自8月底地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳出“三條紅線”融資監(jiān)管的消息至今，雖然只有短短2個月的時間，但地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢已經(jīng)發(fā)生了微妙變化。10月26日，廣州一幅一線臨江宅地進行公開競拍，最終保利發(fā)展以46.9億元的價格摘得。3天前，廣州的另一幅稀缺宅地則為中海地產(chǎn)所競得。這兩家央企均為“三條紅線”中的綠檔房企，即一條紅線都沒有觸及。

但放大到整個行業(yè)來看的話，不受“三條紅線”影響的企業(yè)畢竟是少數(shù)。根據(jù)10月19日國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，9月份，房地產(chǎn)行業(yè)的新開工、土地購置均出現(xiàn)明顯放緩態(tài)勢。這被認為是“三條紅線”影響的體現(xiàn)之一。

監(jiān)管的力度還在進一步加大，10月14日，央行金融市場司副司長彭立峰再一次強調(diào)，下一步將穩(wěn)步擴大融資管理規(guī)則的適用范圍。

信號已經(jīng)很清晰，這意味著，除了首批試點的12家房企，未來會有更多的開發(fā)商被套上融資“緊箍咒”。降負債壓力最大的無疑是“三條紅線”都踩中的企業(yè)，按照國泰君安的統(tǒng)計，截至2020年6月末，“三條紅線”均超標的“紅色檔”企業(yè)有22家。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，這22家房企中，除了中國恒大、富力地產(chǎn)已有較大動作外，其他企業(yè)也有了充分的思想準備，并采取了一系列措施，積極應(yīng)對。“不管在不在試點內(nèi)，‘三條紅線’的監(jiān)管應(yīng)該都是要全面鋪開的，所以每個企業(yè)內(nèi)部都有個警戒線以及指標要求，比如說今年要調(diào)整哪一條線，降負債和保增長之間怎么平衡、取舍等。”某“紅色檔”千億上市房企的內(nèi)部人士表示。另一家房企則透露，該公司已做好一定準備，計劃加快周轉(zhuǎn)和回款對沖融資規(guī)?？s減的影響，同時更多的利用項目股權(quán)融資，在降低負債水平的同時，確保增長所需資金。

9月底的時候，藍光發(fā)展總裁遲峰也被投資者問及了這個問題，他很干脆的給出了今年的降負債目標，聲稱2020年公司將匹配發(fā)展需求及積極運用經(jīng)營杠桿、權(quán)益杠桿，合理控制扣預(yù)后的資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，未來財務(wù)杠桿將較半年度相比穩(wěn)中有降。

“三條紅線”影響顯現(xiàn)

10月19日，國家統(tǒng)計局公布了2020年1月-9月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1月-9月房屋新開工面積160090萬平方米，下降3.4%，其中，9月房屋新開工面積為20173萬平方米，同比下降1.95%。自7月起，房屋新開工面積同比增速便逐月下降，至9月已由正轉(zhuǎn)負，相比7月同比增速已經(jīng)下降13個百分點。

土地購置端的下行趨勢也很明顯，1月-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15011萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1月-8月擴大0.5個百分點，相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴大2個百分點。

克而瑞表示，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑，尤其是9月份，銷售TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。

這應(yīng)該是在監(jiān)管部門預(yù)期中的市場變化。在行業(yè)數(shù)據(jù)公布前5天，央行金融市場司副司長彭立峰已經(jīng)在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，從整體上看，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。他強調(diào)，融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風險能力。

而從中國恒大、富力地產(chǎn)等企業(yè)近兩個月已連續(xù)采取多種降負債措施的表現(xiàn)來看，“三條紅線”的監(jiān)管效果還是很突出的。也因此，彭立峰重申，下一步將會同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

根據(jù)國泰君安的統(tǒng)計，截至2020年6月末，“三條紅線”均超標的“紅色檔”企業(yè)有22家。分別是：中國恒大、綠地集團、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、鐵建房地產(chǎn)、藍光發(fā)展、首開股份、華發(fā)股份、泰禾集團、電建地產(chǎn)、金融街、光明地產(chǎn)、協(xié)信遠創(chuàng)、華遠地產(chǎn)、珠江投資、新湖中寶、廣宇發(fā)展、住總地產(chǎn)、天房發(fā)展。

踩線房企：已有準備 看一步走一步

按照此前的業(yè)內(nèi)消息，“三條紅線”試點實施的房企有12家，他們需要在每月15日前提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測表，其中涵蓋主要經(jīng)營和財務(wù)指標，表內(nèi)融資及表外負債情況等，幾乎堵住了所有隱藏真實負債的通道。

權(quán)益口徑的購地金額是每月需要上報的數(shù)據(jù)之一，從中可以窺見踩線房企應(yīng)對“三條紅線”監(jiān)管的策略差異。

藍光發(fā)展上半年花了320億元拿地，月均購地金額超過50億元，而9月份僅新增了3個項目，權(quán)益土地款5.54億元。該公司相關(guān)人士表示，公司尚未收到“三條紅線”的相關(guān)監(jiān)管通知，目前還是按既定的策略走，但會謹慎一些，9月份拿地應(yīng)該也是有所控制，在現(xiàn)階段的控負債要求和未來的增長預(yù)期方面，需要適當平衡。

這跟藍光發(fā)展首席財務(wù)官歐俊明在9月底的表態(tài)相符。他當時表示，地產(chǎn)行業(yè)慣例為上半年拿地較多，下半年隨著拿地節(jié)奏的控制，及延緩的購房需求在下半年的釋放，公司的銷售回款會逐漸提升，全年有息負債將會控制在合理范圍。

中南建設(shè)前三季度新增了計容建面超過1000萬平方米的土地儲備，拿地金額突破500億元，同比增長22.6%。有機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴影響，該公司第三季度的單季拿地銷售面積比較上半年下降了35.4個百分點，強度有所降低。但在“三條紅線”執(zhí)行時間表尚未公布前，這家房企其實并不希望以犧牲增長換取負債率的降低。在中南建設(shè)的內(nèi)部員工看來，公司還是希望能保持穩(wěn)定的增長，土地肯定還要繼續(xù)拿。“雖然之前凈負債率的絕對值比較高，但這幾年已經(jīng)下降了不少，拿地的空間還是有的，降負債可以通過加速周轉(zhuǎn)等其他方式實現(xiàn)。”

有著類似心態(tài)的“紅色檔”房企不在少數(shù)。華夏幸福對投資者表示，公司暫未接到相關(guān)要求，但是公司控負債、改善現(xiàn)金流、促回款的舉措上已有些許成效。改善現(xiàn)金流上，在公司加大資源儲備投資特別是對商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的土地投資，以及土地支付金額較去年同期增加27億元的情況下，上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額較去年同期仍然取得一定程度的改善。促回款上，上半年公司銷售回款率由去年同期的61.5%上升到72.5%。這是華夏幸福繼續(xù)擴充土地儲備的底氣，上半年，該公司的土地投資金額僅為241.5億元，為了進一步加大納儲的力度，第三季度安排的購地預(yù)算達260億元。

金科股份上半年拿地很積極，購地金額同比增長了接近3成。該公司近日透露，已針對性的制定相關(guān)預(yù)案，合理的經(jīng)營策略和調(diào)整融資方案。具體而言，未來將主要聚焦于控制融資成本和提升融資效率，持續(xù)控制有息負債。同時，從融資品種和融資期限方面進行長期規(guī)劃，在合作金融伙伴擴展和內(nèi)部融資的標準化、信息化建設(shè)方面進一步加強精細化管理?？梢钥吹剑@三方面的舉措，并未包含縮減土地投資規(guī)模。

對于這些處于“紅色檔”但并未進入試點范圍的房企而言，“三條紅線”就如同那只即將落地的靴子，等待的過程充滿了糾結(jié)與忐忑。一家“紅色檔”房企直言，行業(yè)到了白銀時代，地產(chǎn)也不像以前那么好做了，頭部企業(yè)搶占了越來越多的市場空間，后面的中小企業(yè)不發(fā)展很快就會被淹沒，而要發(fā)展的話，勢必會突破紅線的指標，這是一個兩難的局面。另一家則表示，“三條紅線”擴大適用范圍的執(zhí)行細則遲遲未發(fā)布，不僅影響了地產(chǎn)股的表現(xiàn)，打亂了不少地方政府的供地節(jié)奏，企業(yè)也無所適從。“公司沒被約談，不知道該怎么做。但沒約談不代表就沒事，只能說往改善的路上去努力，看一步走一步，先處理一條紅線，等細則出來再看怎么調(diào)。”