隨著蛋殼風(fēng)波的不斷蔓延，關(guān)于“長租公寓出路在哪”的話題在今年一直大熱。從11月17日起，北京商報地產(chǎn)頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望借助這個系列報道與行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、消費者、小業(yè)主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎么做？誰來監(jiān)管？

甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監(jiān)管？

除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利于抵抗下行市場存在的風(fēng)險？

長租公寓持續(xù)爆雷的背后，“出租率焦慮癥”已經(jīng)成為很多長租公寓運(yùn)營方的行業(yè)病。在本就利潤不高、流動性較差的這個行業(yè)里，出租率不到90%，就很難做到真正意義上的“活得很好”。然而在下行市場中，這個數(shù)據(jù)部分企業(yè)甚至下探到30%。

破解長租公寓“出租率焦慮癥”，目前哪些方式方法行得通？在行業(yè)整體面臨“出租難”、長租公寓出租率無法短期內(nèi)提高的現(xiàn)實情況下，如何盡可能地減輕企業(yè)的壓力？我們試圖從市場找到一些探索。

理想的90%與現(xiàn)實的30%

如果復(fù)盤躺在“陣亡”名單中的長租公寓，就會發(fā)現(xiàn)大多都死在了瘋狂擴(kuò)張后的經(jīng)營不善上。企業(yè)一旦遭遇市場下行、競爭加劇，亦或是發(fā)生戰(zhàn)略決策失誤而陷入流動性危機(jī)，導(dǎo)致陷入“出租率下降-營收減少-成本增加-利潤減少-團(tuán)隊離散”的死循環(huán)，那么長租公寓業(yè)務(wù)停擺甚至倒閉只是時間問題。

空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)告訴北京商報記者，一般而言，長租公寓行業(yè)理想的出租水平通常在90%-95%左右，當(dāng)房源的空置期較長，超過了企業(yè)對于該房源實現(xiàn)盈虧平衡所要達(dá)到的出租水平后，企業(yè)的營收壓力便隨之增加，就會因此選擇降價出租，以提升出租率。

“長租公寓的成本回收期較長，一般需要達(dá)到整體租約的一半年限及以上。以集中式長租公寓為例，若企業(yè)簽署的契約年限是十年，通常需要五年及以上的時間回收成本；回報期的長短也與項目情況以及企業(yè)自身的運(yùn)營能力相關(guān)，運(yùn)營效率較高的企業(yè)可以縮短回收周期。”楊現(xiàn)領(lǐng)補(bǔ)充道，今年受疫情影響，租賃市場整體租金水平呈現(xiàn)下降趨勢，租客的月均支出也在縮減，部分城市出現(xiàn)消費降級。在此背景下，部分租客為了縮減租金成本支出，會選擇更具有價格優(yōu)勢的租賃房源。

而多家長租公寓運(yùn)營方向北京商報記者透露，在一系列長租公寓“陣亡”名單中，不乏出租率低于50%、甚至30%的企業(yè)，下行市場的沖擊，讓行業(yè)在理想與現(xiàn)實之間出現(xiàn)巨大裂痕。

頭部長租企業(yè)的“出租焦慮”，也說明了這個問題。

為了進(jìn)一步刺激市場回暖、降低房源空置率，頭部長租平臺也推出相應(yīng)的優(yōu)惠補(bǔ)貼。如，自如在7、8月推出“億元補(bǔ)貼”活動，9月開啟“9月折扣季”，10月推出“自如品質(zhì)租房節(jié)”；“金九銀十”之際，蛋殼也推出了“億元補(bǔ)貼”等系列優(yōu)惠租房活動，包括“9月租房免租兩個月”、“10月簽約指定年租房源，最高免租1個月”等。

輕重并舉

“具備較好資金管理及運(yùn)營能力、能夠依據(jù)外部環(huán)境不斷優(yōu)化庫存房源結(jié)構(gòu)的企業(yè)，在逆勢中更有機(jī)會彎道超車。” 在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，眼下的市場，已經(jīng)迫使長租公寓企業(yè)依據(jù)外部環(huán)境動態(tài)調(diào)整自身戰(zhàn)略及運(yùn)營策略，不斷在市場中突圍，唯有這樣才能增加企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力。

頭部企業(yè)的行動更早一些，“輕重并舉”便是其中絕大多數(shù)開發(fā)商系長租公寓的選擇。

“我們在去年初就提出了‘輕重并舉’的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)歷疫情后，公司愈加堅定了這一發(fā)展戰(zhàn)略，并將業(yè)務(wù)拓展重心轉(zhuǎn)移至綜合型租賃社區(qū)。”旭輝領(lǐng)寓方面在接受北京商報記者采訪時如是說道。

據(jù)介紹，在輕資產(chǎn)端，旭輝領(lǐng)寓通過與國企、開發(fā)商等合作提前介入到租賃用地的開發(fā)運(yùn)營。今年底計劃預(yù)售的張江納仕國際社區(qū)即為“輕”端合作代表。項目由旭輝領(lǐng)寓與張江集團(tuán)攜手打造，是全國首塊R4（租賃住房）用地，占地面積達(dá)6.5萬平方米，公寓總體量超2400余間，預(yù)計全部開業(yè)入住后社區(qū)總?cè)藬?shù)可達(dá)5000人。

重資產(chǎn)端，通過股權(quán)模式、資管雙輪驅(qū)動有條不紊地進(jìn)入市場。9月在上海新開業(yè)的華僑城柚米社區(qū)，即是旭輝領(lǐng)寓“重”模式的代表。作為旭輝領(lǐng)寓2019年攜手平安不動產(chǎn)成立100億元投資平臺后的首個綜合型租賃社區(qū)項目，該項目總投資在20億元左右，占地6.3萬平方米，5棟公寓樓包含1800+套房源均為領(lǐng)寓自持。

旭輝領(lǐng)寓方面還告訴北京商報記者，目前領(lǐng)寓重資產(chǎn)項目維持在20%左右，剩余的80%以輕資產(chǎn)為主。做重還是做輕要看項目，看業(yè)主拿來的物業(yè)是什么樣的。“我們每年有設(shè)定投資額，也有和平安不動產(chǎn)成立的重資產(chǎn)投資平臺，有百億元人民幣規(guī)模，會在有限的資源里匹配合適的項目。托管的話會選擇大型綜合社區(qū)，跟其他運(yùn)營商‘小業(yè)主’的加盟模式不一樣。因為旭輝領(lǐng)寓可以提供全周期的綜合性產(chǎn)品和服務(wù)解決方案。不僅是長租公寓，還包括代建、商業(yè)辦公物業(yè)的綜合運(yùn)營、稀缺教育資源配套等。”

同樣在長租公寓領(lǐng)域作出輕重并舉配置的，還有萬科泊寓。

“北京萬科在降低項目綜合成本上，是通過獲得集體土地來解決的。”據(jù)萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖介紹，截至目前，北京萬科拿走了北京市場上30%的集體租賃用地。

“北京有租賃人口月860萬人，但市場上的合格租賃房源只有250萬套，對應(yīng)的平均租金是7000元/月。”劉肖坦言，萬科的切入方式是通過產(chǎn)品坪效的管理，把人均租金降到3000元/月左右，從而獲得廣大租戶。

來自萬科長租公寓事業(yè)部的數(shù)據(jù)，截至2020年10月，萬科泊寓的房間數(shù)已經(jīng)達(dá)到134836間，進(jìn)入33個城市，開業(yè)365家門店，上半年獲得10.5億元營收。

以分散式房源管理運(yùn)營為主的長租公寓品牌——自如在接受北京商報記者采訪時認(rèn)為，長租不管分散集中，都需要精耕細(xì)作，沒有所謂的輕重之分，要把長租行業(yè)當(dāng)成長期的事業(yè)來看待。

全量市場

輕重并舉之外，對于全量市場的布局，也被看作是規(guī)避風(fēng)險的一種選擇。

“過去五年以來，面對市場上花樣繁多的打法，相寓一直不為所動地堅持全量市場配置。”回顧這一波長租公寓市場的起伏，我愛我家(000560,股吧)北京公司總經(jīng)理高曉輝表示：“2019年，在很多企業(yè)進(jìn)來后，大家加價搶房，打破市場平衡會導(dǎo)致后續(xù)的經(jīng)營風(fēng)險倍增。”面對不同情況的房源和廣大客戶的差異化需求，相寓推出了面向業(yè)主和租客雙向靈活多樣的委托、裝修和服務(wù)策略。相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大產(chǎn)品品牌覆蓋不同訴求的租房者。

在高曉輝看來，公寓運(yùn)營是一個古老的行業(yè)，它不會因風(fēng)口出現(xiàn)突然出現(xiàn)，更不會因風(fēng)口過去而突然消失。行業(yè)大洗牌之后，一切正在回歸理性。

放眼全球，美國著名公寓運(yùn)營商EQR成立于1969年，其于1993年3月以REITS的形式登陸紐約交易所，且成為了S&P500指數(shù)成員。另一家比較新的公司Greystar跟相寓很相似，它也采取輕資產(chǎn)、全量化的運(yùn)營模式，小到學(xué)生公寓床位，大到豪華別墅全面配置，成立不到30年時間，版圖已經(jīng)覆蓋美國39個州及特區(qū)，以及拉丁美洲、歐洲和亞太地區(qū)。

從這個角度來看，整個中國長租公寓市場還有著很大的想象空間。

“特別是這些年，隨著國內(nèi)消費者對于租房生活開始逐漸接受，買房的執(zhí)念持續(xù)變淡。尋找有品質(zhì)、安全、放心的公寓，將成為大批青年人的選擇。”高曉輝說道。

“以出定收”

2019年下半年以來，部分分散式長租公寓運(yùn)營商開始選擇房況較好的房源進(jìn)行托管或進(jìn)行包租，并根據(jù)房源情況減少重新裝修，經(jīng)基礎(chǔ)保潔及維修后原裝入市，并有意識地降低不良庫存。

以相寓為例，據(jù)該集團(tuán)管理層在今年5月舉辦的2019年度業(yè)績說明會上透露， 2019年相寓在管規(guī)模減少了約3萬套，原因在于“基于市場的主動收縮”，此次規(guī)模縮減使得單套房收入和毛利率有所提升。“通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年初開始就主動調(diào)整布局，降低不良庫存，堅持以運(yùn)營周轉(zhuǎn)效率為核心策略，聚焦租賃需求穩(wěn)定提升的區(qū)域。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，對于租戶而言，標(biāo)準(zhǔn)化裝修一定程度上意味著更好的居住環(huán)境及體驗，但往往伴隨著租金提升、污染的存在。在他看來，對于分散式長租公寓企業(yè)而言，降低不良庫存、減少裝修的模式，可以通過節(jié)省二次裝修的成本來形成價格優(yōu)勢，從而加快房源出租、減少空置，以實現(xiàn)提升整體出租率乃至運(yùn)營效率的目的。

“理論上來講，長租公寓企業(yè)應(yīng)當(dāng)‘以出定收’。”貝殼研究院高級分析師黃卉提示，面對下行市場，長租公寓企業(yè)更應(yīng)根據(jù)出房情況來決定收房速度，靈活調(diào)整收房策略，優(yōu)化庫存房源結(jié)構(gòu)，通過動態(tài)管理，將庫存維持在健康水平。