2020年三季度，上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迎來(lái)顯著復(fù)蘇。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)公司服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告顯示，上海第三季度商業(yè)地產(chǎn)租賃需求加速?gòu)?fù)蘇，投資市場(chǎng)投資者意向也隨之增強(qiáng)。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理吳允燊表示：“隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)活動(dòng)基本恢復(fù)常態(tài)，企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心有所加強(qiáng)，這使得我們看到三季度上海多行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)租賃需求顯著回升。”

上海辦公樓三季度凈吸納量首次回正，續(xù)約仍被重點(diǎn)考慮

來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，在辦公樓租賃方面，上海第三季度非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得15.6萬(wàn)平方米，顯著高于二季度的8.6萬(wàn)平方米和一季度的負(fù)3.3萬(wàn)平方米。而中央商務(wù)區(qū)在過(guò)去兩個(gè)季度凈吸納量均錄得負(fù)值后，三季度凈吸納量首次回正，達(dá)到了6200平方米。

世邦魏理仕（CBRE）的報(bào)告也顯示，上海三季度寫字樓市場(chǎng)需求反彈力度超預(yù)期，凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)196%。此外，租賃面積1000平方米以上的中大型租賃成交數(shù)占比增加至59%，表明國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的背景下大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和預(yù)期正在改善。

不過(guò)，從報(bào)告來(lái)看，企業(yè)仍重點(diǎn)考慮續(xù)約或以節(jié)約成本為考量的搬遷。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān)張靜表示：“隨著新冠疫情得到有效控制，企業(yè)對(duì)于租賃決策的信心逐漸增強(qiáng)。在租賃復(fù)蘇的同時(shí)，由于疫情對(duì)營(yíng)商的影響以及市場(chǎng)上仍有大量節(jié)約成本的可選物業(yè)，許多企業(yè)仍采取保守的租賃策略，但內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，來(lái)自科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長(zhǎng)。”

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，為留住考慮搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的租戶，中央商務(wù)區(qū)的業(yè)主在續(xù)約條件上變得更加靈活，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.1％。非中央商務(wù)區(qū)的租金則環(huán)比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。部分業(yè)主提供了如定制化裝修等激勵(lì)措施以鼓勵(lì)搬遷并節(jié)省租戶的資本支出。

CBRE的報(bào)告則指出，受國(guó)家金融開放政策利好的推動(dòng)，核心商務(wù)區(qū)的陸家嘴板塊錄得多宗證券、基金租戶的新設(shè)和擴(kuò)租；而較合理的租金水平也吸引金融、專業(yè)服務(wù)等租戶向區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓宇進(jìn)行升級(jí)。與此同時(shí)，前灘、黃浦濱江、大虹橋商務(wù)區(qū)等快速成熟的新興板塊則有效承接了大面積消費(fèi)品或醫(yī)藥制造業(yè)，TMT和能源化工等行業(yè)整合搬遷需求。

新增項(xiàng)目方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，三季度共有四個(gè)新項(xiàng)目竣工，總供應(yīng)量為43.1萬(wàn)平方米。位于中央商務(wù)區(qū)的上海長(zhǎng)寧國(guó)際發(fā)展廣場(chǎng)在三季度竣工，總建筑面積達(dá)12.2萬(wàn)平方米。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個(gè)新項(xiàng)目竣工，總建筑面積共30.9萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至12.1％。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，盡管有較多新增供應(yīng)，穩(wěn)健的成本節(jié)約需求使空置率僅小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至31％。

奢侈品銷售帶動(dòng)零售市場(chǎng)回暖，科技和金融行業(yè)收購(gòu)仍占投資市場(chǎng)主導(dǎo)地位

零售物業(yè)方面，受國(guó)際旅行受限，奢侈品消費(fèi)持續(xù)回流影響，上海奢侈品銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁復(fù)蘇，零售物業(yè)市場(chǎng)也隨之恢復(fù)。

今年第三季度，上海零售物業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開業(yè)，不過(guò)位于淮海商圈的上海廣場(chǎng)在經(jīng)歷了為期一年半的改造后重新投入市場(chǎng)。

CBRE的報(bào)告顯示，隨著疫情影響逐漸消退，零售市場(chǎng)逐步回暖，帶動(dòng)零售市場(chǎng)凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)為正至72055平方米。綜合CBRE和仲量聯(lián)行的報(bào)告可以看到，零售市場(chǎng)的空置率也迎來(lái)小幅下跌。

租金方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，核心商圈零售物業(yè)首層租金企穩(wěn)，至人民幣48.6元每平方米每天 , 環(huán)比增長(zhǎng)0.2%。而盡管一些社區(qū)型購(gòu)物中心表現(xiàn)突出，但非核心商圈整體首層租金環(huán)比仍下跌1.9%，至人民幣18.9元每平方米每天，這主要是由于非核心區(qū)攀升的空置率及較慢的招商進(jìn)度給業(yè)主帶來(lái)壓力。

投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2020年第三季度的總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比則下降18.6％。辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選，三季度的辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

報(bào)告指出，自用買家，尤其是科技新媒體和金融服務(wù)行業(yè)公司的收購(gòu)繼續(xù)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位。例如，國(guó)海證券以人民幣14億元購(gòu)置了綠地外灘中心C1大樓，某科創(chuàng)板企業(yè)購(gòu)置上海漕河涇地區(qū)的一個(gè)辦公樓項(xiàng)目作為自用等，均表明自用需求在2020年保持活躍。

另一方面，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)較多的考量，機(jī)構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別。其中數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞，總交易額達(dá)人民幣27億元，占三季度總交易額的18.6％。

CBRE華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管何樹奇表示:“三季度寫字樓和購(gòu)物中心租賃需求均已出現(xiàn)加速?gòu)?fù)蘇信號(hào)；在投資市場(chǎng)方面投資者意向有所增強(qiáng)，但同時(shí)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格仍相對(duì)謹(jǐn)慎，這一情況在近期的部分成交中亦有所體現(xiàn)。在此背景下，賣家如愿意適當(dāng)調(diào)整對(duì)于成交價(jià)格的期待，則能有效的增加成交的可能性。”

投資機(jī)會(huì)層面，CBRE建議，投資者可多關(guān)注產(chǎn)業(yè)群聚同時(shí)租賃需求活躍的寫字樓及園區(qū)板塊；而零售物業(yè)方面，在中長(zhǎng)期消費(fèi)升級(jí)的背景下，全市的區(qū)域型及社區(qū)商場(chǎng)皆為有效的投資機(jī)會(huì)，尤其是新興人口凈流入同時(shí)商業(yè)相對(duì)空白的區(qū)域；此外，近期在人才虹吸政策的支持吸引下，高端人才對(duì)于長(zhǎng)租公寓的需求持續(xù)增加，投資者可多加關(guān)注長(zhǎng)租公寓的潛在投資機(jī)會(huì)。