2020年11月3日，中共十九屆五中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱《建議》）全文發(fā)布。《建議》凝聚全黨全社會(huì)共識(shí)，做出了在國(guó)內(nèi)外環(huán)境發(fā)生深刻復(fù)雜的變化之下，我國(guó)仍處于重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期的重要判斷?！督ㄗh》特別指出在新的發(fā)展階段，以新的發(fā)展理念，構(gòu)建新的發(fā)展格局是十四五規(guī)劃的核心要義，這為我國(guó)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提出了破題思路。

構(gòu)建以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主體，國(guó)際和國(guó)內(nèi)循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局，我們需要積極應(yīng)對(duì)我國(guó)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中面臨的一系列結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，通過(guò)徹底的改革創(chuàng)新破題挑戰(zhàn)，清晰界定了未來(lái)5-15年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作內(nèi)涵。促成新發(fā)展格局的形成，暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，尤其是暢通要素（資金、勞動(dòng)力、土地、技術(shù)和數(shù)字資產(chǎn)）的自由流動(dòng)和有效配置是有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化、提升居民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力、減小直至消除城鄉(xiāng)收入差距、解決新市民的居住問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展、全面提升人們福祉的關(guān)鍵。

為此，《建議》在第八點(diǎn)第31條明確提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，為進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)指出了新方向：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”

北大光華課題組基于對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)、住房問(wèn)題和公積金制度改革的長(zhǎng)期研究認(rèn)為，在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局的階段，需要大力培育租賃市場(chǎng)，啟動(dòng)“住房公積金制度、租賃住房和REITs三位一體”的新一輪改革，推動(dòng)新型住房體制建設(shè)，以高質(zhì)量供給引領(lǐng)和創(chuàng)造住房新需求，最終實(shí)現(xiàn)人的城市化。

一、構(gòu)建新發(fā)展格局迫切需要大力發(fā)展租賃住房

（一）實(shí)現(xiàn)與社會(huì)主義現(xiàn)代化相匹配的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要大力發(fā)展租賃住房?！督ㄗh》強(qiáng)調(diào)了“到二〇三五年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，到本世紀(jì)中葉把我國(guó)建成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)”的遠(yuǎn)景目標(biāo)。2019年，我國(guó)占全國(guó)勞動(dòng)力人口26%的農(nóng)業(yè)就業(yè)人口僅貢獻(xiàn)了7.1%的GDP，這體現(xiàn)出我國(guó)城鄉(xiāng)二元差距明顯。根據(jù)光華思想力課題組的預(yù)測(cè)，2035年實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的中國(guó)人均GDP與2004年的日本大致相當(dāng)。日本2004年農(nóng)業(yè)占GDP比重為1.24%，就業(yè)人口占比4.6%；2035年的中國(guó)，農(nóng)業(yè)GDP占比大約為3%，就業(yè)人口占全部就業(yè)人口6%左右。這意味著未來(lái)十五年，將有超過(guò)20%的就業(yè)人口需要重新配置到第二產(chǎn)業(yè)或服務(wù)業(yè)。未來(lái)中國(guó)會(huì)主要形成幾大中心城市和都市圈，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷和人口流動(dòng)的情況下，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城市化的過(guò)程將帶來(lái)大量的住房需求，尤其是住房租賃需求，同時(shí)需要根據(jù)人口流入或流出情況有效規(guī)劃和設(shè)計(jì)相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，增加租賃住宅有效供給，建設(shè)配套設(shè)施完善的租賃社區(qū)，才能有效解決人才和新市民的居住問(wèn)題，增強(qiáng)其安全感、幸福感和獲得感，形成人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展雙向互促的可持續(xù)發(fā)展模式。

（二）城鎮(zhèn)化率的進(jìn)一步提升需要租賃住房市場(chǎng)作為堅(jiān)定支撐。真正推動(dòng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，應(yīng)該首先從繼續(xù)深化要素市場(chǎng)的改革破題。從人力要素角度，一方面，我國(guó)未來(lái)勞動(dòng)力要素面臨的主要挑戰(zhàn)是勞動(dòng)力數(shù)量減少問(wèn)題，另一方面，是如何處理好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的問(wèn)題。2019年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為60.60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.38%。光華思想力課題組利用1978-2017年歷史數(shù)據(jù)線性擬合，預(yù)計(jì)2035年中國(guó)人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%-80%。約2億農(nóng)民將會(huì)進(jìn)入城市生活，參與城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)。租賃住房將是解決進(jìn)城農(nóng)村人口住房需求、實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要支柱，激發(fā)他們積極融入城市生活的意愿，大量人口留下來(lái)才能保持城市活力和動(dòng)力。而消除城鄉(xiāng)二元差距，需要將城市化推進(jìn)與鄉(xiāng)村振興有效結(jié)合起來(lái)，將農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)與勞動(dòng)力的自由流動(dòng)結(jié)合起來(lái)，提升農(nóng)村人口的財(cái)產(chǎn)性收入。這為未來(lái)要素市場(chǎng)改革、新型城市化的推進(jìn)等提出了要求，也指明了方向。

（三）發(fā)展租賃住房是新發(fā)展格局下提振消費(fèi)、拓展投資的新思路。新發(fā)展格局下，消費(fèi)發(fā)揮著基礎(chǔ)性和引領(lǐng)性作用。近年，居民消費(fèi)占GDP比重約為40%。據(jù)光華思想力課題組預(yù)測(cè)，2035年可達(dá)到60%，增加約20個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)服務(wù)消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的60%，接近美國(guó)的65%。在未來(lái)15年的時(shí)間里，解決了城市人口工作地和居住地相一致的問(wèn)題，能更好地釋放消費(fèi)的潛力，促進(jìn)消費(fèi)尤其是服務(wù)消費(fèi)。推動(dòng)租賃住房建設(shè)，引導(dǎo)居民以租賃住房代替購(gòu)房，有利于培育租賃住房這一新型消費(fèi)，更有利于降低以往高昂的購(gòu)房和貸款支出，打通消費(fèi)堵點(diǎn)，釋放其他消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

（四）租賃住房是解決我國(guó)當(dāng)下住房問(wèn)題的必由之路。十九大報(bào)告指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米，住房問(wèn)題已由總量不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供需矛盾問(wèn)題和人地匹配問(wèn)題。面對(duì)大城市居高不下的房?jī)r(jià)，完全以購(gòu)買途徑解決住房問(wèn)題必然是行不通的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育相對(duì)滯后，租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一，一些人口流入量較大的城市租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范。推動(dòng)實(shí)現(xiàn)居民住有所居的目標(biāo)，需要削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉，從供給側(cè)大力推動(dòng)租賃住房建設(shè)，一方面穩(wěn)定租賃住房市場(chǎng)價(jià)格，另一方面緩解政府在保障性住房投資上的巨大財(cái)政負(fù)擔(dān)。

二、培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和原則

（一）培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的挑戰(zhàn)

我國(guó)未來(lái)保持高質(zhì)量發(fā)展離不開新型城市化的推進(jìn)，而激發(fā)城市活力需要多元化的新增人力資源。為新市民提供租賃住房，目前還有很多待解決的問(wèn)題，包括土地、資金、運(yùn)營(yíng)、覆蓋面、稅費(fèi)政策等多方面。

土地方面，隨著大量人口流入高速發(fā)展的城市，土地資源稀缺，而居民對(duì)于住房有迫切和多樣的需求，從而導(dǎo)致這些城市房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)；過(guò)去的公租房等保障性住房大多區(qū)位偏遠(yuǎn)，空間布局和需求之間存在錯(cuò)配，帶來(lái)居住不便和空置率高的問(wèn)題。對(duì)于依賴土地出讓收入的地方政府來(lái)說(shuō)，低價(jià)出讓的短期收入不及土地招拍掛收入，因此也沒(méi)有改革的動(dòng)力。地方租賃住房用地和集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)，將參與主體基本限制為國(guó)有企業(yè)，降低了民營(yíng)企業(yè)參與的積極性。

資金方面，目前的租賃住房建設(shè)主要依靠債務(wù)融資，缺少權(quán)益性資金等市場(chǎng)資本。債務(wù)資金有固定期限、成本較高，難以匹配租賃住房初期投入高，回報(bào)期長(zhǎng)的投資特性。

運(yùn)營(yíng)方面，目前租賃住房項(xiàng)目參與主體單一，主要為國(guó)企，運(yùn)營(yíng)管理缺乏市場(chǎng)化激勵(lì)。租賃住房企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力有差異，部分房企缺乏運(yùn)營(yíng)能力導(dǎo)致資源低效使用。

覆蓋面方面，現(xiàn)有的租賃住房，尤其是長(zhǎng)租公寓，主要滿足了小部分高收入人群的需求，無(wú)法覆蓋廣大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和城市的其他靈活就業(yè)人群。而隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷，各類人才涌入城市，租房需求也更加多元化。

稅費(fèi)政策方面，目前稅務(wù)優(yōu)惠集中在居民層面，對(duì)于租賃住房企業(yè)的全國(guó)性稅收優(yōu)惠政策未實(shí)質(zhì)落地，企業(yè)需要繳納增值稅、增值稅附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、所得稅等多種稅費(fèi)，高綜合稅費(fèi)壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。

高成本的資金加之稀缺的土地、缺乏動(dòng)力的地方政府、運(yùn)營(yíng)缺乏效率，以及稅費(fèi)等多個(gè)因素極大地限制了租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。如果這些問(wèn)題得不到解決，流動(dòng)人口將無(wú)法真正融入城市，也無(wú)法持續(xù)推動(dòng)新發(fā)展格局的形成。因此，未來(lái)改革發(fā)展中應(yīng)該充分考慮上述問(wèn)題，保障多方利益。

（二）培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的原則

我們認(rèn)為，在推動(dòng)租賃住房建設(shè)，解決新市民住房問(wèn)題時(shí)，須遵循以下原則：1）確保資金投入和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上的市場(chǎng)化。2）形成低成本租賃住房用地的多渠道供給；3）形成多層次人群的租賃住房供給。

三、推動(dòng)租賃住房建設(shè)的建議

第一，拓寬租賃住房用地來(lái)源。其一，地方政府通過(guò)劃撥或出讓方式提供新增低地價(jià)的租賃住房建設(shè)用地。其二，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。既能夠增加租賃住房供應(yīng)，又可以拓展集體土地用途，通過(guò)集體土地作價(jià)入股，使集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民享受長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益。其三，盤活社會(huì)閑置住房、改建商業(yè)用房、園區(qū)等現(xiàn)有的存量房屋，增加租賃住房的有效供給?？蓪⒎习l(fā)展租賃住房需求的存量用地和閑置土地資產(chǎn)，統(tǒng)一部署調(diào)整為租賃住房用地。如未來(lái)建立了專業(yè)的租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，地方政府也可以以提供土地的方式入股。其四，整體規(guī)劃和利用開發(fā)商自持用地。在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)，明確規(guī)定自持部分應(yīng)整體規(guī)劃并集中，鼓勵(lì)由租賃住房企業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)。

第二，擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來(lái)源，支持住房公積金用于租賃住房建設(shè)。因城施策，從供給端發(fā)力，吸納更多社會(huì)主體和市場(chǎng)主體參與租賃住房建設(shè)，綜合考慮住房公積金、政府財(cái)政、社會(huì)資本（如公募REITs等權(quán)益類資金）等多種資金來(lái)源，根據(jù)各地發(fā)展情況統(tǒng)籌資金，共同收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)、新建地方保障性住房、人才公寓、租賃住房。住房公積金從供給端參與租賃住房建設(shè)，既符合部分類型土地對(duì)參與主體的要求，又有利于住房公積金自身擴(kuò)大繳存面、提升增值收益，發(fā)揮其作為居民養(yǎng)老的第二支柱作用。引入社會(huì)資本建設(shè)租賃住房，有助于降低保障性租賃住房建設(shè)對(duì)于財(cái)政的過(guò)度依賴。長(zhǎng)期來(lái)看，培育成熟的租賃市場(chǎng)應(yīng)充分利用社會(huì)資金，形成“開發(fā)-培育-退出-開發(fā)”的投融資閉環(huán)，循環(huán)的投融資體系也能夠?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)構(gòu)參與租賃住房建設(shè)增加信心。

第三，放開各類市場(chǎng)主體參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。適當(dāng)放開租賃住房用地、集體土地、限自持用地等類型土地的參與主體限制，鼓勵(lì)租賃住房企業(yè)以更加市場(chǎng)化的方式開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，提升租賃住房的運(yùn)營(yíng)效率。

第四，豐富租賃住房品類，滿足不同階層的多樣化住房需求。深入調(diào)研租房人群的需求，鼓勵(lì)租賃住房企業(yè)提供豐富的住房品類，如藍(lán)領(lǐng)公寓、家庭房等，為不同階層的租房者提供“一套房”“一間屋”“一張床”的多層次供給。

第五，對(duì)租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持。通過(guò)稅收和貸款優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)市場(chǎng)主體積極參與租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。例如，參考目前我國(guó)部分地市已推出的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)在省市層面落實(shí)租賃住房企業(yè)的稅收優(yōu)惠；適當(dāng)減低租賃住房企業(yè)的房產(chǎn)稅、增值稅等運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)，降低企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)成本。

四、兩個(gè)具體建議

（一）住房公積金從供給端參與租賃住房建設(shè)

地方政府劃撥租賃住房建設(shè)用地，并給予一定的稅費(fèi)減免，住房公積金通過(guò)權(quán)益投資方式，與住房租賃企業(yè)、社會(huì)資本等從供給端參與建設(shè)租賃住房，住房租賃企業(yè)進(jìn)行實(shí)際運(yùn)營(yíng)，主要為繳納公積金城市的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)工人等各類型租戶提供在價(jià)格和品質(zhì)方面具有差異化的住房產(chǎn)品，租戶享受一定的租金優(yōu)惠。租賃住房前期投資可以選擇通過(guò)REITs方式退出。該方案有利于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口真正融入城市，消除因“身份識(shí)別”形成的各種不平等；有利于擴(kuò)大住房公積金的繳存面，提高住房公積金的投資收益，使公積金成為繳存人養(yǎng)老金的補(bǔ)充。

以蘇州工業(yè)園區(qū)租賃住房數(shù)據(jù)為例，34億公積金投資能形成75萬(wàn)平米住房面積，解決1.5萬(wàn)戶租房問(wèn)題（50平米/戶）；全國(guó)一年投資4080億元用于租賃住房（如果其中一半利用社會(huì)資本，則只需要2040億公積金投入），能夠解決180萬(wàn)戶家庭住房問(wèn)題，十四五期間能夠解決900萬(wàn)戶家庭住房問(wèn)題。如果適度使用杠桿、在稅收方面具有一定減免或在租金方面保有一定彈性，投資資本收益率可達(dá)7-9%。此外，與租賃住房上下游配套相關(guān)的產(chǎn)業(yè)由此能夠發(fā)展起來(lái)，社區(qū)建設(shè)將成為社會(huì)穩(wěn)定的支柱之一。

這一方案有以下三大優(yōu)點(diǎn)：

（1）形成機(jī)制上的閉環(huán)。該方案結(jié)合了租賃住房建設(shè)與公積金制度改革、公募REITs等社會(huì)資本建設(shè)，在擴(kuò)大公積金針對(duì)靈活就業(yè)人員覆蓋面的同時(shí)，從供給端也能給繳納人員提供多層次的租購(gòu)服務(wù)。

（2）讓近千萬(wàn)家庭住有所居。根據(jù)課題組對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)租賃住房數(shù)據(jù)的測(cè)算，一年2040億的公積金投入，占全國(guó)公積金可用資金存量的20%多一點(diǎn)，在十四五期間就能解決900萬(wàn)戶家庭住房問(wèn)題，同時(shí)，該方案充分利用資本市場(chǎng)和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，可以帶來(lái)規(guī)模和品質(zhì)上的迅速提升。

（3）提升公積金增值收益。投資者的投資收益率能夠達(dá)到7-9%，利于吸引社會(huì)資本進(jìn)入，也增加公積金繳納者投資收益，使得公積金有可能成為養(yǎng)老第二支柱的一部分。

（二）以集體用地建設(shè)租賃住房

2020年9月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》。提出“調(diào)整土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局，穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例”。《建議》進(jìn)一步明確，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。未來(lái)《建議》的實(shí)施落地環(huán)節(jié)將更加有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村土地出讓收入真正支持農(nóng)村發(fā)展，促進(jìn)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的開發(fā)。

課題組預(yù)計(jì)，此類用地和租賃住房的結(jié)合將加速實(shí)現(xiàn)新發(fā)展階段關(guān)鍵領(lǐng)域的突破，成為切實(shí)促進(jìn)民生福祉的政策亮點(diǎn)。為此，課題組提出建議方案：

集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)共同建設(shè)租賃住房，以集體土地使用權(quán)出資，占有51%或以上權(quán)益。開發(fā)建設(shè)資金由住房租賃企業(yè)、社會(huì)資本等主體提供，并占有一定比例股權(quán)。住房租賃企業(yè)進(jìn)行實(shí)際運(yùn)營(yíng)，為城市各類型租戶提供在價(jià)格和品質(zhì)方面具有差異化的住房產(chǎn)品。租賃住房前期投資可以選擇通過(guò)REITs方式退出。

以北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店項(xiàng)目為例，十八里店鄉(xiāng)政府成立北京致誠(chéng)鑫達(dá)物業(yè)管理有限公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)西直河村五宗集體用地地塊，與首創(chuàng)新都置業(yè)合資成立開發(fā)公司，鄉(xiāng)政府占股51%。地塊面積11.4萬(wàn)平米，建筑面積合計(jì)41萬(wàn)平米，總投資估算為436,320萬(wàn)元。從財(cái)務(wù)角度分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.94%，具備經(jīng)濟(jì)可實(shí)施性。

該方案容易執(zhí)行，現(xiàn)在也有試點(diǎn)的先例，而且投資回報(bào)對(duì)市場(chǎng)資本也有吸引力。比較明顯的缺點(diǎn)有兩個(gè)：其一，項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化程度相對(duì)比較低，大規(guī)模推廣受制于集體用地的流轉(zhuǎn)情況；其二，租賃住房的服務(wù)對(duì)象相對(duì)不明確，如果只是從增加租賃住房供給的角度入手設(shè)計(jì)方案，難以形成相應(yīng)社區(qū)文化體系，也難以給新市民群體提供住房消費(fèi)上的長(zhǎng)期保障。

中國(guó)發(fā)展模式從來(lái)不是一個(gè)固定不變的概念或是思維框架，它是一個(gè)隨時(shí)間的變化而不斷變化的思想探索和實(shí)踐探索的集成。中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)所處的發(fā)展階段的不一樣，就決定了破題重大問(wèn)題思路的不一樣。自1998年開啟住房制度改革以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)投資所形成的固定資產(chǎn)作為抵押品，極大地?cái)U(kuò)大社會(huì)信用，形成了與經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)相匹配的“人-地-房-資金”循環(huán)。與二十年前住房制度改革開啟中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)一樣，“公積金制度改革、租賃住房及公募REITs”三位一體的重大改革，將形成“人-地-房-資金”新的循環(huán)，成為構(gòu)建新發(fā)展格局、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的核心改革舉措。