華夏時(shí)報(bào)（chinatimes.net.cn）記者陸肖肖 北京報(bào)道

步入存量時(shí)代，房地產(chǎn)市場的參與者不得不轉(zhuǎn)換思路，已經(jīng)有眾多房企開始布局存量物業(yè)。不同于增量時(shí)代的開發(fā)邏輯，存量時(shí)代開發(fā)商需要頂層思維的轉(zhuǎn)變，從短平快、高杠桿、高回報(bào)的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報(bào)、大投入?周期的邏輯。對于企業(yè)來說，既需要理清各種存量物業(yè)的發(fā)展前景，更要確定相關(guān)業(yè)務(wù)的盈利模式，才能在新賽道上獲得?遠(yuǎn)的發(fā)展。

房企開始布局存量物業(yè)

當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的巨大改變，由“增量時(shí)代” 向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換，面對主賽道的切換，房企需要做出戰(zhàn)略調(diào)整。明源地產(chǎn)研究院副院??樂在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著城市化的發(fā)展，很多一二線城市已經(jīng)進(jìn)入到了存量時(shí)代，土地招拍掛成本太高，目前市場上已經(jīng)沒有太多新增土地了，節(jié)地利用、減量開發(fā)是當(dāng)下主導(dǎo)趨勢。通過城市更新的方式，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，做一些存量改造，對于未來房企拿地會(huì)有幫助?，F(xiàn)在目前的存量市場規(guī)?？梢猿^10萬億，存量戰(zhàn)略是很多房企的第二發(fā)展曲線。

在近日舉辦的2020觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，睿星資本中國董事總經(jīng)理?千里表示，從存量資產(chǎn)?度來看，房子今天是新的，十年以后必定是舊的，這就有一個(gè)翻新和再次改造的機(jī)會(huì)，重新把一個(gè)樓宇運(yùn)營起來，從而提升空間價(jià)值。任何的存量資產(chǎn)走到最后都是城市更新，相信存量資產(chǎn)就是相信城市的價(jià)值，相信城市的地位。

綠地金融控股集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李想也提到，存量時(shí)代房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈在進(jìn)一步細(xì)化，投資商、運(yùn)營商、開發(fā)商，三者分離的趨勢越來越明顯，投融資模式、商業(yè)模式也在進(jìn)一步轉(zhuǎn)型。近期“三條紅線”的提出，進(jìn)一步提升了房企存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的緊迫性和必要性。

面對市場變局，實(shí)際上許多房企目前已經(jīng)開啟了存量物業(yè)的布局，克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物業(yè)。具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企?睞，約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，?租公寓或服務(wù)式公寓也頗受房企歡迎，占比達(dá)到了約53%，而文旅、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療養(yǎng)老、物流等也均有所布局，產(chǎn)品類型豐富。具體而言，雖然大多數(shù)企業(yè)都布局有購物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業(yè)仍有不同側(cè)重。購物中心已成為大多數(shù)房企的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并隨著一二線城市核心區(qū)域的商場飽和，有朝著近郊更小體量的社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。寫字樓也是多數(shù)房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，僅有少數(shù)為CBD區(qū)域的純寫字樓項(xiàng)目。

?租公寓也成為房企布局存量資產(chǎn)的新寵，2019年后，?租公寓關(guān)注度雖有所降溫，但仍有不少企業(yè)表示將加速布局?租業(yè)務(wù)。此外，很多房企也開發(fā)了城市更新業(yè)務(wù)，上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，四成百強(qiáng)上市房企、過半50強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模，房企城市更新潛在土儲(chǔ)建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。典型的企業(yè)有奧園、時(shí)代中國、富力等房企，開始積極簽約城市更新改造項(xiàng)目。“存量開發(fā)的利潤跟增量開發(fā)是沒法比的。”?樂表示，增量開發(fā)的利潤以前是15%，這幾年慢慢降到了10%，今年很多房企的利潤率甚至降為了個(gè)位數(shù)，這個(gè)時(shí)候房企才會(huì)愿意把眼光關(guān)注到存量市場。存量開發(fā)的利潤率可能在4%、5%或者8%左右，目前看起來沒有房地產(chǎn)開發(fā)賺錢，但可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，代表了未來一個(gè)指數(shù)級的增?趨勢。

房企運(yùn)營思路發(fā)生轉(zhuǎn)變

不同于增量時(shí)代的開發(fā)邏輯，存量時(shí)代需要新的運(yùn)營思路。對于企業(yè)來說，需要理清各種存量物業(yè)的發(fā)展前景，更要確定相關(guān)業(yè)務(wù)的盈利模式，才能在存量時(shí)代步入新的發(fā)展賽道。 存量時(shí)代下，房企的運(yùn)營思路要發(fā)生哪些改變呢??樂表示，增量市場是依靠規(guī)模和資源來支撐的，有了規(guī)模才有發(fā)展，所以很多房企要沖千億?檻。行業(yè)發(fā)展到目前階段，依靠土地紅利、市場紅利的時(shí)代已經(jīng)過去，接下來需要依靠的是運(yùn)營能力，包括設(shè)計(jì)能力、改造能力、客戶洞察能力、資本運(yùn)作能力等多個(gè)方面。開發(fā)商首先面對的就是頂層思維的轉(zhuǎn)變，從短平快、高杠桿、高回報(bào)的收益邏輯，切換到低杠桿、低回報(bào)、大投入?周期的邏輯。其次面對的是配套的組織保障和績效考核等體制，最后面對的才是各項(xiàng)能力的提升。

具體到商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，黑石集團(tuán)董事總經(jīng)理陳宇在上述論壇上表示，房地產(chǎn)投資需要看現(xiàn)金流和收益率，商業(yè)地產(chǎn)對于很多?線基金有很大的吸引力，因?yàn)樗默F(xiàn)金流非常穩(wěn)定，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的估值相對于其他的物業(yè)來說是有很大空間的，持有商業(yè)地產(chǎn)也非?？简?yàn)合作方的運(yùn)營能力，以及團(tuán)隊(duì)對?線預(yù)判的能力。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析，整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時(shí)代的到來，房企的多元轉(zhuǎn)型是“箭在弦上，不得不發(fā)”，布局的存量資產(chǎn)類型也廣泛多樣。然而對于大多數(shù)房企而言，要在存量領(lǐng)域找到一個(gè)與原有住宅業(yè)務(wù)利潤規(guī)模相當(dāng)?shù)男袠I(yè)絕非易事，不管是?租還是辦公、文旅還是養(yǎng)老醫(yī)療等，這些業(yè)務(wù)要么規(guī)模有限、利潤微薄，要么周期漫?、?險(xiǎn)較大。對于房企而言，不僅要看清相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，更要確定明確的盈利模式，方可在存量時(shí)代下找到可持續(xù)性發(fā)展的生存之道。

至于存量時(shí)代下，房企未來的發(fā)展方向，?樂分析，在未來的5-10年內(nèi)，將會(huì)是增量與存量并軌的時(shí)期，也是房企搶跑存量，先發(fā)制人的窗口期。未來房地產(chǎn)市場一定是以REITs為主體的基金和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)為主的，對標(biāo)海外市場，美國86%比例的都是REITs，日本72%比例的是REITs和綜合性的房企，新加坡67%比例的REITs，這些代表了中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/div>