房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流入緊密相關(guān)。一個(gè)省域內(nèi)，各個(gè)城市的房價(jià)水平，往往也是省內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的映照。
那么在各個(gè)省域內(nèi)，房價(jià)領(lǐng)跑的城市分別是誰？
第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)中國房價(jià)行情平臺(tái)的數(shù)據(jù)，通過對(duì)直轄市以外的27個(gè)省份房價(jià)前三的城市數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，有22個(gè)省會(huì)城市的房價(jià)是所在省份中最高的，只有5個(gè)非省會(huì)城市超過了所在省省會(huì)，成為全省房價(jià)第一，這些城市都位于沿海地區(qū)。
需要說明的，由于數(shù)據(jù)原因，個(gè)別省份只搜集到房價(jià)前兩位的城市。
這5個(gè)非省會(huì)房價(jià)超省會(huì)
5個(gè)房價(jià)超過所在省省會(huì)的城市分別是廣東深圳、福建廈門、海南三亞、山東青島和遼寧大連。這5個(gè)城市全部位于具有“
雙子星”或“多子星”的省份，且都是濱海城市，環(huán)境優(yōu)美，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購買力高。
其中，三亞的情況比較特殊。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，三亞是全國少有的熱帶海濱旅游城市，中高端的海景房很多都是外地人買走的。
三亞之外，另外4個(gè)城市是計(jì)劃單列市——分別是深圳、廈門、青島和大連，人均收入水平明顯超過了所在省的省會(huì)城市。全國5個(gè)計(jì)劃單列市中，只有寧波人均收入水平、房價(jià)水平明顯低于所在省的省會(huì)城市，這也顯示了杭州在浙江省內(nèi)的首位度之高。不過，寧波和溫州的平均單價(jià)都超過了2萬元大關(guān)。
在第一經(jīng)濟(jì)大省廣東，房價(jià)最高的是深圳，平均單價(jià)達(dá)到76720元/平方米，已經(jīng)是省會(huì)廣州的兩倍左右。在進(jìn)入21世紀(jì)的第二個(gè)十年，深圳的高新產(chǎn)業(yè)、金融等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
目前，深圳是我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，同時(shí)又是全國性的金融中心。近年來，隨著創(chuàng)業(yè)板、科創(chuàng)板的先后推出，當(dāng)?shù)剡@些高新企業(yè)就地加速資產(chǎn)證券化。相比之下，廣州土地空間大，專業(yè)市場(chǎng)、傳統(tǒng)制造業(yè)都舍不得放手，在高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面并不突出。
高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的快速發(fā)展之下，高收入的崗位多。同時(shí)深圳也是平均年齡最小大城市，近年來人口流入很快。2015年以來，深圳有數(shù)個(gè)年份人口增量位居各大城市榜首。年輕人才的大量集聚也產(chǎn)生巨量的居住需求。
但在大量需求之下，囿于土地空間有限等原因，深圳的住宅用地和住房的供應(yīng)明顯不足。綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁撰文分析，2017年至2019年，深圳的住宅用地供應(yīng)量分別僅占當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)總量的16%、9%和12.5%，與住建部提出的熱點(diǎn)城市居住用地占比不低于25%有明顯差距。
今年8月28日，深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長張學(xué)凡在深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評(píng)價(jià)發(fā)布會(huì)上有個(gè)演講，提出新加坡是深圳學(xué)習(xí)的榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。
作為福建唯一的副省級(jí)城市和計(jì)劃單列市，與深圳相似，廈門的市域空間也比較小，住宅用地供應(yīng)不足。當(dāng)前廈門的平均單價(jià)是省會(huì)福州的1.87倍左右。
廈門均和房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢有限公司董事長王崎對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，廈門在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，吸引了人流、資金流，周邊泉州等地的不少大企業(yè)總部搬到廈門。另外，福建的經(jīng)商群體龐大，很多人也會(huì)選擇在廈門置業(yè)。
與此同時(shí)，廈門的供應(yīng)量嚴(yán)重不足。王崎說，過去十年的土地供應(yīng)缺口比較大，從成交量上屬于“小板塊”。因此，廈門需要增加供應(yīng)量，一旦增加供應(yīng)量，就會(huì)很明顯抑制高房價(jià)。
青島和大連都是計(jì)劃單列市、濱海城市，收入水平超過省會(huì)，城市環(huán)境優(yōu)美。
對(duì)一些沿海發(fā)達(dá)省份來說，人口流入的目的地，除了省會(huì)之外還有計(jì)劃單列市或者其他經(jīng)濟(jì)大市。比如廣東，不僅有深圳和廣州，還有珠海、東莞和佛山；江蘇除了南京外，蘇州、無錫房價(jià)也都不低。
各省份房價(jià)平均單價(jià)前三城市(單位：元/平方米) 數(shù)據(jù)來源：中國房價(jià)行情平臺(tái)
中西部：省會(huì)優(yōu)勢(shì)明顯
沿海地區(qū)有“
雙子星”或者“多子星”，部分非省會(huì)城市房價(jià)超過省會(huì)城市。相比之下，在中西部地區(qū)，省會(huì)城市都是所在省域房價(jià)最高的城市，省內(nèi)其他地市與省會(huì)城市在房價(jià)上均存在明顯的差距。
比如，中西部房價(jià)最高的城市武漢，當(dāng)前單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了19055元/平方米，而湖北省內(nèi)第二名的襄陽，僅為9095元/平方米，不到武漢的一半。第三名的宜昌則與襄陽的差距不大。
在西部第一經(jīng)濟(jì)大省四川，省會(huì)成都平均單價(jià)達(dá)到17873元/平方米，接近于省內(nèi)第二名的兩倍。在陜西，西安的平均單價(jià)達(dá)到了15622元/平方米，是省內(nèi)第二名的1.83倍。
總體上看，絕大多數(shù)的中西部省會(huì)房價(jià)在所在省域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)均十分明顯。廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，中西部大多數(shù)都只有一個(gè)中心城市，即省會(huì)城市，省會(huì)城市的極化效應(yīng)很強(qiáng)，集聚了全省最好的產(chǎn)業(yè)、人才、教育、醫(yī)療等各種要素資源，對(duì)省內(nèi)其他地市的吸引力很大，體現(xiàn)在房價(jià)上，必然也會(huì)存在較大的差距。
當(dāng)然也有個(gè)別例外。比如云南，房價(jià)第二名的城市大理，與省會(huì)昆明在房價(jià)上的差距就很小。大理的情況與三亞類似，作為旅游城市，大理的環(huán)境十分優(yōu)美，吸引了不少外地人置業(yè)。
東部的河北省則是另外一種情況，河北房價(jià)第二高的廊坊，與省會(huì)石家莊的差距微乎其微。這主要由于廊坊靠近北京，來自北京的購買力外溢較多。此外，河北房價(jià)第三位的唐山，與石家莊的差距也不大。
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