如果用“溫和”來(lái)形容今年“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的樓市表現(xiàn)，那么近期房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)態(tài)可謂“嚴(yán)厲”。從中央到地方，從融資、租賃到土地遏制投機(jī)，多項(xiàng)新規(guī)出臺(tái)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。與此同時(shí)，伴隨市場(chǎng)升溫，多個(gè)城市針對(duì)投機(jī)炒房、炒地亂象祭出“大招”，平抑市場(chǎng)情緒。從整體趨勢(shì)看，監(jiān)管引導(dǎo)下長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，監(jiān)管短板加快補(bǔ)齊，有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

融資管理更趨市場(chǎng)化規(guī)則化

當(dāng)前，部分企業(yè)負(fù)債率高且增速較快，個(gè)別大型房企杠桿率甚至高達(dá)90%。這種高杠桿、高負(fù)債運(yùn)作模式背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)引起監(jiān)管部門高度重視。近期出臺(tái)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則有望結(jié)束“負(fù)債狂奔”的行業(yè)亂象。從微觀層面來(lái)說(shuō)，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力；從宏觀層面來(lái)說(shuō)，有利于防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企融資繼7月、8月連續(xù)兩月環(huán)比下降后，9月降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

在后期融資更加規(guī)范的預(yù)期下，去年以來(lái)，部分房企已經(jīng)著手優(yōu)化自身經(jīng)營(yíng)策略和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季期間，不少房企通過(guò)打折、小戶型降低總價(jià)等手段以價(jià)換量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月至12月，房企到期債務(wù)規(guī)模約3603億元。專家認(rèn)為，結(jié)合全年業(yè)績(jī)壓力以及融資壓力，不排除有更多房企選擇以價(jià)換量的方式加快銷售回款。

“劍指”租賃市場(chǎng)亂象

從興起后快速擴(kuò)張、資本爭(zhēng)相入局，到被爆出“甲醛房”“租金貸”，再到“跑路”事件頻發(fā)，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式難以可持續(xù)及其潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露。近日，蛋殼公寓身陷“跑路”謠言，再度引起公眾對(duì)于租賃市場(chǎng)的關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年有53家長(zhǎng)租公寓倒閉，因資金鏈斷裂“跑路”的就有45家。按照正常的商業(yè)邏輯，低買高賣才有盈利空間。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租”的經(jīng)營(yíng)模式，即支付房東的租金高于收取租客的租金，企業(yè)非常容易出現(xiàn)收支失衡、資金鏈斷裂的問(wèn)題，最終只能由房東和租客買單。

長(zhǎng)租公寓“跑路”只是租賃市場(chǎng)亂象的一個(gè)典型代表。作為住房市場(chǎng)的重要組成部分，住房租賃關(guān)乎民生大計(jì)，但由于信息不透明、監(jiān)管缺位等因素，市場(chǎng)亂象不止，租房貴、維權(quán)難屢見(jiàn)不鮮。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)于此前備受關(guān)注的“租金貸”“甲醛房”作出明確規(guī)定，對(duì)于長(zhǎng)租公寓“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式也有相應(yīng)規(guī)范，租賃市場(chǎng)迎來(lái)針對(duì)性監(jiān)管。

“此次條例的發(fā)布，恰處于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)波動(dòng)較大的階段，正當(dāng)其時(shí)。這是住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，相關(guān)政策更加細(xì)化明確，對(duì)于后續(xù)規(guī)范和引導(dǎo)租賃市場(chǎng)健康發(fā)展有積極作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)說(shuō)。

各地加快補(bǔ)齊監(jiān)管短板

隨著對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”的要求越來(lái)越清晰，監(jiān)管方面對(duì)于投機(jī)炒房、炒地等擾亂市場(chǎng)秩序的行為保持高壓態(tài)勢(shì)。例如，針對(duì)投機(jī)炒房，此前無(wú)錫市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房等五類監(jiān)管措施。其中針對(duì)以“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格，通知明確，“完善商品住房限購(gòu)政策，夫妻離異后兩年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算”。

土地市場(chǎng)火爆也引起了各地監(jiān)管部門對(duì)于炒地行為的警惕。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月，50城年內(nèi)土地成交收入超過(guò)2.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17%，刷新歷史紀(jì)錄。這在一定程度上引起了監(jiān)管部門對(duì)于炒地行為的警惕。9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)文，嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控，采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持”等方式出讓住房用地。9月16日，福建住建廳發(fā)文加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，不得挪用于買地或償債。

在堅(jiān)持“房住不炒”以及防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的要求下，各地房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策十分嚴(yán)格。例如，無(wú)錫市明確，金融監(jiān)管部門要嚴(yán)格審查購(gòu)房資金來(lái)源，監(jiān)控消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購(gòu)房。成都于9月12日發(fā)布“房產(chǎn)新政15條”，針對(duì)落實(shí)金融審慎管理，要求繼續(xù)執(zhí)行好差別化信貸政策，嚴(yán)格審查購(gòu)房首付資金來(lái)源，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)挪用于購(gòu)房。