為進(jìn)一步規(guī)范商品房委托銷售行為，11月2日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在其官網(wǎng)發(fā)布通知明確，未來將在房企委托銷售、承銷機(jī)構(gòu)代理銷售，以及行業(yè)監(jiān)管與整頓方面，加強(qiáng)相關(guān)管理。
在上述通知中，細(xì)則貫穿了售前售中售后全環(huán)節(jié)。中指院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生指出，“就房企及代理公司的銷售行為規(guī)范及管理，浙江省住建廳這份通知中提出的細(xì)則，可以說比較明確而細(xì)致。”
具體來看，新規(guī)不僅對售前開發(fā)企業(yè)與委托承銷機(jī)構(gòu)簽訂的合同進(jìn)行了規(guī)范，還要求房企在申請商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中載明銷售方式。
此外，在承銷機(jī)構(gòu)促成商品房成交后，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)在商品房買賣合同中如實(shí)填寫委托銷售機(jī)構(gòu)的詳細(xì)信息。而此前簽訂商品房買賣合同時(shí)，鮮有將委托銷售機(jī)構(gòu)的詳細(xì)信息寫進(jìn)商品房買賣合同中的。
分析指出，浙江省住建廳之所以做出如此詳細(xì)的規(guī)定，或與個(gè)別項(xiàng)目在銷售環(huán)節(jié)中存在暗箱操作的行為有關(guān)。
在加強(qiáng)房地產(chǎn)承銷機(jī)構(gòu)代理銷售行為管理方面，通知要求房地產(chǎn)承銷機(jī)構(gòu)及其人員代理銷售商品房時(shí)，應(yīng)向購房人表明身份，不得以提供居間服務(wù)等名義，變相收取由開發(fā)企業(yè)支付的傭金以外的“電商費(fèi)”“服務(wù)費(fèi)”“咨詢費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用。不得在房地產(chǎn)調(diào)控政策之外設(shè)置資金、身份等條件變相限制購房權(quán)利等。
上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示，“一些樓盤如果被看好，尤其是市場不斷走高、出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象的時(shí)候，在銷售中往往會出現(xiàn)灰色操作地帶，這其中就包括個(gè)別房企通過銷售代理機(jī)構(gòu)，借類似‘茶水費(fèi)’的形式獲取額外費(fèi)用，來實(shí)現(xiàn)變相漲價(jià)。”
“熱銷樓盤所收‘茶水費(fèi)’，往往是通過第三方向購房者收取的。這其中有中介及銷售機(jī)構(gòu)個(gè)人擅自賺取額外收益的，但也有個(gè)別房企或項(xiàng)目，借中介、營銷公司之手額外漲價(jià)的情況。規(guī)范并加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)管理，在穩(wěn)定市場秩序的同時(shí)，對于穩(wěn)定市場價(jià)格和預(yù)期也將起到積極的作用。”上述分析師告訴記者。
高院生也表示，“通知對于防止熱點(diǎn)項(xiàng)目變相漲價(jià)、規(guī)范銷售人員行為及維護(hù)市場秩序，將起到積極作用。”
而在“茶水費(fèi)”問題上，已有浙江的房地產(chǎn)銷售從業(yè)人員，為此付出相當(dāng)高昂的代價(jià)。
今年8月，嘉興市南湖區(qū)人民法院一審公開宣判了一起非國家工作人員受賄罪的案件。據(jù)嘉興市南湖區(qū)法院官網(wǎng)8月18日公布的信息，10名被告人為嘉興某房企銷售人員，在某樓盤銷售期間，利用對房源銷控職務(wù)便利，向客戶額外索取總計(jì)30萬元至400萬元不等的“茶水費(fèi)”，涉及金額較大，其行為構(gòu)成非國家工作人員受賄罪。經(jīng)法院審理后，10名被告人分別被判處有期徒刑5年6個(gè)月至1年6個(gè)月不等，部分被告人獲緩刑。
據(jù)悉，今年房地產(chǎn)調(diào)控仍以“一城一策”為主，不同城市往往根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)控，較少出現(xiàn)以省為級別單位的調(diào)控。
對于浙江省住建廳新發(fā)布的通知，高院生認(rèn)為，該通知在規(guī)范市場秩序同時(shí)，也有防止省內(nèi)城市房地產(chǎn)市場過熱的意味。
“寧波、紹興等浙江城市，今年樓市出現(xiàn)升溫跡象。杭州因?yàn)閷?shí)施搖號，價(jià)格網(wǎng)上備案后，中介及銷售機(jī)構(gòu)沒有操作空間，但其它一些城市，則可能在銷售中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。”高院生表示。
從市場走勢來看，今年浙江省多個(gè)城市房價(jià)的漲幅，位居前列。中指院11月2日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，杭州、紹興、寧波幾個(gè)浙江省內(nèi)的城市，累計(jì)漲幅居于全國前列。前十個(gè)月，全國累計(jì)漲幅前20名的城市中，浙江省內(nèi)城市就有6個(gè)。
據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-10月，杭州、紹興累計(jì)漲幅分別為7.09%和7%，分別排在全國城市第一和第二名；寧波、嘉興累計(jì)漲幅分別為6.62%、6.2%，漲幅分別位列第五和第七名。此外，金華、溫州前十個(gè)月累計(jì)漲幅分別為5.16%和4.76%，分別排在第14和16名。
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