經(jīng)歷疫情沖擊之后，房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)快速超過(guò)預(yù)期，這也讓地產(chǎn)股在二季度有了上漲動(dòng)因，漲勢(shì)延續(xù)到了三季度。

7月前幾日，地產(chǎn)股普遍上漲，為三季度帶來(lái)開(kāi)門(mén)紅。

但這種漲勢(shì)并未持久，在各地調(diào)控政策從嚴(yán)以及房企融資“三道紅線”監(jiān)管壓力下，地產(chǎn)股表現(xiàn)在沖上高位后逐漸平穩(wěn)回落。

受此影響，整個(gè)三季度百?gòu)?qiáng)市值房企中56家房企市值下跌，一家房企市值未變，43家房企市值實(shí)現(xiàn)上漲。下跌房企數(shù)量依然超過(guò)上漲房企，占比超過(guò)5成。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從百?gòu)?qiáng)房企市值總和來(lái)看，三季度百?gòu)?qiáng)市值房企市值總和為49871億元，與二季度末的50577億元相比，百?gòu)?qiáng)總市值小幅縮水約706億元。

盡管地產(chǎn)股三季度表現(xiàn)不盡如人意，但一般而言地產(chǎn)股在四季度都有不錯(cuò)表現(xiàn)，因?yàn)槭侨陿I(yè)績(jī)沖刺期，標(biāo)桿房企大概率都會(huì)取得不錯(cuò)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這在一定程度上還會(huì)助推投資者對(duì)于地產(chǎn)預(yù)期。

此外，不少券商也依然看好地產(chǎn)股四季度表現(xiàn)。東吳證券認(rèn)為，今年以來(lái)，地產(chǎn)、銀行作為相關(guān)性較強(qiáng)行業(yè)普遍表現(xiàn)“凄慘”，不過(guò)大跌之后，地產(chǎn)等板塊或?qū)⒂瓉?lái)布局機(jī)會(huì)。東吳證券研究發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)板塊在四季度大概率會(huì)實(shí)現(xiàn)上漲，跑贏市場(chǎng)概率超過(guò)50%。

━━━━強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局 震蕩下行

從市值數(shù)據(jù)看，三季度百?gòu)?qiáng)房企市值總和相比二季度有超700億元“縮水”，但從板塊來(lái)看，三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊總體依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)為1819.37，相比二季度末房地產(chǎn)板塊指數(shù)1719.41，整個(gè)三季度上漲5.81%。

房地產(chǎn)板塊能夠保持增長(zhǎng)主要得益于7月初一波上漲行情。

7月1日，萎靡了半年之久的地產(chǎn)股開(kāi)始重拳出擊，金科股份、陽(yáng)光城、濱江集團(tuán)等個(gè)股在盤(pán)中即觸及漲停板，截至當(dāng)日收盤(pán)，綠地控股、金科股份、金地集團(tuán)、中交地產(chǎn)、陽(yáng)光城等10余只地產(chǎn)個(gè)股漲停，房地產(chǎn)板塊當(dāng)日漲幅超5%。

此后，地產(chǎn)股延續(xù)了普漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊連續(xù)5個(gè)工作日實(shí)現(xiàn)上漲，為地產(chǎn)股三季度整體表現(xiàn)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。

中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏對(duì)此作出評(píng)析稱，7月初地產(chǎn)股上漲主要原因在于央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率；此外，在疫情取得階段性勝利之后，房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售情況回暖，尤其是五六月份房企銷(xiāo)售表現(xiàn)超出預(yù)期，多重利好之下，地產(chǎn)股也迎來(lái)回暖態(tài)勢(shì)。

不過(guò)，這種上漲行情并未在整個(gè)三季度延續(xù)。

8月份，房地產(chǎn)行業(yè)融資“三道紅線”橫空出世，這是監(jiān)管層首次通過(guò)設(shè)定具體財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)量化房企負(fù)債水平，也是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策針對(duì)B端企業(yè)的一次重要發(fā)力，這樣的做法也被多位業(yè)內(nèi)人士解讀為政府在政策層面開(kāi)始施加壓力為行業(yè)降速。

具體到對(duì)地產(chǎn)股影響來(lái)看，上述閩系房企首席財(cái)務(wù)官表示，如果政府對(duì)房企融資監(jiān)管態(tài)度強(qiáng)硬，那么這將會(huì)影響未來(lái)地產(chǎn)股估值邏輯。

“低融資、高毛利經(jīng)營(yíng)邏輯將會(huì)取代以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向的高成長(zhǎng)邏輯。房企有望從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)變到高質(zhì)量發(fā)展。”上述閩系房企首席財(cái)務(wù)官表示。

對(duì)于地產(chǎn)股長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，多位房企高管均認(rèn)可“三道紅線”做法，認(rèn)為其有利于行業(yè)健康發(fā)展，但“三道紅線”的出現(xiàn)讓地產(chǎn)股短期內(nèi)變得異常敏感，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)造成地產(chǎn)股波動(dòng)。

例如，9月24日，網(wǎng)上流傳出一份關(guān)于“恒大重組”文件，雖然恒大及時(shí)對(duì)此事件作出辟謠，但次日股票市場(chǎng)依然對(duì)該事件作出了延伸反應(yīng)。除了恒大系全線下跌，9月25日，地產(chǎn)股也大面積下跌，碧桂園、融創(chuàng)等港股頭部房企均下跌超3%；A股上市房企也未能幸免，珠江實(shí)業(yè)、嘉凱城、泰禾集團(tuán)下跌10%，連與房地產(chǎn)相關(guān)的家居板塊中多只個(gè)股也殺跌慘重。

在上述財(cái)務(wù)官看來(lái)，地產(chǎn)股一直受政策影響明顯，且是投資者預(yù)期表現(xiàn)。近期多地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策，加上因城施策穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基調(diào)不變，“三道紅線”出臺(tái)更加證實(shí)了目前房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平依然處于較高位置，在這種背景之下，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)于行業(yè)的金融調(diào)控可能會(huì)再度強(qiáng)化，雖然長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)健康發(fā)展是利好，但短期內(nèi)股市上可能造成地產(chǎn)股下跌波動(dòng)。

━━━━世聯(lián)行 合生創(chuàng)展市值翻番 

整體走勢(shì)是一方面，個(gè)股漲跌也與其自身因素相關(guān)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)對(duì)比二季度房企市值百?gòu)?qiáng)榜發(fā)現(xiàn)，有幾家市值百?gòu)?qiáng)房企在三季度已經(jīng)跌出榜單，比如遠(yuǎn)洋集團(tuán)、SOHO中國(guó)、融信中國(guó)。

具體來(lái)看，這3家企業(yè)在二季度末總市值均在百億元之上，在百?gòu)?qiáng)榜上也占有一席之地，但三季度3家房企總市值分別下跌19.14%、25.21%、22.95%，尤其是SOHO中國(guó)和融信中國(guó)，總市值已下跌至不足百億元。

以SOHO中國(guó)為例，其被黑石集團(tuán)私有化的消息成為其大漲大跌的源頭。但隨著私有化相關(guān)事宜“擱淺”，加之SOHO中國(guó)本身經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)疲弱，中期投資物業(yè)平均出租率及租金收入同比進(jìn)一步下降，SOHO中國(guó)股價(jià)也連續(xù)下滑。

融信中國(guó)市值同樣也是受困于業(yè)績(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理融信中國(guó)近期股價(jià)發(fā)現(xiàn)，其8月31日股價(jià)下跌幅度較大，當(dāng)天正是公司半年度業(yè)績(jī)發(fā)布日，業(yè)績(jī)不佳難以支撐其股價(jià)上漲，下跌也在意料之內(nèi)。

在市值百?gòu)?qiáng)榜單上，三季度下跌較為嚴(yán)重的企業(yè)是中海物業(yè)和保利物業(yè)，季度環(huán)比下跌幅度分別為25.81%、23.98%，領(lǐng)跌市值跌幅榜。

反之，不少企業(yè)在三季度實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)上漲，比如世聯(lián)行、合生創(chuàng)展等。綜合A股和港股兩市個(gè)股漲跌幅度來(lái)看，這兩家企業(yè)漲幅居于百?gòu)?qiáng)榜前列，分別為130.47%和107.65%。

具體來(lái)看，世聯(lián)行股價(jià)從7月初開(kāi)始連續(xù)波動(dòng)上漲，尤其是7月20日－7月22日，連續(xù)3天漲幅均在10%左右，此后也延續(xù)了上漲趨勢(shì)，是整個(gè)三季度A股漲幅最大房企。

世聯(lián)行市值翻番主要原因可能在于企業(yè)管理層出現(xiàn)變動(dòng)，其公司實(shí)際控制人變更為珠海市橫琴新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，從而引起投資人的重點(diǎn)關(guān)注。

中信建投分析師竺勁認(rèn)為，世聯(lián)行的最高管理層平穩(wěn)交接，公司將步入發(fā)展新階段。

此外，合生創(chuàng)展也是三季度漲勢(shì)較為強(qiáng)勁的房企。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展二季度末總市值為164億元，而其三季度末總市值已經(jīng)上漲至340億元，總市值翻了一倍。究其原因，一方面是公司中期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)助推，另一方面合生創(chuàng)展也在市值管理方面作出了不少努力。

8月21日，合生創(chuàng)展發(fā)布中期業(yè)績(jī)，營(yíng)業(yè)收入和核心利潤(rùn)同比實(shí)現(xiàn)大幅增加，尤其是利潤(rùn)表現(xiàn)，公司股東應(yīng)占溢利同比增長(zhǎng)92.17%，核心利潤(rùn)同比增長(zhǎng)179%。業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日，合生創(chuàng)展午后股價(jià)快速拉漲，漲幅達(dá)到10.64%，股價(jià)也創(chuàng)下7年來(lái)新高。

除了業(yè)績(jī)?cè)颍仙鷦?chuàng)展從8月下旬就開(kāi)始回購(gòu)股份以帶動(dòng)股價(jià)上漲。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，從8月26日開(kāi)始截至9月25日，合生創(chuàng)展一共有17個(gè)交易日進(jìn)行了股票回購(gòu)，所涉金額近3億港元。其股價(jià)也從8月26日14港元／股升至9月25日的16.26港元／股，漲幅達(dá)到16.14%。從合生創(chuàng)展的回購(gòu)動(dòng)作也可以看出，其每次更新的回購(gòu)價(jià)格均有所上升，這也意味著其市值在隨之增大。