永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的提法并不是第一次出現(xiàn)。今年3月，國務(wù)院公布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》提到，要在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。

深圳用地再次擴(kuò)權(quán)，此次被中央賦予了部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的自主權(quán)，其房價一直漲的神話有望被打破。

新華社10月11日消息顯示，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳近日公布的中辦國辦：深圳永久基本農(nóng)田以外農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地委托深圳政府批準(zhǔn)（下稱《方案》）提出，支持深圳在土地管理制度上深化探索，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準(zhǔn)。

《方案》還表示，支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的提法并不是第一次出現(xiàn)。今年3月，國務(wù)院公布的《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》提到，要在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)?！稕Q定》明確，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

如今，深圳作為副省級城市也被賦予了這項自主權(quán)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)記者表示，對于這個政策的需求，深圳實際上是很迫切的。原先國家對于農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地特別是轉(zhuǎn)成住宅用地存在一定的擔(dān)心，擔(dān)心實體經(jīng)濟(jì)空心化、房地產(chǎn)化。由此，對農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批權(quán)控制得十分嚴(yán)格。然而，對深圳來講，隨著產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代產(chǎn)服務(wù)業(yè)已占據(jù)其主導(dǎo)地位，但用地結(jié)構(gòu)仍停留在以工業(yè)用地為主的狀態(tài)。所以在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須對空間結(jié)構(gòu)重新進(jìn)行調(diào)整。

李宇嘉認(rèn)為，此前規(guī)劃用地和土地用途管制是橫在這個調(diào)整上面的兩把“尚方寶劍”。因此，此次調(diào)整對深圳來說，就是用地權(quán)的增加，意義非凡。同時，這也是促進(jìn)要素市場化自由流通的一個必然結(jié)果，因為只有地方才更加明確地知道土地應(yīng)該怎么用，土地要素怎么實現(xiàn)價值最大化。

資料顯示，在深圳1997.47平方千米的土地上，容納了超1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%~40%的下限。

過去十余年深圳房價快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行投資。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，深圳的土地供應(yīng)不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應(yīng)。這些問題在現(xiàn)行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

“這一《方案》的實施，標(biāo)志著在深圳投資炒房的基礎(chǔ)動搖，深圳房價一直漲的神話有望被打破。”許小樂表示，“《方案》授權(quán)深圳市政府審批永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，給予先行示范區(qū)處理農(nóng)民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產(chǎn)權(quán)房能夠有序進(jìn)入市場流通，將會給深圳房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行帶來重大的積極作用。”

而對《方案》優(yōu)化增量土地與存量土地的循環(huán)利用，許小樂認(rèn)為，一方面，探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制，盤活存量工業(yè)用地，按照產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的實際需求，使土地空間得到更加高效的利用。一些閑置、低效工業(yè)廠房倉庫將能夠轉(zhuǎn)化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)擴(kuò)大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市。