下半年以來，已有多地發(fā)布新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。
近日，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》（下稱《辦法》），旨在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金收存和使用，重點防范由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理不善，建設(shè)資金挪作他用而導(dǎo)致的在建工程擱淺問題?！掇k法》將于12月1日起施行。
除了銀川市，自7月以來，瀘州、嘉興、石家莊、福州等地住建局也接連發(fā)布有關(guān)收緊新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新規(guī)。
10月21日，據(jù)北京市住建委消息，為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，北京住建委、中國人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局組織各區(qū)于10月至12月開展啟動對商品房預(yù)售資金監(jiān)管的專項檢查。
北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究中心執(zhí)行主任周清杰告訴記者，今年下半年，各地出臺的有關(guān)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管政策，是在新一輪穩(wěn)定房價的大趨勢下，通過規(guī)范預(yù)售資金來防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的做法。
針對監(jiān)管問題多次調(diào)控
商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是將商業(yè)銀行作為監(jiān)管的第三方，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把預(yù)售資金存入銀行專用的監(jiān)管賬戶，監(jiān)管資金專用于本項目建設(shè)，經(jīng)由銀行按工程進(jìn)度撥付，不得隨意支取、使用。
記者了解，銀川出臺的《辦法》是對今年2月出臺的《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（草案）》的補(bǔ)充與再度收緊。“專戶專存、專款專用”是此次監(jiān)管新規(guī)的核心原則。《辦法》稱，銀川市將建立統(tǒng)一的新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，通過監(jiān)管系統(tǒng)對新建商品房預(yù)售資金實施網(wǎng)絡(luò)化管理。
“結(jié)合過往教訓(xùn)和當(dāng)下形勢，對于有資金沉淀的商業(yè)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)行業(yè)，制定嚴(yán)格的資金用途監(jiān)管機(jī)制是必要的。”我愛我家集團(tuán)前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉告訴記者。
根據(jù)媒體報道，截至今年8月，銀川市三區(qū)有超過二十個“爛尾樓”項目正在協(xié)調(diào)待解決，共涉及近4萬余名購房群眾。
為確保預(yù)售資金用于商品房項目建設(shè)，銀川市針對監(jiān)管問題進(jìn)行了多次調(diào)控。自2019年1月起，銀川市審批服務(wù)管理局開展了銀川市商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點工作。今年5月15日，銀川市住建局發(fā)文稱，將“強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)‘紅黑名單’管理”， 著力打擊“爛尾樓”和非法集資。9月4日，銀川市住建局開展“銀川市房地產(chǎn)行業(yè)專項檢查”，整治樓盤開發(fā)期間，房地產(chǎn)開發(fā)商變相囤積房源、捂盤惜售的現(xiàn)象。
整體來看，銀川市人口基數(shù)小、流入少，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟。據(jù)中指數(shù)據(jù)庫近五年的房地產(chǎn)成交監(jiān)控情況顯示，銀川市2014年庫存量巨大，去化周期高達(dá)六年。
“作為三線城市，銀川市購房需求有限，為預(yù)防出現(xiàn)2014、2015年間由于開發(fā)量大而導(dǎo)致的庫存積壓等問題，銀川市出臺了更嚴(yán)格、正規(guī)的市場監(jiān)管政策，這對于市場的平穩(wěn)運(yùn)行起到比較好的支持作用。”中指研究院西安分院負(fù)責(zé)人石蕊告訴記者。
多地疫情期間曾放寬管制
今年上半年，受疫情影響，山東、福建以及長春、武漢、無錫、寧夏等多個省市為減輕企業(yè)壓力，一度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資金撥付管制。
今年3月，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于有效應(yīng)對疫情支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共克時艱的政策措施》。該政策規(guī)定，對已繳存商品房預(yù)售資金且依法依規(guī)誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如有新建或者續(xù)建項目，允許申請?zhí)崛”O(jiān)管賬戶資金金額不超過50%的資金用于工程建設(shè)。新銷售的商品房暫停預(yù)售資金監(jiān)管。
銀川市審批服務(wù)管理局負(fù)責(zé)人介紹，今年年初，為助力企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保障工程項目正常建設(shè)，銀川市審批服務(wù)管理局開展試點工作，依據(jù)企業(yè)申請，為翡翠花園、中海悅府等項目完成銀行保函置換監(jiān)管資金工作，緩解企業(yè)資金壓力。目前該試點工作已經(jīng)結(jié)束。
據(jù)記者統(tǒng)計，在疫情期間，各地放寬新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施多于今年6月30日截止。
實行分級監(jiān)管政策
胡景暉認(rèn)為，在“一城一策”、因城施策的背景下，不同地區(qū)樓市的資金監(jiān)管呈現(xiàn)相近態(tài)勢，側(cè)面印證了近期內(nèi)這些地區(qū)可能出現(xiàn)了房企資金鏈斷裂問題，或有樓盤爛尾的跡象。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)公開信息顯示，截至10月20日，今年全國范圍內(nèi)企業(yè)名稱帶“房地產(chǎn)”字眼的房地產(chǎn)企業(yè)共390家發(fā)布破產(chǎn)公告，其中，中小企業(yè)占比大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，監(jiān)管不是打壓，雖然會使房企可用資金壓力增大，但這恰恰利好于資金實力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示認(rèn)同。他認(rèn)為，資金監(jiān)管只針對于建設(shè)資金，而這一部分成本占總成本比重低。房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)留足這部分的資金余量，否則就表明其自身抗風(fēng)險能力弱，進(jìn)而存在工程爛尾的風(fēng)險。
據(jù)記者觀察，各地出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，紛紛強(qiáng)調(diào)以銀行保函免同等額度的重點監(jiān)管資金方式，旨在實行分級化監(jiān)管。
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