對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題，近日，自然資源部官網(wǎng)給出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華認(rèn)為，此舉有利于提高農(nóng)村宅基地使用效率、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，亦可視為農(nóng)村土地的漸進(jìn)式改革“又進(jìn)了一大步”。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題明確

近日，自然資源部經(jīng)商住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局等7部委共同研究，對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出答復(fù)，就不動產(chǎn)共有登記、全體業(yè)主共有的不動產(chǎn)登記、監(jiān)護(hù)人代為申請、涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記等9個問題作出了詳細(xì)論述。

其中，對于第六條“關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題”，答復(fù)明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

該答復(fù)進(jìn)一步指出，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者指出，這條規(guī)定對司法實(shí)踐有很好的指導(dǎo)意義：“一直以來關(guān)于城鎮(zhèn)居民繼承宅基地的問題，在司法實(shí)踐中觀點(diǎn)不一。很多人認(rèn)為，從土地管理法的角度來看，宅基地只有村民才能繼承，畢竟是村集體的所有權(quán)。但是也有很多人認(rèn)為，從繼承法的角度來看，宅基地作為物權(quán)的一種，也應(yīng)當(dāng)被繼承，不應(yīng)當(dāng)受限于戶籍問題。”

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

而所謂“宅基地使用權(quán)”，是農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。農(nóng)村宅基地原則上沒有期限限制，但嚴(yán)格限制在農(nóng)村集體范圍之內(nèi)，且必須遵循“一戶一宅”原則。

同策研究院宋紅衛(wèi)告訴記者，該條政策說明我國土地制度改革已進(jìn)入深水區(qū)，尤其是在農(nóng)村土地制度改革方面。其認(rèn)為，隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及農(nóng)民進(jìn)城增加，農(nóng)村土地制度改革迫在眉睫。

“農(nóng)民進(jìn)城主要涉及三個方面的影響：原有的承包土地問題怎么解決、原有農(nóng)村經(jīng)營性用地閑置的問題及農(nóng)民宅基地問題。前2個問題已經(jīng)得到解決或正在解決中，而農(nóng)村宅基地問題也是農(nóng)地改革最重要的一部分，在這方面的改革步伐始終比較慢，此次改革可以視為在這個方向的進(jìn)一步深入。”

提高宅基地使用效率、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

受訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“城鎮(zhèn)戶口可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)”的規(guī)定，對提高宅基地使用權(quán)效率、解決農(nóng)民進(jìn)城落戶等方面有直接的推進(jìn)作用。

“關(guān)于農(nóng)村宅基地可繼承一直是有相關(guān)規(guī)定的，但沒有明確如何登記。此次如果明確可登記，有利于提高農(nóng)村宅基地使用效率、促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。此外，這可以視為農(nóng)村土地的漸進(jìn)式改革又進(jìn)了一大步。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華告訴記者。

記者注意到，近年隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)大量轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地閑置嚴(yán)重。上海財經(jīng)大學(xué)副教授蓋慶恩近期發(fā)文表示，據(jù)上海財經(jīng)大學(xué)2019年“千村調(diào)查”數(shù)據(jù)，所有農(nóng)戶中已有15.46%的農(nóng)戶擁有商品房，其中有70%為近10年購買。不過，對于宅基地閑置浪費(fèi)的問題，國家也出臺了相關(guān)政策予以解決。例如，2020年1月1日開始實(shí)施新《土地管理法》，鼓勵進(jìn)城落戶的村民可以依法自愿退出宅基地，集體經(jīng)營性建設(shè)用地允許入市，利用此方法可以將閑置宅基地盤活利用，從而獲得更高的收益。

更重要的是，農(nóng)村宅基地可以被城鎮(zhèn)戶籍子女繼承，直接解決了年輕勞動力人口進(jìn)城落戶、推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的問題。“此次繼承權(quán)和確權(quán)的政策在一定程度上解放了農(nóng)村年輕人口進(jìn)城需求。”宋紅衛(wèi)表示。

根據(jù)繼承法，進(jìn)城子女落戶后就放棄了農(nóng)村戶籍。近年來國家支持三農(nóng)的力度越來越大，各種補(bǔ)貼及政策支持，更為重要的是隨著“同地同權(quán)”及農(nóng)村征地拆遷補(bǔ)償?shù)牟粩嗵岣撸r(nóng)村戶籍的價值急劇提高，因此，很多年輕農(nóng)村人口因?yàn)檎夭荒芾^承確權(quán)的問題而放棄進(jìn)城落戶的機(jī)會。2019年中央一號文件明確規(guī)定：不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件。而此次“農(nóng)村宅基地可以被城鎮(zhèn)戶籍子女繼承”的規(guī)定更是確保想要在城市落戶的農(nóng)村人沒了后顧之憂。

今天下午，看到“城鎮(zhèn)戶口可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)”的消息后，湖北人劉冬十分激動：“終于可以遷戶口了。”劉東向記者解釋說，自己3年前即在武漢買了房，但戶籍目前在老家隨州農(nóng)村。之所以一直沒在武漢落戶，就是擔(dān)心從農(nóng)村戶口變成城鎮(zhèn)戶口要放棄家鄉(xiāng)宅基地的使用權(quán)。

不僅如此，“解決小產(chǎn)權(quán)房方面邁出了一小步”。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地建房也就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，城鎮(zhèn)子女可以繼承可以視為小產(chǎn)權(quán)房在直系親屬間流轉(zhuǎn)，為未來小產(chǎn)權(quán)房入市問題做了鋪墊。

當(dāng)然，這并不意味著城里人可以下鄉(xiāng)買地建房了。早在2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，要求嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定，且嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地。

今年8月11日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于落實(shí)戶有所居加強(qiáng)農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策明確了宅基地管理的導(dǎo)向。尤其是在此前自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于農(nóng)村亂占耕地建房“八不準(zhǔn)”的通知》后，“宅基地管理會更加趨于嚴(yán)格”。