半年之內(nèi)房貸按揭逆轉(zhuǎn)這中間發(fā)生了什么？
“要辦按揭貸的話，盡快辦，后面會越來越收緊的。”深圳人劉春曉（化名）計(jì)劃年底入手一套新房，在向多家銀行詢問后，得到了這樣不約而同的答復(fù)。
早在今年4月份，還是另一番情形。
彼時(shí)，申請者花費(fèi)幾千元找中介注冊一家殼公司，備齊公司營業(yè)執(zhí)照、房屋資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、納稅記錄、貸款記錄等資料，十到十五天就能申請一筆貸款，還能享受深圳市、區(qū)兩次利息補(bǔ)貼。
劉春曉身邊的不少朋友，據(jù)稱都有被部分股份制商業(yè)銀行客戶經(jīng)理追著放貸的經(jīng)歷。在上半年樓市“打新”熱情高漲的深圳，借用信用貸、房抵經(jīng)營貸投資買房并不是新鮮事。
然而在9月底，有市場消息稱，金融監(jiān)管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產(chǎn)貸款比例，給部分銀行帶來了緊迫感。
越來越難辦的按揭貸
劉春曉新近打聽到的情況是，工商銀行、招商銀行等深圳辦理網(wǎng)點(diǎn)，個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)30BP目前仍需排隊(duì)辦理；東莞的部分網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)50BP也需排隊(duì)；廣州的一些網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR基準(zhǔn)利率加點(diǎn)20BP的放款較慢，LPR加點(diǎn)30BP仍正常放款。
深圳招商銀行、建設(shè)銀行、工商銀行的相關(guān)人士也向第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)了上述情況。
招商銀行零售信貸部一位負(fù)責(zé)人士表示，年底房貸收緊，除了部分銀行涉房貸放款額度即將用盡、是銀行前緊后松的慣例之外，“30%”的監(jiān)管紅線是懸在越線銀行頭頂?shù)囊话牙麆Α?/div>
該招商銀行負(fù)責(zé)人士補(bǔ)充道，央行和銀保監(jiān)會年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的30%左右，這對銀行有一定的約束作用。
2020年度銀行半年報(bào)顯示，招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等新增房地產(chǎn)貸款占比超過30％。招商銀行在深圳的部分網(wǎng)點(diǎn)已于三季度開始主動減少新增涉房貸款。
首套房按揭貸是部分銀行眼里的香餑餑，而在另外一部分銀行眼里，可能卻是主動邊緣化的業(yè)務(wù)板塊。尤其是央行對于銀行新增涉房貸款的占比提出30%的要求后，更進(jìn)一步加劇了首套房按揭在商業(yè)銀行的雞肋地位。
一位從業(yè)十余年、不愿透露姓名的股份制商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人士直言，雖然一二線城市優(yōu)質(zhì)客戶群體基礎(chǔ)廣泛，首套房按揭貸安全保障系數(shù)高，銀行出現(xiàn)壞賬的可能性要低一些。但是，收益低、人力物力投入大。
“‘限購’、‘限貸’住房調(diào)控大背景下，首套房按揭貸審批很繁瑣，銀行花費(fèi)同等人力、物力的情況下，收益只有對公業(yè)務(wù)的一半左右，甚至不到三分之一。”上述負(fù)責(zé)人士無奈感慨道，在銀行貸款利率已經(jīng)放開的今天，開展太多這方面的業(yè)務(wù)于中小型商業(yè)銀行來說無太大裨益。
實(shí)際上，這幾年，類似于興業(yè)銀行、光大銀行、中信銀行等，在部分三四線城市早已開始停止受理住房按揭貸款業(yè)務(wù)。
工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等國有大行的新增涉房貸款占比雖在上半年末已調(diào)整至30％以下，且在深圳福田區(qū)、南山區(qū)等核心網(wǎng)點(diǎn)的新增涉房貸款業(yè)務(wù)開展暫時(shí)并沒有作出調(diào)整。但受訪人士幾乎都有提及新增涉房貸款業(yè)務(wù)比重降低，從緊是大趨勢。
“至少到明年初，房貸這塊收緊的情形才有可能稍微松動。”上述招商銀行零售信貸部一負(fù)責(zé)人士表述。
調(diào)控政策紛至沓來
放到更長的時(shí)間周期來看，銀行涉房貸款比重降低早已被開發(fā)商人士認(rèn)識到。
銀保監(jiān)會主席郭樹清在今年8月發(fā)布的署名文章《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》中指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。但他也直言道，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。
房地產(chǎn)去庫存政策后，房地產(chǎn)貸款新增占比自2016年的44.8%，降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款比例30%來做推算，這意味著房地產(chǎn)貸款占比將回歸至行業(yè)去庫存政策前的2015年（30.6%）。
8月底，業(yè)界所謂的“三道紅線”新規(guī)出臺，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。被地產(chǎn)金融政策精準(zhǔn)鎖定的開發(fā)商已經(jīng)先站到了調(diào)控的中心。
與融資監(jiān)管、房貸收緊相伴的，是接連不斷的樓市調(diào)控。
最新的10月9日，徐州、紹興相繼出臺相關(guān)政策，加碼樓市調(diào)控。截至目前，已有14城加碼樓市調(diào)控。去房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向放在當(dāng)前的大背景來看，被認(rèn)為是樓市長期調(diào)控基調(diào)的一部分而已。
今昔略有不同的是，與趨緊的房地產(chǎn)金融政策相對應(yīng)是行業(yè)遜于往年的銷售業(yè)績。
層層傳導(dǎo)之下，整個(gè)三季度，地產(chǎn)股在7月銷售回暖的帶動下短暫沖高，隨即受各地樓市調(diào)控政策及房地產(chǎn)金融政策監(jiān)管影響下行，過半房企市值縮水。
越來越多的房企開始更清晰地感知到房企金融監(jiān)管的持續(xù)發(fā)力，也越發(fā)意識到企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整的必要性。
在8月底各大房企的中期業(yè)績會上，數(shù)家房企高層言及“三道紅線”、陸續(xù)出臺的樓市調(diào)控等，幾乎都提及到房企精細(xì)化管理的重要性將與日俱增。萬科（000002.SZ/02202.HK）董事會主席郁亮在9月底的南方區(qū)域媒體會上表示：“‘三道紅線’開始，金融紅利時(shí)代畫上句號，進(jìn)入管理紅利時(shí)代。”
與往年還有所不同的是，今年由于受新冠肺炎疫情影響，房企供貨節(jié)奏相比往年后移了一到兩個(gè)月左右。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度將加快推盤節(jié)奏、加速去化。
在此背景下，將更加考驗(yàn)房企運(yùn)營實(shí)力，倒逼房企加快提升運(yùn)營管控效率、平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)。而部分時(shí)刻關(guān)注涉房信貸風(fēng)向的買家告訴第一財(cái)經(jīng)記者，眼下暫時(shí)抱著持幣觀望的態(tài)度，期待年底還會有一波新的營銷熱潮、成交高峰。
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