即將召開的第三屆中國國際進口博覽會，對商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司將帶來哪些發(fā)展機遇？“十四五”期間，我國人口加速向大城市、都市圈集聚，對商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響有哪些？哪些科技未來將成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的標配？針對上述話題，證券時報記者近日專訪了世邦魏理仕中國區(qū)總裁李凌。在李凌看來，第三屆進博會參展企業(yè)類別進一步擴大，服務(wù)貿(mào)易展區(qū)參展企業(yè)越來越多元化，中國未來的服務(wù)貿(mào)易規(guī)模和質(zhì)量都將持續(xù)提升。

就商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，李凌表示，中國未來將是響應(yīng)式地產(chǎn)最主要的市場之一，因為中國擁有全世界最大的新建建筑體量，最大的地產(chǎn)科技應(yīng)用人群和場景等。

中國服務(wù)貿(mào)易規(guī)模有望持續(xù)提升

證券時報記者：在您看來，即將到來的第三屆進博會，與前兩屆相比，有哪些升級與特色？

李凌：作為服務(wù)貿(mào)易展區(qū)的參展商，我們發(fā)現(xiàn)以下兩個特色：第一是展區(qū)擴大，參展企業(yè)類別擴大，服務(wù)貿(mào)易展區(qū)參展企業(yè)越來越多元化，包括商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，非銀金融公司，人力資源服務(wù)公司等；第二是數(shù)字創(chuàng)新，這屆進博會服務(wù)貿(mào)易展區(qū)主題是“數(shù)字經(jīng)濟崛起、智慧服務(wù)創(chuàng)新”，對數(shù)字和智慧的關(guān)注度提升，正契合后疫情時代商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)τ跀?shù)字化、遠程商務(wù)、綠色、智慧和健康的關(guān)注，這些將促進經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型與良性發(fā)展。

證券時報記者：在您看來，中國服務(wù)貿(mào)易的發(fā)展前景與趨勢如何？

李凌：中國在2010年前后就已成為全球最大貿(mào)易國，但中國貿(mào)易結(jié)構(gòu)中，商品貿(mào)易占據(jù)絕對主導，服務(wù)貿(mào)易規(guī)模較小。中國目前服務(wù)貿(mào)易占GDP的比重不到10%，而發(fā)達經(jīng)濟體一般是15%至20%。

2019年，中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)占比已上升到54%，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級與進一步對外開放將是一個長期的、可預(yù)見的過程，因此，服務(wù)貿(mào)易的結(jié)構(gòu)性增長也將是與此相伴的必然趨勢。

近年來，中國服務(wù)貿(mào)易以貨物貿(mào)易兩倍的速度在增長。隨著中國政府在服務(wù)業(yè)開放、促進服務(wù)貿(mào)易發(fā)展、保護知識產(chǎn)權(quán)等方面的力度不斷加大以及中國經(jīng)濟向知識型、創(chuàng)新型發(fā)展模式切換，未來中國服務(wù)貿(mào)易的規(guī)模和質(zhì)量都將得到持續(xù)地提升。

中國將是響應(yīng)式地產(chǎn)最主要市場之一

證券時報記者：房地產(chǎn)科技是近年市場關(guān)注的熱點。在您看來，哪些科技將成為未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的標配？

李凌：第一個是數(shù)字化。我們已經(jīng)不斷地在服務(wù)中推進很多數(shù)字化的工具、解決方案和模型使用，以提升為客戶服務(wù)的效率。比如結(jié)合無人機和VR技術(shù)，我們可以真實再現(xiàn)樓宇的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，讓客戶可以遠程全方位考察項目。特別在新冠疫情限制旅行的情況下，通過這些技術(shù)的運用，商務(wù)活動也能正常開展。第二是5G+以及“零碳”建筑，未來幾年對整個房地產(chǎn)行業(yè)會有顛覆性的變化。比如，未來，建筑在數(shù)據(jù)、電力傳輸?shù)确矫娴臒o線化、冷卻技術(shù)的革新等，都會對樓宇解決方案提出新要求。

從更廣泛應(yīng)用的技術(shù)角度看，人工智能、機器學習、自動駕駛汽車、數(shù)據(jù)即服務(wù)等技術(shù)趨勢也在加速中國地產(chǎn)科技的發(fā)展，這些技術(shù)無論是單獨應(yīng)用或組合應(yīng)用，都將成為商業(yè)地產(chǎn)的標準解決方案。

證券時報記者：在您看來，10年后的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)什么形態(tài)？響應(yīng)式地產(chǎn)如何理解？

李凌：響應(yīng)式房地產(chǎn)是世邦魏理仕今年在2030年全球房地產(chǎn)展望報告中提出來的一個未來地產(chǎn)的理念。在人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等科技的幫助下，未來的房地產(chǎn)將能夠更靈活、快速地對人們的需求做出反饋，房地產(chǎn)將變得更加人性化，為租戶提供個性化的體驗，這就是響應(yīng)式地產(chǎn)的理念。

中國一定會是響應(yīng)式地產(chǎn)最主要的市場之一，因為中國擁有全世界最大的新建建筑體量，最大的地產(chǎn)科技應(yīng)用人群和場景，政府對智慧城市和智慧樓宇的發(fā)展也十分支持。

中國商業(yè)地產(chǎn)可能在2021年全面復蘇

證券時報記者：包括辦公樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，近期出現(xiàn)疫情后的恢復趨勢，您怎么看待這一趨勢的出現(xiàn)？

李凌：商業(yè)地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟運行密切相關(guān)，三季度國內(nèi)主要宏觀經(jīng)濟指標全部轉(zhuǎn)正的情況下，商業(yè)地產(chǎn)需求同樣迎來強勁反彈。世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國主要城市的寫字樓需求環(huán)比增長221%，零售物業(yè)需求由負轉(zhuǎn)正。

今年以來，受新冠肺炎疫情和經(jīng)濟不確定性的影響，商業(yè)地產(chǎn)租金有所下調(diào)，這是商業(yè)地產(chǎn)市場隨經(jīng)濟周期波動的正常現(xiàn)象。

中國經(jīng)濟正在走出疫情影響，今年中國可能是全球唯一能實現(xiàn)經(jīng)濟增長的主要經(jīng)濟體?；诖耍虡I(yè)地產(chǎn)的復蘇趨勢也是可持續(xù)的。

證券時報記者：就您預(yù)計，該輪租金調(diào)整周期什么時候可以結(jié)束？

李凌：通常情況下，需求活躍度是租金和售價的先行指標。不同的物業(yè)類型的復蘇節(jié)奏也有所差異。受疫情影響最小的倉儲物流租金會率先企穩(wěn)，實際上，今年二季度后一線城市和周邊衛(wèi)星城市的倉庫租金已經(jīng)企穩(wěn)并小幅增長了。從2008-2009年全球金融危機時期的經(jīng)驗來看，寫字樓租金和售價的反彈出現(xiàn)在危機爆發(fā)之后的2-6個季度之間，因此我們認為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場很可能在2021年迎來從需求到價格的全面復蘇。

中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?/strong>