本報(bào)記者 劉頌輝 蘇州報(bào)道
據(jù)克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，蘇州市區(qū)商品住宅成交28.42萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期下降17%，同比去年同期下降7%；供應(yīng)面積環(huán)比下降七成，為10.98萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為27902元/平方米。
近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪中鐵諾德國(guó)禮、九龍倉(cāng)翠樾庭、大華春和景明、新希望錦鱗芳華等蘇州多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)在售項(xiàng)目推出了優(yōu)惠活動(dòng)，木瀆板塊的地王項(xiàng)目中鐵諾德國(guó)禮低于樓面價(jià)出售，還贈(zèng)送車(chē)位，一套房最高降價(jià)達(dá)到90萬(wàn)~100萬(wàn)元。但銷售業(yè)績(jī)并不樂(lè)觀，權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，九龍倉(cāng)在相城區(qū)兩個(gè)在售項(xiàng)目網(wǎng)簽率只約為1%。樓市走上降溫通道與當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策密不可分。10月3日，蘇州市住建局發(fā)布精裝修新政，要求新房裝修“所見(jiàn)即所得”。不過(guò)，就在政策出臺(tái)的前后，仍有樓盤(pán)因?yàn)檠b修問(wèn)題被購(gòu)房者投訴維權(quán)。
針對(duì)樓盤(pán)裝修和樓市去化問(wèn)題，記者向蘇州里恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、中國(guó)中鐵股份有限公司（601390.SH）求證采訪，但截至發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。
裝修降標(biāo)
10月19日，老家在江蘇鹽城的朱為東（化名）向記者投訴，自己在蘇州高新區(qū)新澎湃國(guó)際社區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套精裝房，交付結(jié)果出現(xiàn)“貨不對(duì)板”的情況。
據(jù)其介紹，9月底，開(kāi)發(fā)商通知拿房交付時(shí)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)的門(mén)廳位置都只粉刷成大白墻，樓梯走道為水泥地，還到處留下施工的涂料痕跡，空調(diào)外機(jī)設(shè)置不合理無(wú)法掛上機(jī)器，停車(chē)位也都以水泥地交付。
在蘇州市寒山聞鐘投訴平臺(tái)，有關(guān)朱為東所購(gòu)置的新澎湃國(guó)際社區(qū)的投訴不止一條：樓道間裸露的管線肉眼可見(jiàn)，入戶主要電氣開(kāi)關(guān)被替換，合同中約定了全屋電氣施耐德或同檔次，但是卻將空開(kāi)漏報(bào)等主要的電氣換成了天正，合同約定博士或同檔次品牌地暖，但是現(xiàn)場(chǎng)卻換成了威能。
對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題，蘇州市高新區(qū)住建局質(zhì)監(jiān)站對(duì)此組織房產(chǎn)公司及相關(guān)單位進(jìn)行了核實(shí)。該局回復(fù)表示，經(jīng)復(fù)核送審圖紙，空調(diào)隔板處排水管靠角落設(shè)計(jì)，沒(méi)有違反建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)制性條文要求。項(xiàng)目開(kāi)關(guān)、地暖、地板和墻磚等原材料查對(duì)施工圖紙和合同，現(xiàn)場(chǎng)按圖施工?？照{(diào)機(jī)位水管按圖施工，放置機(jī)位可拆除正面百葉。地庫(kù)地面原設(shè)計(jì)為金剛砂地面，現(xiàn)場(chǎng)按圖施工。
朱為東介紹，業(yè)主們并不認(rèn)同上述回復(fù)內(nèi)容，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商為了節(jié)省裝修成本在打擦邊球，目前已向開(kāi)發(fā)商提出要求，對(duì)公區(qū)進(jìn)行裝修美化處理，按合同約定品牌替換，地板墻磚等無(wú)法展現(xiàn)品牌的，需要提供有效的證明文件，比如采購(gòu)合同，送貨單，銀行轉(zhuǎn)賬憑證等足以支撐的文件。
新澎湃國(guó)際社區(qū)位于蘇州高新區(qū)通安板塊，由中投發(fā)展和深圳里程投資公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)。10月21日，記者聯(lián)系上項(xiàng)目公司蘇州里恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，一名負(fù)責(zé)人表示，將安排專門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)回應(yīng)，但截至發(fā)稿，對(duì)方并未回復(fù)。
事實(shí)上，蘇州正在為精裝修新房銷售設(shè)定規(guī)則。10月3日，蘇州市住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》，成品住房裝修基本品質(zhì)和功能，裝修綜合單價(jià)不宜低于土地出讓樓面單價(jià)5%~10%且不低于1000元/平方米；樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書(shū)三個(gè)月后方可撤除，并留存影像資料備查；成品住房質(zhì)量不僅應(yīng)滿足現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程和合同要求，交付標(biāo)準(zhǔn)也不得低于樣板房和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
蘇州市要求新房“所見(jiàn)即所得”的樓市調(diào)控政策受到業(yè)內(nèi)分析人士的認(rèn)可。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，通過(guò)政策規(guī)定裝修的品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)，在限價(jià)政策之下，防止一些開(kāi)發(fā)商降標(biāo)交付的情況。
虧本甩賣(mài)
作為曾經(jīng)長(zhǎng)三角樓市最火的城市之一，今年“金九”期間，蘇州樓市行情不盡如人意。進(jìn)入10月，市場(chǎng)更是駛?cè)虢禍赝ǖ乐小?/div>
蘇州樓市量跌價(jià)漲的現(xiàn)狀，盧文曦認(rèn)為是合理狀況：“去年幾次強(qiáng)有力的政策，后來(lái)又在土地市場(chǎng)上做了細(xì)枝末節(jié)的規(guī)定，所以市場(chǎng)有所降溫是正常的。而且傳統(tǒng)十月份本身就不會(huì)特別好，由于上半月受到假期影響，市場(chǎng)成交調(diào)整，交易節(jié)奏本身比較低，再碰到政策調(diào)整的話下行是很正常的，如今漲得慢了而已。”
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，今年蘇州樓市表現(xiàn)一般，上半年也不及去年同期，在9月份市場(chǎng)小幅放量后，10月份市場(chǎng)受供應(yīng)量下降及長(zhǎng)假的影響，成交量下降是情理之中的事情。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，第四季度，蘇州還將約有84個(gè)樓盤(pán)集中入市，其中有37家是純新盤(pán)首開(kāi)。開(kāi)發(fā)商使出渾身解數(shù)進(jìn)入貼身肉搏戰(zhàn)，積極打折促銷搶跑市場(chǎng)，特價(jià)房、限時(shí)秒殺、首付1折也重出江湖。
10月20日，記者來(lái)到蘇州市吳中區(qū)的中鐵諾德國(guó)禮項(xiàng)目，售樓處門(mén)口擺放著“百套房源，億元購(gòu)房補(bǔ)貼”大型招牌。一名客戶經(jīng)理介紹，項(xiàng)目在售6#、9#、10#樓，戶型面積約127平方米和147平米米，從項(xiàng)目一房一價(jià)公示表上可以看到，項(xiàng)目均價(jià)為31528元/平方米，通過(guò)參加優(yōu)惠活動(dòng)，最高補(bǔ)貼達(dá)90多萬(wàn)元，部分房源單價(jià)在補(bǔ)貼后僅2.45萬(wàn)元/平方米，如果直接定購(gòu)還附送一個(gè)車(chē)位。
“這里本來(lái)是木瀆板塊的地王項(xiàng)目，限價(jià)的緣故，原來(lái)規(guī)劃賣(mài)精裝房，現(xiàn)在只能用毛坯房促銷。”該名客戶經(jīng)理如是說(shuō)。
時(shí)間的指針回?fù)艿?016年9月，中鐵諾德一舉拿下吳中木瀆兩宗高價(jià)地。中鐵諾德姑蘇上府，樓面價(jià)25750元/平方米，溢價(jià)122.23%；中鐵諾德國(guó)禮的樓面價(jià)28965元/平方米，溢價(jià)率93%，至今仍是吳中區(qū)“地王”。等待3年，中鐵諾德姑蘇上府去年10月入市，精裝改毛坯虧本賣(mài)房。今年8月份首開(kāi)的中鐵諾德國(guó)禮依舊沒(méi)逃過(guò)虧本甩賣(mài)的結(jié)局。
九龍倉(cāng)蘇州公司一位內(nèi)部人士坦言，受到市場(chǎng)環(huán)境、位置和學(xué)區(qū)等影響，工業(yè)園區(qū)和新區(qū)的房子是蘇州最被追捧的區(qū)域，其他區(qū)域的成交量都表現(xiàn)一般。由于拓客難度上升，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷環(huán)節(jié)不得不付出更多成本。
圍繞樓盤(pán)去化和公司業(yè)績(jī)問(wèn)題，記者聯(lián)系中國(guó)中鐵方面，截至發(fā)稿，暫未收到回復(fù)。
去庫(kù)存壓力
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，蘇州樓市兩極分化較為明顯，有資源支撐及高性價(jià)比項(xiàng)目較受市場(chǎng)歡迎，比如吳中、科技新城等區(qū)域項(xiàng)目。地王項(xiàng)目本身在價(jià)格上毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，隨著二手房市場(chǎng)下行，倒掛現(xiàn)象弱化，導(dǎo)致高價(jià)地項(xiàng)目受歡迎程度下降。
其認(rèn)為，房企要么做價(jià)格的調(diào)整，要么適當(dāng)引入一些資源，比如通過(guò)學(xué)校資源的引入，加快項(xiàng)目的去化速度。
截至10月29日，蘇州市新房庫(kù)存超過(guò)5.9萬(wàn)套，總庫(kù)存量超過(guò)782萬(wàn)平方米，去化周期約為7個(gè)月。10月來(lái)，盡管每周供應(yīng)量在環(huán)比減少，但去化周期未有大的變動(dòng)，仍維持去庫(kù)存狀態(tài)。
據(jù)了解，除了2015~2016年蘇州新房庫(kù)存達(dá)到6萬(wàn)套的高位，近幾年來(lái)新房庫(kù)存量一直維持在穩(wěn)定范圍內(nèi)，根據(jù)蘇房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，這個(gè)范圍大約就是4~5萬(wàn)套之間。如今庫(kù)存量再度超過(guò)5萬(wàn)套大關(guān)，很可能將達(dá)到新的歷史高位，開(kāi)發(fā)商面臨不小的去庫(kù)存壓力。在此情況下，可以預(yù)測(cè)的是，下半年當(dāng)?shù)貥鞘袑⒂瓉?lái)一波“優(yōu)惠賣(mài)房潮”，部分樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有一定程度回調(diào)。
值得注意的是，新房降價(jià)打折的同時(shí)，蘇州二手房市場(chǎng)需求也受到影響。據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，截至10月12日，在該網(wǎng)站上掛牌的二手房房源已超過(guò)10萬(wàn)套。
“招商雍華府一套房子，業(yè)主降價(jià)40萬(wàn)元掛了三個(gè)月也沒(méi)賣(mài)出去。”在吳中區(qū)金長(zhǎng)路附近，曾經(jīng)有鏈家、德佑、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等十余家中介門(mén)店，10月20日，記者看到只剩三四家門(mén)店開(kāi)業(yè)，其余的已關(guān)門(mén)。一位長(zhǎng)期在吳中區(qū)從事二手房銷售的門(mén)店負(fù)責(zé)人表示，國(guó)慶期間，門(mén)店僅成交四五套二手房，但前來(lái)掛牌出售的房源倒是激增。在“僵持階段”，業(yè)主如果不降價(jià)出售，短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)手賣(mài)出。
在蘇州工業(yè)園區(qū)，中海國(guó)際社區(qū)五區(qū)靠近星匯學(xué)校，一套建面約96平方米的學(xué)區(qū)房源，業(yè)主在8月27日掛牌價(jià)為510萬(wàn)元，一周后即降價(jià)20萬(wàn)，一個(gè)月內(nèi)降價(jià)60萬(wàn)元出售。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月以來(lái)，蘇州二手房掛牌價(jià)格持續(xù)下跌，今年9月份，掛牌均價(jià)24772元/平方米，每平方米降價(jià)幅度已達(dá)到3000元。
宋紅衛(wèi)表示，蘇州在過(guò)去幾年是投資客集中關(guān)注的區(qū)域，因此市場(chǎng)存在一定量的投資需求，隨著今年疫情的影響，市場(chǎng)下行的情況下，部分投資客開(kāi)始套現(xiàn)離場(chǎng)，導(dǎo)致掛牌不斷上升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月二手房市場(chǎng)不會(huì)有太大的改觀。
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