“在‘白銀時代’，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興起，房地產(chǎn)業(yè)將回歸成國民經(jīng)濟(jì)中的一個普通行業(yè)。”這是萬科集團(tuán)董事長郁亮在數(shù)天前的一番表態(tài)。雖然是在描述大趨勢，但在新冠疫情和調(diào)控常態(tài)化的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的各項指標(biāo)正在由以往的高增長，快速向常態(tài)“回歸”。
近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布三季報，今年前三季度，營收放緩、利潤下滑、負(fù)債提升成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。
業(yè)績常年穩(wěn)定，并被視為行業(yè)標(biāo)桿的萬科，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入951.4億元，同比增長12.5%；實現(xiàn)歸母凈利潤73.6億元，同比增長14.9%。但與去年同期的20.8%和31.6%相比，這兩項指標(biāo)的增幅已明顯放緩。同期，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為22.9%，同比下降4.7個百分點。
考慮到新冠肺炎疫情帶來的“黑天鵝”事件，上市房企業(yè)績放緩，并不令從業(yè)者感到意外。但8月末，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策推出，使房企不得不進(jìn)行多項合規(guī)化調(diào)整，包括加快銷售和回款、降低負(fù)債、提高運(yùn)營效率等多個方面，且將是一個長期的過程。
這似乎意味著，房地產(chǎn)業(yè)將要告別高負(fù)債與高增長，并向健康、平穩(wěn)、薄利的“普通行業(yè)”回歸。
疫情的“拖累”
盡管已在努力恢復(fù)銷售，但疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，仍然體現(xiàn)在各個方面。
華創(chuàng)證券的統(tǒng)計顯示，今年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體主營業(yè)務(wù)收入同比增長5.7%，增速較2019年全年下滑13.4個百分點。其中，此前增長速度較快的二線房企，下滑幅度達(dá)到18.9%。
利潤方面，前三季度，房地產(chǎn)板塊凈利潤規(guī)模同比下降16.8%。較2019年全年的增長21.7%，下降38.5個百分點。
從企業(yè)公布的三季報來看，新冠疫情影響施工和竣工進(jìn)度，并導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)算利潤下降，是業(yè)績增速下滑的主因。此外，“三費”增加，也是影響收入和利潤的原因之一。今年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體三項費用率為11.8%，較2019年增長1.5個百分點。
據(jù)悉，房企的結(jié)算周期通常滯后于銷售周期一年半到兩年，由于企業(yè)在2018年獲取的土地成本較高，加之疫情影響竣工進(jìn)度，使得房企在今年的收入和利潤表現(xiàn)均不及去年。
按照華創(chuàng)證券的統(tǒng)計，截至今年第三季度，房地產(chǎn)板塊整體毛利率為30.3%，較2019年全年下降3.9個百分點。其中，一線房企毛利率為33.9%，二線房企毛利率為26.1%，三線房企毛利率為28.7%。
“一線房企毛利率相對較高主要源于其拿地模式多樣并且拿地成本管控能力較強(qiáng)；三線房企毛利率居中，主要源于其大多采取囤地模式，土地成本相對更低；二線房企由于其擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，在利潤率和擴(kuò)規(guī)模之間更多傾向于后者，故銷售毛利率相對更低。”該機(jī)構(gòu)表示。
同期，房地產(chǎn)板塊整體凈利率為7.8%，較2019年下降1.7個百分點。
負(fù)債方面，截至今年三季度末，房地產(chǎn)板塊整體資產(chǎn)負(fù)債率79.3%，較去年年末增長0.6%。凈負(fù)債率為86.2%，較2019年末增長4.7個百分點。其中，除身陷債務(wù)危機(jī)的泰禾外，金融街、華夏幸福的凈負(fù)債率均在190%以上，綠地的凈負(fù)債率為183%，首開達(dá)到170%。
負(fù)債率的提升，同樣與疫情導(dǎo)致的結(jié)算偏慢有關(guān)。另一方面，由于上半年以來融資環(huán)境寬松，不少房企積極拿地擴(kuò)張，同樣導(dǎo)致負(fù)債率攀升。
“戴著鐐銬跳舞”
疫情對銷售的影響同樣存在，但從今年二季度開始，隨著線下渠道的恢復(fù)和信貸政策的寬松，房企的銷售也快速恢復(fù)。到今年8月，全國商品房銷售額已經(jīng)超過去年同期。
9月以來，不少房企針對傳統(tǒng)的“金九銀十”做出促銷，包括加大推盤力度、降低價格等措施的推行，使得銷售規(guī)模進(jìn)一步攀升。
易居克而瑞的統(tǒng)計顯示，今年1-10月，百強(qiáng)房企全口徑銷售金額達(dá)到9.9萬億元人民幣，同比增長9.0%；權(quán)益口徑銷售金額為7.2萬億人民幣，同比增長7.5%。
但這距離房企的年度銷售目標(biāo)仍然尚遠(yuǎn)。由于不少房企的銷售目標(biāo)在去年的基礎(chǔ)上有所提升，截至10月末，大部分企業(yè)的完成率僅在70%上下，這一水平明顯低于往年。也即，四季度房企的銷售壓力仍然不小。
與此同時，今年8月末，監(jiān)管層推出以“三條紅線”為主的融資管理政策，對房地產(chǎn)融資的管理，具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務(wù)規(guī)模管理。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，降低負(fù)債、補(bǔ)充現(xiàn)金流是“三條紅線”的要求。無論從銷售目標(biāo)還是融資監(jiān)管的角度來看，加大營銷力度，都是房企未來的重要選擇。
但進(jìn)入10月，房地產(chǎn)市場已有轉(zhuǎn)冷跡象。“各區(qū)域市場皆有降溫特征，長三角地區(qū)市場觀望情緒再起，成交環(huán)比近乎全線下滑。”易居克而瑞指出，四季度房企的業(yè)績沖刺近乎于“戴著鐐銬跳舞”，企業(yè)需要提升自己的銷售及運(yùn)營效率才有機(jī)會度過難關(guān)。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，今年全年，房企的銷售任務(wù)完成情況可能不及往年，有相當(dāng)部分企業(yè)將難以完成銷售目標(biāo)。
從長遠(yuǎn)來看，“三條紅線”還將更深刻地影響行業(yè)。近期，旭輝控股董事局主席林中在公開演講中表示，該政策至少影響未來五到十年。房企將面臨增速放緩、分化加劇、利潤下滑等情況，而高效率和高周轉(zhuǎn)，則是企業(yè)主要的生存之道。
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