疫情影響下冷清了兩個月的北京二手住宅市場已經進入到了“回暖通道”。數據顯示，2020年5月份-9月份，北京二手住宅的網簽量一直維持在1.6萬套以上。同時，2020年前三季度，北京二手住宅的網簽量已經超過了2019年同期，同比上漲了6%。
這是自“3·17”新政三年多以來，北京二手住宅表現最佳的時刻。但值得關注的是，網簽量上漲的背后是成交均價的下挫，業(yè)主的報價信心不足。業(yè)內認為，由于新房和二手房市場之間存在聯(lián)動，市場的火熱成交與房東及開發(fā)商下調價格有關。
前三季度網簽量同比增長6%
業(yè)內評價，這是自“3·17”新政以來，北京二手住宅表現最佳的時刻。我愛我家研究院發(fā)布的數據顯示，2020年9月份，北京全市二手住宅網簽量為17259套，環(huán)比增長了7.49%，同比增長了40.10%。
受到疫情的影響，在2020年2-3月份，北京二手住宅市場成交慘淡，市場冷清。隨著疫情得到控制，北京二手住宅也迅速進入到回暖通道。數據顯示，2020年5月-9月，北京二手住宅的網簽量一直維持在1.6萬套以上。同時，2020年前三季度，北京全市二手住宅的網簽量約為11.63萬套，同比增長了6%。
復盤2019年9月份-2020年9月份北京二手住宅的網簽量趨勢可以看出，自2020年4月份開始，北京二手住宅的網簽水平就基本走出了疫情帶來的負面影響，當月網簽量超過1.3萬套，與2019年四季度每個月的網簽水平差距不大。
“國慶假期期間，客戶比較少，成交量不是很多。進入到中下旬之后，萬柳商圈的二手住宅成交速度開始加快了。10月1日-20日，萬柳商圈一共成交了二手住宅41套。目前，我們的房源庫存已經不多了，所以，在掛牌的二手住宅價格出現了一定的上漲。”萬柳商圈一位中介向《華夏時報》記者表示。
貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，不只有北京二手住宅的成交量已經反超同期，2020年前三季度，重點18城二手住宅的累計成交量同比增長了4%，已經對于重點城市二手住宅市場造成的沖擊已經逐漸被淡化，交易已恢復完畢。
成交均價微跌
成交量雖然一片火熱，但北京二手住宅市場成交價格仍然出現小幅下跌，業(yè)主報價信心不足。貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，2020年三季度，北京二手住宅的成交均價同比下跌1.9%，環(huán)比下跌了1.6%。值得關注的是，北京二手住宅的成交均價同比已經連續(xù)5個季度出現了下跌的態(tài)勢。
貝殼研究院方面認為，全市二手住宅成交均價持續(xù)下探的主要原因則是受到了結構性因素的影響，其或與西城區(qū)的學區(qū)房交易出現變動有關。此前，西城區(qū)的學區(qū)房價格一直較高，且成交較為火熱。
而自西城區(qū)頒布了學區(qū)房新政，實行多校劃片之后，西城區(qū)二手住宅的成交占比在2020年三季度下降至了自2018年以來的最低水平，全市成交量占比跌至5.9%，環(huán)比下降了3.2個百分點。
“今年，新房市場和二手住宅市場交易整體都比較活躍。但是活躍的背后，更多的是房東和開發(fā)商下調價格，帶動和激活了相關交易。”合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者解釋了成交價格與二手住宅交易火熱之間的原因。
但近期，北京二手住宅的價格有了向上拉升的跡象。盡管2020年三季度成交均價整體出現微跌，但從單月來看，數據出現了小幅上漲。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2020年9月份，北京新房銷售價格環(huán)比上漲了0.3%，二手住宅的銷售價格環(huán)比上漲了0.4%，價格出現了微升。
“上漲”行情會持續(xù)多久？
“很多片區(qū)的新房市場價格都出現了調整，同時開發(fā)的戶型更加能夠更多地覆蓋此前的剛需和剛改人群。所以，一部分購房者在賣掉了二手住宅后，去選擇新房?；蛘咭驗樾路康钠焚|更高、總價更低，降低了自己的置業(yè)門檻，從而加快了賣舊買新的轉換效率。因此，新房市場和二手住宅市場是一體化市場。”郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示。
同時，郭毅認為，二手住宅的熱銷也有一部分原因是受到新房產品力升級的拉動。而二手住宅在經過疫情之后，價格已經出現了新一輪的調整。目前，北京二手住宅的價格相對而言是處于底部狀態(tài)，這也會在一定程度上拉動部分需求入場。
當前，北京的房地產市場已經度過了增量時代，進入到了存量時代。在存量時代的背景下，二手住宅則成為了房地產市場交易的主力軍。貝殼研究院方面預計，市場在進入四季度后會自然回落，然后出現季節(jié)性反彈。但由于此前的需求因疫情的出現被打亂，預計北京二手住宅的反彈力度將弱于2019年同期，全年呈現量增價穩(wěn)的趨勢。
而郭毅則認為，目前，北京穩(wěn)定的房價信號已經被打破了。未來，北京的房價水平會從此前穩(wěn)定的狀態(tài)轉變?yōu)橹饾u上升的狀態(tài)，需求也會出現上漲。二手住宅的房東也會對未來的市場有一個良好的預期。
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