“金九銀十”過后，房企年度業(yè)績(jī)沖刺的腳步并未停歇。四季度作為房企業(yè)績(jī)比拼、降低負(fù)債的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，既面臨銷售、回款的壓力，也面臨債務(wù)到期、“三條紅線”壓頂?shù)睦Ь?。進(jìn)入11月份，受冬季天氣影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目開工將陸續(xù)受到影響，推盤率隨之下降。中國(guó)證券報(bào)記者從多方了解到，房企在主動(dòng)降低負(fù)債的同時(shí)，積極沖刺年度目標(biāo)，銷售仍是重中之重。

嚴(yán)控資金風(fēng)險(xiǎn)

“‘三條紅線’尚沒有明文規(guī)定，但我們已經(jīng)開始著手主動(dòng)降負(fù)債。有的房企財(cái)務(wù)報(bào)表看起來讓人困惑。比如，短期負(fù)債很高，賬上現(xiàn)金卻非常多。為什么不用多余的現(xiàn)金還債？財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)要真實(shí)可靠，企業(yè)運(yùn)行要更加規(guī)范。”某大中型地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

“負(fù)債和杠桿降下來的同時(shí)，還要做到高周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于在拿地時(shí)就要考慮到區(qū)域操盤的把控能力。”某大型地產(chǎn)操盤人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“我們傾向以便宜的價(jià)格購(gòu)買非熱點(diǎn)地區(qū)地塊，加大樓盤品質(zhì)投入，把握改善型居住的痛點(diǎn)。樓盤會(huì)有聚集效應(yīng)，把一個(gè)樓盤打造好，做成標(biāo)桿，后續(xù)這個(gè)地區(qū)的其他樓盤銷售難度就會(huì)降低。”

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，四季度以來，開發(fā)商沒有放緩融資腳步，百億級(jí)別的債券融資案例有增無減。從融資用途看，借舊還新、補(bǔ)充流動(dòng)資金是房企發(fā)債的主要原因。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9、10月份，全國(guó)房企境內(nèi)外融資大增。其中，境內(nèi)債券發(fā)行金額超過1100億元，較2019年同期的673億元上漲63%，延續(xù)7月以來的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

以信托方式融資的規(guī)模則下滑明顯。某國(guó)有銀行信托業(yè)務(wù)部門項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來，很多房企信托融資受限。一些信托公司對(duì)大型知名房企關(guān)閉了融資通道，認(rèn)為其負(fù)債超出了安全范圍，甚至有的房企被要求提前還款。對(duì)于一些安全邊際較高的房企，如果有利率更低的融資渠道，也不會(huì)選擇信托。這種情況預(yù)計(jì)四季度會(huì)更加明顯。

沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)

融資渠道收緊，房企要降杠桿就得加快推盤，積極促銷，狠抓回款。

“只要項(xiàng)目房源實(shí)現(xiàn)簽約，就計(jì)入當(dāng)期銷售金額，回款時(shí)間主要看首付款及銀行貸款的到賬時(shí)間，當(dāng)務(wù)之急還是要把房子賣出去。”某大型房企負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

上述負(fù)責(zé)人指出，一些地區(qū)調(diào)控收緊，多是針對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的限制。開發(fā)商只要找到合適的買主，按照流程交完首付款，商業(yè)銀行貸款按照流程和規(guī)定進(jìn)行批貸。只要銀行貸款沒有收緊，四季度回款速度和其他季度基本沒有區(qū)別。

一家中型地產(chǎn)公司人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，不少開發(fā)商將推盤節(jié)奏提前。往年的四季度是地產(chǎn)行業(yè)廝殺最熱鬧的時(shí)候，但今年的這一節(jié)點(diǎn)提前到了三季度。

“這并不意味著四季度沒有作為。”上述中型地產(chǎn)開發(fā)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“很多樓盤的促銷活動(dòng)一直在進(jìn)行。地產(chǎn)項(xiàng)目線上化促銷成為趨勢(shì)，將樓盤搬到線上參與‘雙十一’等活動(dòng)越來越常見。線上展示如果沒有折扣較大的促銷，很難吸引到眼球，也難以真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。通過前期的一些展示，很多用戶開始關(guān)注線上購(gòu)房這一新途徑。四季度是對(duì)前期蓄下的客戶有效轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。因此，開發(fā)商線上活動(dòng)力度不減。”

“四季度是全年業(yè)績(jī)的沖刺節(jié)點(diǎn)。從目前情況看，除東北部分地區(qū)外，全國(guó)范圍的開工情況還沒有受到天氣影響。對(duì)頭部開發(fā)商而言，早就做到了在全國(guó)范圍各個(gè)季度以平穩(wěn)的節(jié)奏推盤。”某大型地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“大開發(fā)商開工和推盤都沒有問題，關(guān)鍵還是要看銷售的操盤能力。”

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)發(fā)展，多位業(yè)內(nèi)人士指出，融資面臨“三道紅線”的考驗(yàn)，房企比拼更多的是負(fù)債率和安全性。

積極拓展新業(yè)務(wù)

除了開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一些房企拓展利潤(rùn)率更高的業(yè)務(wù)，發(fā)力非地產(chǎn)業(yè)務(wù)增厚業(yè)績(jī)，助力安全“過冬”。

以華夏幸福為例，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的變化，公司戰(zhàn)略聚焦核心都市圈，一方面繼續(xù)通過舉辦行業(yè)峰會(huì)、推動(dòng)大數(shù)據(jù)招商等方式深耕產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)招商與服務(wù)，高利潤(rùn)率的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入占比逐年增加。

“地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率普遍在20%上下。公司產(chǎn)業(yè)新城的毛利率在85%以上。公司的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目已經(jīng)在航空航天、大數(shù)據(jù)、人工智能等領(lǐng)域形成集聚效應(yīng)。未來一段時(shí)間，將在半導(dǎo)體、集成電路領(lǐng)域發(fā)力，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。”華夏幸福相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“根據(jù)公司2020年半年報(bào)的數(shù)據(jù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)收入超過住宅地產(chǎn)收入。另外，公司加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的布局力度，在北京、廣州、深圳、南京、武漢等地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目布局，在優(yōu)質(zhì)地區(qū)提供多層次產(chǎn)品，避免對(duì)單一業(yè)務(wù)的依賴。”