2020年還剩下不到2個(gè)月的時(shí)間，眾多TOP20房企高管，早已開(kāi)始每天在微信朋友圈中發(fā)布倒計(jì)時(shí)的業(yè)績(jī)沖刺電子海報(bào)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的硝煙彌漫由此可見(jiàn)一斑。

當(dāng)前已經(jīng)有越來(lái)越多的跡象顯示，2020年很可能會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的又一個(gè)分水嶺。在疫情陰影的籠罩下，購(gòu)房需求更加難以取悅，考驗(yàn)著房企的產(chǎn)品力與銷(xiāo)售回款能力；而三條紅線的硬要求，讓企業(yè)不能再無(wú)視高資產(chǎn)負(fù)債率與杠桿率的風(fēng)險(xiǎn)。

雙管齊下，讓曾經(jīng)可以高歌猛進(jìn)的發(fā)展模式變得難以為繼，2020年就此成為很多房企生死攸關(guān)的一年。在此背景下我們卻看到，TOP20房企在今年不僅要活下來(lái)，還必須要在瘦身的同時(shí)繼續(xù)在華山之巔進(jìn)行激烈角逐，也許今年角逐的結(jié)果，會(huì)對(duì)未來(lái)五年甚至十年的房地產(chǎn)企業(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

市場(chǎng)降溫  TOP20房企完成業(yè)績(jī)?nèi)詷?lè)觀

據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年10月市場(chǎng)有所降溫，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2695萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比增長(zhǎng)13%。其中一線城市總成交面積305萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21%，同比增長(zhǎng)34%。二三線城市成交面積2390萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)13%。

市場(chǎng)成交整體降溫，具體到房企的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，則呈現(xiàn)出了排名越靠前，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)綀?jiān)挺的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額11440.7億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降3.9%，同比增長(zhǎng)25.2%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)整體成交水平。其中，4家龍頭房企銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)3.2%，其余百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下降6.1%。

智通財(cái)經(jīng)app統(tǒng)計(jì)，目前TOP20房企完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)普遍比較樂(lè)觀。在已經(jīng)公布年初銷(xiāo)售額目標(biāo)的頭部房企中，中國(guó)恒大、中國(guó)金茂、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、陽(yáng)光城、金科集團(tuán)等企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率均在80%以上，考慮到年初疫情影響及年底銷(xiāo)售沖刺，完成年度目標(biāo)比較樂(lè)觀。

在TOP房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的來(lái)源上，今年整體呈現(xiàn)出了一線城市貢獻(xiàn)額度占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，且比例略有上升的態(tài)勢(shì)?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，今年上半年，20家代表房企60.9%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，19.2%來(lái)自于一線城市，合計(jì)占比80.1%，較去年增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)明顯。進(jìn)入10月，市場(chǎng)有所降溫，一線城市的成交堅(jiān)挺程度仍高于二三線城市。

但從目前房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況來(lái)看，企業(yè)項(xiàng)目與產(chǎn)品的區(qū)域布局對(duì)銷(xiāo)售額并不起決定性作用。一些為大家所熟知的深耕二三四線城市的企業(yè)，今年前10個(gè)月的銷(xiāo)售目標(biāo)完成率相當(dāng)理想，例如恒大的銷(xiāo)售額為6352.2億元，完成率為92%。碧桂園的目標(biāo)完成率雖然沒(méi)有統(tǒng)計(jì)，但其在今年前10個(gè)月完成6557.9億元的銷(xiāo)售額，以及4780.2億元的新增貨值已經(jīng)足夠具有說(shuō)服力

搶收業(yè)績(jī)拉開(kāi)序幕  沖刺從“十一”開(kāi)始

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超過(guò)去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

今年的市場(chǎng)是企業(yè)最好的試金石，企業(yè)能否克服困難、成功調(diào)整，意味著在未來(lái)的角逐中是否能夠占得先機(jī)。因此，從某種程度上說(shuō)，2020年四季度的業(yè)績(jī)將決定今年的業(yè)績(jī)，而今年的業(yè)績(jī)也許將對(duì)企業(yè)未來(lái)5年甚至10年的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

為此，在國(guó)慶、中秋雙節(jié)期間，TOP房企均已全力以赴開(kāi)始沖刺，積極把握銷(xiāo)售窗口期，在營(yíng)銷(xiāo)端持續(xù)發(fā)力。恒大推出集團(tuán)層面大規(guī)模高力度的折扣營(yíng)銷(xiāo)，僅“十一”期間銷(xiāo)售額就達(dá)到600億元左右，10月整體實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模逾1000億元。富力率先入駐房產(chǎn)電商平臺(tái)“天貓好房”，借助平臺(tái)力量推廣宣傳，“十一”期間僅在天貓好房平臺(tái)就實(shí)現(xiàn)56億元銷(xiāo)售。陽(yáng)光城把握國(guó)慶、中秋雙節(jié)的黃金時(shí)機(jī)，積極推貨去化，實(shí)現(xiàn)了操盤(pán)金額、銷(xiāo)售金額的大幅增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，本月保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、陽(yáng)光城、中南、金科、龍光等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

從克爾瑞榜單的入榜門(mén)檻上，也能夠看出目前TOP房企競(jìng)爭(zhēng)的白熱化程度，2020年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額入榜門(mén)檻同比持續(xù)提升。其中，TOP10房企操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到1825.9億元，同比增幅達(dá)11.8%。TOP30和TOP50房企操盤(pán)金額門(mén)檻也分別提升13.4%和10.9%至796.4億元和478.6億元，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。另截至10月末，TOP100房企操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到170.8億元，門(mén)檻增速為10.1%，較去年同期也有明顯提升。

可售貨值與業(yè)績(jī)排名之爭(zhēng)

如果今年年初開(kāi)始的疫情還不足以讓房地產(chǎn)企業(yè)改變其發(fā)展模式，那么10月份國(guó)家相關(guān)部門(mén)三條紅線的出臺(tái)，相當(dāng)于給房企戴上了“緊箍?jī)?rdquo;，再不聽(tīng)話就要念緊箍咒了。即便承受著疫情影響和政策嚴(yán)管，我們看到今年TOP20房企仍然展現(xiàn)出巨大的進(jìn)取心，在調(diào)整瘦身的同時(shí)繼續(xù)銜枚疾進(jìn)。

沒(méi)有面粉就不會(huì)有面包。在今年疫情的低迷市場(chǎng)中，眾多房企苦苦掙扎中力求活下去，而TOP房企則越發(fā)成為土地市場(chǎng)的主導(dǎo)者。有分析觀點(diǎn)認(rèn)為，在行業(yè)融資環(huán)境難以大幅改善的情況下，這種集中趨勢(shì)會(huì)更加明顯。

2020年1-10月，碧桂園累計(jì)新增貨值5804.6億元，位于行業(yè)第2位。10月份以來(lái)，公司先后在長(zhǎng)沙、嘉興、寧波、煙臺(tái)等城市獲取土地，新增土地儲(chǔ)備超過(guò)400萬(wàn)平米，投資金額超過(guò)150億元，單月新增貨值395.9億元。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)新增貨值3189.1億元，位于行業(yè)第5位。華潤(rùn)置地則累計(jì)新增貨值1795.6億元。其中，10月份在南寧、寧波等城市新增貨值達(dá)到140.5億元。公司力求長(zhǎng)期深耕優(yōu)質(zhì)城市，并疊加融資優(yōu)勢(shì)，有利于保障企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的穩(wěn)定上升。