盡管土地市場降溫明顯，但從房企拿地情況來看，中西部省會城市與城市群內(nèi)核心城市仍然是房企投資熱點。
融資收緊壓力已率先傳導(dǎo)至土地市場。
受疫情影響，2020年土地市場在經(jīng)歷1、2月短暫低迷后，3月份開始迎來供地高峰，單月供地1545宗，環(huán)比增長150.81%，同比增長38.07%，這樣的熱度一直持續(xù)到二季度。
進(jìn)入三季度，受持續(xù)趨嚴(yán)的調(diào)控壓力，土地市場開始轉(zhuǎn)冷。到9月底，土地市場成交情況已連續(xù)下滑3個月，熱度明顯回落，主要體現(xiàn)在土地出讓金下降、溢價率下降、房企拿地規(guī)模下滑、地塊流拍等方面。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入三季度，50家代表房企拿地規(guī)模整體呈持續(xù)下滑趨勢，有32家9月拿地金額較前8個月均值出現(xiàn)下滑。
克而瑞數(shù)據(jù)亦顯示，截至9月27日，重點監(jiān)測城市流拍現(xiàn)象較上月加劇，流拍率升至10%以上。流拍地塊主要集中在三四線城市，其中3成是商辦地塊，涉宅用地則位于區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺的遠(yuǎn)郊區(qū)域。
業(yè)內(nèi)表示，由于調(diào)控從緊的預(yù)期仍在，土地市場降溫在一定程度上反映出在“三條紅線”影響下，房企開始有所顧忌，謹(jǐn)慎拿地。
不過億翰智庫首席研究員張化東表示，從近幾年土地市場表現(xiàn)來看，房企為平衡資產(chǎn)負(fù)債，到了下半年一般會停止土地再投資。“‘三條紅線’對土地市場影響是短期的，長期是對經(jīng)營模式有影響。”
值得注意的是，盡管土地市場降溫明顯，但從房企拿地情況來看，中西部省會城市與城市群內(nèi)核心城市仍然是房企投資熱點。數(shù)據(jù)顯示，1-9月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市占7席，其中武漢、蘭州和西安占據(jù)前三位。
7家房企新增土儲過千萬平方米
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企1-9月月均拿地均值為1928億元，顯著高于2019年月度均值。截至9月底，共有7家房企新增土地儲備跨過千萬平方米，碧桂園繼續(xù)領(lǐng)先，累計新增土地儲備2846萬平方米。
中國恒大、綠地控股占據(jù)二三名，分別新增土地儲備2639萬平方米、2310萬平方米。龍湖則以1137萬平方米成績，踏入千萬平方米土地儲備陣營。
房企積極性提升在拿地銷售比上也有所體現(xiàn)：1-9月50家代表房企拿地銷售同比微升4%，疫情影響退去后，一季度擠壓的土地需求得到釋放。
分梯隊來看，第二梯隊房企拿地最為積極，拿地銷售比高達(dá)49.2%；其次TOP21-30企業(yè)拿地銷售比也達(dá)到了42%，后兩個梯隊拿地銷售比則均低于均值。
前10房企拿地銷售比僅為31.2%，同比下降4.5%，在各梯隊中墊底，這一方面體現(xiàn)了前10房企土地儲備充足，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先，拿地態(tài)度最為保守；另一方面也體現(xiàn)了行業(yè)加速整合、中小型房企對規(guī)模的適度增長仍存在需求，拿地意愿較為積極。
盡管從拿地銷售比來看，前10房企積極性不如其他梯隊，但前10企業(yè)年內(nèi)新增土地儲備仍占50強(qiáng)新增土地儲備的46%，前20房企新增土地儲備占百強(qiáng)總新增土儲的6成以上，龍頭房企規(guī)模優(yōu)勢依舊顯著。
此外，從房企拿地情況看，50家代表房企中有34家房企2020年1-9月月均拿地金額超過2019年月度均值，其中越秀前9個月月均拿地金額較上年增加兩倍以上，奧園、融信和綠城則在一倍以上。中國金茂、中國恒大、融創(chuàng)中國這幾家龍頭房地產(chǎn)企業(yè)拿地態(tài)度呈現(xiàn)一定放緩趨勢。
有房企人士告訴記者，雖然現(xiàn)在各地仍在積極推地，供應(yīng)量維持在較高水平，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比已明顯減少，這和企業(yè)投資預(yù)期并不相符。
從權(quán)益金額占比看，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測代表房企中，截至9月底50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為81.8%，較上年同期增長了1.6個百分點。
其中，前10陣營企業(yè)權(quán)益金額占比同比下降1.4%，在招拍掛市場更傾向于合作拿地。其他陣營企業(yè)在招拍掛市場的合作力度減小，具體來看，TOP11-20和TOP31-50陣營企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別同比增長了3.4%和2.8%，TOP21-30陣營企業(yè)同比微升0.6%。
早在今年3月31日年度業(yè)績會上，恒大集團(tuán)副主席、總裁夏海鈞就表示要控制土儲規(guī)模，“以前是每年新增6000萬到8000萬平方米，今后3年每年新增土地儲備約4000萬平方米，通過土地儲備逐漸減少實現(xiàn)規(guī)?？刂?rdquo;。背后原因是，過去數(shù)十年，恒大高增長的同時也伴隨著高負(fù)債?？匾?guī)模、降負(fù)債是恒大戰(zhàn)略目標(biāo)。
“可以預(yù)計，如果這些減速龍頭企業(yè)目標(biāo)順利達(dá)成，那么幾年之后它們定會享受到銷售增加帶來的利潤提升，以及有息負(fù)債下降也將釋放大量利潤，資本市場對這些房地產(chǎn)企業(yè)的估值將又是另一番景象。”有資本市場人士分析稱。
房企加碼長三角、中西部
總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地同比顯著上升。根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年1-9月，TOP100企業(yè)拿地總額23796億元，拿地規(guī)模同比增長9.2%。具體從新增土地儲備分布情況來看，長三角和中西部區(qū)域成為房企投資熱點區(qū)域。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-9月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市占7席，其中武漢、蘭州和西安占據(jù)前三位；從拿地金額來看，長三角區(qū)域前10企業(yè)拿地金額3580億元，位居四區(qū)域首位；中西部區(qū)域前10企業(yè)拿地金額2611億元，位列第二；拿地面積來看，中西部區(qū)域前10企業(yè)以9279萬平方米拿地面積位居四區(qū)域首位。
西安一位房地產(chǎn)研究人士告訴記者，盡管融資收緊預(yù)期仍在，導(dǎo)致房企資金緊張，但并沒有影響其在西安土地市場的決策思路。“其實各地受到的影響并不一樣，以西安為例，很多房企進(jìn)入西安屬于戰(zhàn)略性拿地，再加上目前西安土地價格屬于洼地，如果房企本身土地儲備不足，所受影響較小。”
也有房企人士表示，今年上半年長三角區(qū)域樓市火熱，市場出現(xiàn)一二手房價倒掛的情況，導(dǎo)致新盤去化極好。
該房企人士透露，按照正常開發(fā)節(jié)奏，在長三角區(qū)域從拿地，到項目開盤，大概需要6-8個月時間；如果是10萬平方米規(guī)模的項目，從拿地到最終售罄時間大概18-24個月。“今年房企銷售壓力還是比較大的，長三角區(qū)域顯然更為安全，畢竟現(xiàn)金回籠會更快。”
以招商蛇口為例，盡管大本營聚焦在華南區(qū)域，但最近幾年卻活躍在長三角和中西部的土地市場中。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，按照建筑面積，今年上半年，招商蛇口在華南、長三角、中西部、京津冀區(qū)域拿地比例分別為18%、35%、40%、8%。除招商蛇口外，還有碧桂園、萬科等華南房企也開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，活躍在長三角區(qū)域中。
值得注意的是，除這種其他區(qū)域房企戰(zhàn)略路線轉(zhuǎn)移之外，根植于本地的長三角區(qū)域型房企如濱江集團(tuán)、新力、德信等，也開始加碼擴(kuò)張，在區(qū)域投資表現(xiàn)亮眼。以濱江集團(tuán)為例，今年1-9月，在長三角區(qū)域中拿地金額位列第一，拿地范圍主要集中在杭州，進(jìn)一步擴(kuò)充在長三角區(qū)域的土地儲備。。
業(yè)內(nèi)分析稱，目前濱江集團(tuán)土儲達(dá)到2700億貨值，參考2019年1121億元銷售額，目前的土地儲備可以滿足未來2年左右銷售，在加大鞏固自身優(yōu)勢和區(qū)域的市占率上有著積極作用，也為后期規(guī)模擴(kuò)張打下堅實基礎(chǔ)。
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