

市場數(shù)據(jù)也證實了這一點。根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，面對今年疫情的沖擊，雖然房企長租公寓整體規(guī)模拓展處于停滯狀態(tài)，但進入二季度以來，總體開業(yè)增速有所回升，二季度房企長租公寓新開業(yè)規(guī)模增長6.3%；三季度的數(shù)據(jù)則進一步向好，新開業(yè)規(guī)模增幅與二季度持平，整體運營規(guī)模更是環(huán)比增長5.6%。

更值得注意的是，這些進入到長租公寓領(lǐng)域的房企正從當初的“拓荒”向“精耕”轉(zhuǎn)變。他們開始注重經(jīng)營的穩(wěn)定性和抗風險性，同時聚焦內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。以萬科泊寓為例，在城市布局上，2020年上半年其張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城?？硕鹱馐凼聵I(yè)部研究總監(jiān)包梅指出，部分戰(zhàn)略上主動布局長租公寓賽道的房企系品牌，經(jīng)過幾年的沉淀和發(fā)展，規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量均穩(wěn)步提升。在行業(yè)仍然以追求規(guī)模擴張為主的階段，一些企業(yè)已著力轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)營效率。 

房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂也認為，長租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是資產(chǎn)升值和服務(wù)溢價。管理由重到輕，是必由之路。

某房企長租公寓負責人亦表示，“市場確實需要一些注重服務(wù)和產(chǎn)品的長租公寓方。如果長租公寓這種模式能夠持續(xù)發(fā)展下去，企業(yè)與行業(yè)都需要更健康的運行規(guī)則。” 

“當潮水退去時，才會發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。”褪去了光環(huán)的長租公寓，面目正逐漸變得清晰起來。

盡管目前長租公寓的日子不太好過，但也正是行業(yè)不斷發(fā)展進化的時機。隨著城鎮(zhèn)化的加速推進，未來長租公寓市場發(fā)展前景依舊廣闊，而長租公寓必須要回歸提供租賃居住服務(wù)的本質(zhì)。當下的層出不窮“爆雷”，也正是行業(yè)自身必須面對的洗牌和凈化。