中國(guó)證券報(bào)記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)租房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入淡季，成交量和租金均下滑。不過(guò)，房地產(chǎn)公司對(duì)租賃市場(chǎng)的投入有增無(wú)減，發(fā)行租賃項(xiàng)目債券、擴(kuò)大租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)模等動(dòng)作頻出。

租房的人少了

“北京地區(qū)租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)入季節(jié)性淡季，門(mén)店日成交量大概是9月份的60%左右。”位于南五環(huán)大興區(qū)某中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“9、10月，每個(gè)租賃專(zhuān)員每月能租出去8、9套房子。從10月下旬開(kāi)始，租房的人明顯變少。最近兩周，店面基本沒(méi)有租賃房源成交。”

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，租賃市場(chǎng)需求端疲軟，成交量減少，導(dǎo)致租金下滑。而一些中介設(shè)置了硬性規(guī)定，即便房源閑置，實(shí)際成交的租金價(jià)格下降幅度有限。

“北京地區(qū)租賃市場(chǎng)房源多，可供租房者挑選的范圍大。”位于豐臺(tái)區(qū)4號(hào)線地鐵附近某中介銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“但公司規(guī)定成交價(jià)不能低于登記備案價(jià)的95%，否則要扣經(jīng)紀(jì)人的傭金。因此，成交價(jià)和登記價(jià)差別不會(huì)太大。如果租出去房子得不到傭金，店長(zhǎng)不會(huì)讓我們做。”

上述中介人員介紹，租賃市場(chǎng)存在明顯的淡旺季。一般而言，春節(jié)之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業(yè)季，是租房市場(chǎng)的旺季，其余時(shí)間都是淡季。今年以來(lái)，受疫情等因素影響，進(jìn)城務(wù)工人員明顯下降，租賃市場(chǎng)一直不太景氣。目前天氣轉(zhuǎn)冷，不少室外作業(yè)的工種逐漸減少，租賃市場(chǎng)隨之萎縮。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京租房市場(chǎng)10月成交量環(huán)比下降5.6%；租金在5月份止跌后連續(xù)4個(gè)月上漲，但從9月份開(kāi)始下跌。

中國(guó)證券報(bào)記者從多位房東處了解到，近期租賃平臺(tái)資金斷裂的消息不斷，一些房東不愿意將房源轉(zhuǎn)租給第三方平臺(tái)，希望直接將房源出租給租戶(hù)。“之前把房子出租給某品牌長(zhǎng)租房公寓運(yùn)營(yíng)商，幾個(gè)月都沒(méi)有收到第三方平臺(tái)給的租金，不希望將房子再通過(guò)這些‘二房東’轉(zhuǎn)手。”有房東向中國(guó)證券報(bào)記者表示。

租金明顯下滑

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，近期全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)租金水平明顯下滑。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)20個(gè)大中城市住房租金掛牌均價(jià)為42.65元/平方米/月，環(huán)比下降1.3%，降幅較9月擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn)；同比下降2.48%；租金均價(jià)連續(xù)7個(gè)月下滑。其中，10月一線城市租金均價(jià)為90.93元/平方米/月，環(huán)比下降1.75%，同比下降1.21%。北京、深圳10月租金均價(jià)分別環(huán)比下跌2.82%、0.99%。重點(diǎn)二線城市10月租金均價(jià)為34.13元/平方米/月，環(huán)比下降1.07%，同比下降3.08%。

10月份，在全國(guó)20個(gè)大中城市中租金均價(jià)上漲的城市僅3個(gè)，相較于9月減少6個(gè)，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；下跌城市達(dá)17個(gè)，較9月增加7個(gè)，平均跌幅1.54%，跌幅擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。10月租金環(huán)比上漲前三位的城市為武漢、泉州、鄭州；環(huán)比跌幅居前的城市為北京、成都、三亞、大連、天津。整體看，租金水平均呈下滑態(tài)勢(shì)。

熱點(diǎn)地區(qū)的租金回報(bào)率持續(xù)下行。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市住宅租金為69.5元/平方米/月，環(huán)比下降1.64%，租金回報(bào)率下滑至1.2%。

相關(guān)企業(yè)投入不減

租賃市場(chǎng)處于淡季，但房地產(chǎn)對(duì)租賃市場(chǎng)的投入有增無(wú)減，發(fā)行租賃項(xiàng)目債券、擴(kuò)大租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)模等動(dòng)作頻出。

龍光控股日前在深交所提交注冊(cè)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券。該債券募資額將用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及償還銀行借款等。首期擬募資不超過(guò)10億元（含）。其中，7.02億元用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)。

住建部此前發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》提出，支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，不少房企旗下品牌長(zhǎng)租房公寓開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)到較高水平，其中包括萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等。

萬(wàn)科A在半年報(bào)中披露，公司已在33個(gè)城市累計(jì)開(kāi)業(yè)泊寓12.73萬(wàn)間，上半年新開(kāi)業(yè)1.89萬(wàn)間。已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目（開(kāi)業(yè)半年及以上）出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.5億元。

龍湖集團(tuán)在半年報(bào)中提及，公司長(zhǎng)租公寓品牌冠寓已累計(jì)開(kāi)業(yè)約7.9萬(wàn)間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。此外，中駿集團(tuán)控股計(jì)劃至2025年在全國(guó)布局20萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，管理租金規(guī)模超過(guò)100億元。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

同時(shí)，部分物業(yè)公司涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。2020年半年報(bào)顯示，上半年南都物業(yè)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1246.20萬(wàn)元。

“住房租賃市場(chǎng)龐大，競(jìng)爭(zhēng)并不充分。熱點(diǎn)城市外來(lái)人口凈流入快速增長(zhǎng)，住房租賃需求旺盛，政策也支持加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示。

（原標(biāo)題：量?jī)r(jià)下滑 北京租房市場(chǎng)“入冬”）